Судебное разбирательство по поводу квартиры певицы Ларисы Долиной, в результате которого добросовестный покупатель лишился недвижимости, существенно осложнило проведение сделок на вторичном рынке жилья Москвы, рассказали РИА Недвижимость эксперты. По их словам, пока нет эффективных механизмов, позволяющих защитить законные права и интересы покупателя, особенно в ситуациях с пожилыми продавцами.
В марте 2025 года Хамовнический суд Москвы удовлетворил исковые требования Долиной к Полине Лурье об оспаривании сделки по продаже принадлежащей певице квартиры. Она заявила, что оказалась жертвой мошенников и согласилась на сделку, поскольку была введена в заблуждение. Суд прекратил право собственности Лурье на спорное имущество и признал его за Долиной.
Ситуация не нова
«
"На самом деле, сама проблема конфликта интересов добросовестного приобретателя и жертв мошенничества актуальна уже несколько лет, задолго до кейса Долиной", - отметил руководитель практики сопровождения сделок с недвижимостью адвокатского бюро "А-Про" Павел Марущак.
За последние два года количество судебных решений, признающих сделки купли-продажи недействительными как совершенными под влиянием обмана, угрозы, неблагоприятных обстоятельств, увеличилось на 15-20%, привел данные старший партнер, гендиректор компании "Ляпунов, Терехин и партнеры" Филипп Терехин. По его словам, на сегодняшний день в судах первой инстанции рассматриваются более 10 тысяч дел, фабулы которых технически аналогичны делу Долиной-Лурье, в апелляционных судах – около 8 тысяч апелляционных жалоб на похожие решения судов. За 2024 год признаны недействительными более 3 тысяч сделок с участием продавцов пожилого возраста, утверждает юрист.
То есть певица не является нулевым пациентом, акцентировал внимание Марущак. Но, конечно, созданный этим делом судебный прецендент создал так как называемый эффект Долиной, который сильно пошатнул уверенность покупателей в том, что с ними не произойдет то же самое, добавил Терехин.
Особенно это актуально при сделках со специфической категорией продавцов – одинокими стариками, констатировал Марущак. Как правило, обманутый продавец, по наблюдениям Терехина, – это одинокий человек в возрасте от 55 лет и выше, не обладающий навыками цифровой грамотности.
"Но на самом деле в ловушку мошенников попадают не только одинокие пенсионеры или неграмотные люди, но и люди среднего возраста, семейные пары, учителя, врачи, преподаватели вузов, представители творческой интеллигенции", – добавила руководитель юридической службы "Инком-Недвижимости" Светлана Краснова.
Никаких гарантий
Риелторы жалуются на то, что после резонансного дела о квартире Долиной сделки с вторичным жильем в Москве существенно осложнились.
«
"Я не могу припомнить другого подобного судейского решения, которое оказало бы на рынок такой драматический эффект, как кейс Ларисы Долиной. Никто не знает, как теперь защищаться от этой напасти – невозможности никак гарантировать безопасность покупателя", – пожаловался риелтор Евгений Коноплев.
Сделки на вторичном рынке действительно стали опаснее, согласилась с ним руководитель департамента городской и загородной недвижимости "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко. Самый страшный риск, по ее словам, – отмена сделки после государственной регистрации, когда квартира формально уже принадлежит покупателю. В таком случае продавец может остаться жить в квартире, а покупатель столкнется с перспективой многолетних судов и доказательств.
"При этом до сделки покупатель может выполнить абсолютно все требования закона, получить все справки, провести сделку у нотариуса, оплатить юридическое сопровождение, убедиться, что продавец понимает последствия сделки и действует добровольно. Но спустя месяц или несколько этот же продавец может подать иск и заявить, что был введен в заблуждение, не понимал характера сделки или находился под влиянием третьих лиц. В результате суд начнет считать его жертвой, а покупателя – стороной, которую можно лишить квартиры и денег", – предупредила Мищенко.
Вместе с тем в самом законодательстве ничего не поменялось, подчеркнула юрист Ольга Якубова. Верховный Суд РФ по-прежнему сохраняет приоритет защиты добросовестного приобретателя по статье 302 Гражданского кодекса РФ, а также указывает, что для признания добросовестности достаточно проверки сведений ЕГРН и проявления разумной осмотрительности. Бремя доказывания недобросовестности лежит на истце.
