Спрос на покупку новостроек в Москве активизировался в конце 2025 года на ожиданиях ужесточения условий семейной ипотеки в 2026-м, а вторичный рынок ищет безопасные способы проведения сделок после шока от дела певицы Ларисы Долиной, рассказали РИА Недвижимость эксперты, добавив, что предложение качественного жилья в столице продолжит сокращаться, а цены вырастут в пределах инфляции.
Новостройки: покупатели есть, но выбор невелик
Спрос на покупку квартир в московских новостройках в 2025 году стабилизировался по сравнению с 2024-м, хотя и остался заметно ниже пиков 2020-2022 годов, отметил основатель агентства недвижимости Anwin Илья Андреев. Несмотря на постепенное снижение ключевой ставки Банка России, средние ставки по рыночной ипотеке на первичном рынке, по его словам, оставались высокими, составляя 20-22% годовых.
Ведущую роль на рынке в 2025 году продолжали играть льготные программы, прежде всего семейная ипотека. В ряде проектов доля сделок с использованием льготных или субсидированных программ превышала 60-70%, добавил Андреев.
Наиболее активный спрос покупателей на квартиры в новостройках Москвы, по наблюдениям директора блока продаж жилой недвижимости "А101" Владимира Колесникова, был заметен в четвертом квартале 2025 года на фоне новостей об изменениях условий семейной ипотеки в 2026 году. Люди предпочли не откладывать покупку жилья на следующий год и поспешили приобрести квартиры еще на старых условиях.
«
"Что же касается застройщиков, то к концу года они тоже активизировались. С окончанием моратория на взыскание штрафов за задержку сдачи жилья большинство из них стали закрывать тянущиеся по нескольку месяцев передачи квартир и подписание актов с покупателями", – добавил владелец агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков.
Продажи первичного жилья в столице, по оценкам экспертов, в 2025 году будут сопоставимы с показателями прошлого года. За 11 месяцев нынешнего года было заключено 74,7 тысячи сделок, что всего на 4% меньше, чем годом ранее, привели данные в bnMAP.pro. В квадратных метрах, по подсчетам коммерческого директора, партнера Est-a-Tet Владимира Моребиса, это 2,85 миллиона квадратных метров, что на 6% меньше, чем в январе-ноябре 2024 года. А текущий декабрь, по мнению директора направления "Новостройки" компании "Инком-Недвижимость" Валерия Кочеткова, можно расценивать как удачный месяц, показатели которого будут на 20% лучше, чем в ноябре (8,2 тысячи сделок, по данным bnMAP.pro).
Объем предложения новостроек в Москве снизился за год на 15% - до 2,5 миллионов квадратных метров, привел данные Моребис. По подсчетам директора департамента первичного рынка и ипотеки компании "Этажи" в Москве Марии Сороки, на сегодняшний день в столице продают около 41 тысячи квартир и апартаментов, что на 9% меньше, чем годом ранее.
«
"Сокращение предложения было обусловлено главным образом резким снижением числа стартов новых проектов, особенно в массовом сегменте", – объяснил управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
Цены на столичные новостройки, по предварительным данным портала "Мир квартир", в 2025 году выросли в среднем на 18%, до 460 тысяч рублей за квадратный метр. Но в реальном выражении (с учетом инфляции и акций от застройщиков) цены либо стояли на месте, либо корректировались через скидки и специальные условия, обратил внимание Андреев.
Размер дисконта у московских застройщиков в 2025 году, по данным ведущего специалиста по новостройкам "Миэль" Валентины Лысенко, доходил до 20-30%.
«
"Рассрочки тоже никуда не исчезли. Встречались схемы с первым взносом от 5% и даже ниже. Появились рассрочки с ежемесячным платежом, похожим на ипотечный, – по 50-70 тысяч рублей в сегменте комфорт-класса. Это стало заменой дорогой стандартной ипотеки", – отметила она.
Но можно констатировать, что у покупателей уже наступило скидочное пресыщение, они перестали воспринимать постоянные и чрезмерные дисконты как реальную выгоду, сказал Кочетков. Ведь все существенные дисконты в 2025 году, по его словам, предоставлялись либо на неходовые объекты, либо с определенными условиями. Например, если покупка будет вместе с кладовкой и машино-местом, или только при 100%-ной оплате покупки, а клиентов, которым подходят такие требования, на рынке немного.
Вторичка: дело Долиной огорошило рынок
Для вторичного рынка Москвы основным событием 2025 года, конечно, стала история с квартирой певицы Ларисы Долиной, акцентировали внимание эксперты. Несмотря на исход дела в пользу покупательницы и данные Росреестра о том, что эта ситуация не повлияла на динамику сделок в стране, риелторы отмечают тот факт, что поведение потенциальных покупателей очень сильно изменилось.
«
"Каждый второй при звонке по объявлению сразу спрашивает: "Сколько лет продавцу?" При этом покупатели просто не знают, что их может защитить от повторения такого случая, и кто-то просто предпочитает отказаться от сделки с пожилым продавцом", – посетовал Вишняков.
В том же случае, если покупатель все же согласен иметь дело с возрастным собственником, проведение сделки сильно усложняется. Так, например, новой нормой, по наблюдениям владельца агентства Top Brokerestate Лины Оболенской, стали выездные специалисты для проведения медосвидетельствования на самой сделке, тогда как раньше хватало справок из диспансеров.
"Не припомню другого года, оборачиваясь на который, риелтору хотелось бы повздыхать на тему того, как же непросто теперь делаются сделки и как сложно теперь достигаются привычные ранее результаты", – пожаловался риелтор Евгений Коноплев.
Опасения покупателей по поводу вменяемости продавца сокращают для них и без того не слишком широкий выбор квартир, выставленных на продажу в Москве, добавил Коноплев. Ведь, по его словам, главной особенностью рынка в 2025 году была очень узкая витрина предложений, когда квартиры в продаже вроде бы есть, но выбрать особенно не из чего.
По данным руководителя аналитического центра "Инком-Недвижимости" Дмитрия Таганова, объем предложения на вторичном рынке в столице в конце 2025 года составляет 100 тысяч объектов, практически не изменившись за год. Сроки экспозиции к концу года вернулись к среднему значению в три месяца после того, как осенью, когда начал раскручиваться "фактор Долиной", они увеличились до четырех-пяти месяцев, добавил Вишняков. В основном это коснулось квартир с пожилыми собственниками.
Цены на вторичное жилье в Москве в 2025 году продолжили расти. Аналитики "Мира квартир" за год зафиксировали рост средней стоимости квадратного метра на 9% - до 382,4 тысячи рублей, а прирост цены лота составил 5% (до 21,9 миллиона рублей). Прирост цены во многом обусловлен вымыванием с рынка наиболее дешевого предложения, дал объяснение руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru" Олег Репченко.
Вторичный рынок недвижимости в столице по-прежнему живет в основном за счет альтернативных сделок, рассказал Таганов. По его словам, в настоящий момент доля сделок с привлечением ипотеки достигла примерно 20%, но заем покупатели берут не на полную сумму квартиры, а для доплаты при покупке квартиры после продажи другого жилья.
Но хотя проведение сделок и осложнилось после дела Долиной, эксперты полагают, что по итогам 2025 года продажи вторичного жилья в Москве будут сопоставимы с показателями 2024 года, когда, по данным Росреестра, было заключено около 146,2 тысячи сделок.
Цены вырастут в пределах инфляции
Интерес к покупке квартир в новостройках Москвы в 2026 году будет зависеть в первую очередь от политики Банка России по ставке и, соответственно, стоимости рыночной ипотеки, отметили эксперты.
При снижении ставок хотя бы до 14-15% интерес к приобретению жилья может заметно вырасти, дала прогноз Лысенко. Вместе с тем ужесточение условий семейной ипотеки без сомнения приведет к охлаждению спроса, добавил Моребис.
«
"В течение года умеренный рост цен на новостройки продолжится, но он будет обусловлен, в первую очередь, вымыванием доступного предложения в массовом сегменте жилья", – спрогнозировал он.
Коммерческий директор Asterus Юлия Обухова оценила перспективы роста цен на столичные новостройки в 2026 году в 5-10% – в целом в пределах инфляции. Наибольшее удорожание будет наблюдаться в проектах с высокой строительной готовностью.
Аналогичные прогнозы по росту цен в 2026 году эксперты дают и для вторичного жилья в Москве.
Рассчитывать на скорое удешевление ипотечных кредитов и возобновление активного спроса на жилье пока не стоит. В сложившихся условиях наиболее вероятным сценарием для рынка жилья является стагнация цен на текущем уровне или их незначительный рост, сопоставимый с официальным уровнем инфляции, констатировал Репченко.