«
"Зато после кейса Долиной изменился подход судей. Раньше основой для оценки спора были документы и действия сторон. Сейчас ключевым фактором стало внутреннее состояние продавца во время сделки, его эмоции и субъективные ощущения. Если продавец утверждает, что его ввели в заблуждение, он не осознавал последствий или действовал под давлением, суд может признать сделку недействительной, даже если это заявление появляется спустя длительное время после заключения договора и регистрации права собственности", – констатировала Мищенко.
Ничего нового
В сложившейся ситуации юристы и риелторы не могут дать каких-то стопроцентно работающих рекомендаций, которые смогут защитить покупателя от риска в дальнейшем лишиться приобретенной им квартиры.
Стандартные советы, по словам юриста, достаточно очевидны, и они следующие:
- запросить расширенную выписку ЕГРН за три-пять лет;
- проверить правоустанавливающие документы на квартиру (ДКП, договор дарения и тому подобное);
- проверить продавца через базы ФССП и реестр банкротств;
- просить у продавца предоставить сведения о наличии у него иного жилья – для этого стоит пообщаться не только с продавцом, но и с его родственниками, обеспечить их присутствие на сделке – как показывает практика, 70% процентов родственников узнают о продаже квартиры от риелторов;
- проводить сделку у нотариуса;
- обеспечить видеофиксацию сделки;
- просить у продавца предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров;
- настаивать на выписке всех лиц до заключения сделки;
- заключить договор намерения, в котором прописываются условия проведения сделки, перечень документов, которые должен предоставить продавец покупателю, взаиморасчеты и сроки выхода на сделку;
- включить в договор купли-продажи условие об оплате после регистрации сделки Росреестром;
- обозначить в договоре срок, когда продавец должен освободить квартиру;
- не покупать квартиру по цене на 20-30% ниже рыночной;
- использовать безналичный расчет;
- включить в договор пункт, в котором продавец заявляет об отсутствии давления;
- застраховать титул.
Деньги на стол
Принципиально важным для максимального снижения рисков покупателя является порядок расчетов, акцентировали внимание юристы.
«
"В деле Долиной средства не поступили на счет собственника, а были переведены на счета посредников (дропперов) по указаниям мошенников, что стало основанием для признания сделок недействительными и возврата квартиры. Получение же полной оплаты самим продавцом фундаментально меняет правовую конструкцию", – объяснила Якубова.
Именно по этой причине в договоре купли-продажи необходимо четко обозначить, когда и как покупатель должен передать деньги продавцу, дал совет старший юрист компании Vysotsky Estate Антон Грунской. Можно предусмотреть пункт, по которому если полный расчет за квартиру происходит после того, как собственность зарегистрируют за покупателем, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Это так называемый залог в силу закона (пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ).
"Всегда следует проводить безналичную форму расчета. Безналичный расчет оставляет четкий след. Если договор вдруг расторгнут, у вас будут доказательства того что, что деньги передавались", – добавил он.
Также Грунской рекомендует включить в договор дополнительный пункт об ответственности продавца на случай признания договора недействительным или его расторжения по причинам, зависящим от него, или в случае предъявления прав третьих лиц.
«
"Но надо понимать, что универсальных механизмов подстраховки в настоящее время все равно не существует. Это относится, в том числе, к дополнительным пунктам в договоре купли-продажи. Эти формулировки на практике никак не поменяют ситуацию для покупателя, хотя и хуже от них, конечно, не будет", – предупредил Коноплев.
Законодатели работают
Проблемой крайне уязвимого положения покупателя, приобретающего жилье на вторичном рынке, озаботились законодатели.
"Увеличение случаев мошенничества при сделках с недвижимостью требует, на мой взгляд, серьезных изменений в законодательстве", – прокомментировала зампредседателя комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Светлана Разворотнева
По ее словам, уже сейчас подготовлено большое количество инициатив, которые проходят сегодня активное обсуждение. Например, предлагается ввести период охлаждения от даты подачи заявления на регистрацию перехода права до даты регистрации (семь-десять дней) при продаже жилья, где в составе собственников только лица старше 65 лет и одновременно не приобретается другая недвижимость. Еще одно предложение – создание компенсационного фонда для покрытия убытков добросовестных сторон, в том числе за счет страхования сделок.
Кроме того, предлагается проводить обязательную видеофиксацию всех сделок с недвижимостью и создать централизованный реестр таких видеозаписей при Росреестре или Минюсте, добавила Разворотнева.
