Приобретение жилья на вторичном рынке, особенно квартиры с долгой историей, порождает немало страхов у покупателей, причем некоторые из них уже превратились в пугалки, передающиеся из уст в уста. Эксперты назвали РИА Недвижимость факторы, которых сегодня уже не стоит бояться в сделках с недвижимостью, и те, которые могут оказаться действительно критичными.
Приватизация
Один из распространенных на рынке недвижимости страхов – купить приватизированную квартиру, в которой один из жильцов в свое время мог отказаться от приватизации и получить тем самым право пожизненного проживания в ней.
«
"Покупатели боятся, что, прожив в купленной квартире несколько лет, сделав красивый ремонт, в одно прекрасное утро увидят на пороге человека с чемоданами и решением суда о вселении в вашу квартиру", – говорит руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики бюро адвокатов "Де-юре" Елена Тимошенко.
Вместе с тем в России активно приватизировали квартиры в основном в 90-е годы. Вот тогда, по словам Тимошенко, бывали случаи, кода люди снимали с регистрации незадолго до приватизации кого-то из проживавших на тот момент в квартире. Например, это были несовершеннолетние или родственники, отбывавшие наказание в местах лишения свободы. Потом эти люди действительно могли заявиться к новым собственникам с требованием выделить им причитающийся уголок.
Сейчас квартиры приватизируют достаточно редко. Все желающие сделали это уже несколько десятков лет назад. Так что на практике за минувшие с той поры 30 лет многих таких отказников уже нет в живых, обращает внимание руководитель департамента городской и загородной недвижимости "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко.
При этом с 1 сентября 2025 года все лица, не являющиеся собственниками, но имеющие пожизненное право проживания в квартире, могут внести соответствующие сведения в ЕГРН, акцентирует внимание партнер "Неделько и партнеры" Марина Клепко. Покупатель жилья, получив выписку из ЕГРН, сможет узнать о наличии таких лиц.
В результате сегодня наблюдается обратная ситуация, и сделку с приватизированным жильем риелторы зачастую расценивают как прозрачную, констатирует владелец агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков.
Обременение
"Само слово "обременение", конечно, пугает покупателей, но на практике это просто ограничение", – говорит Мищенко.
В данном случае принципиально важно, какого рода обременение наложено на квартиру: аренда, ипотека, договор ренты или, к примеру, арест. Узнать об этом можно в выписке из ЕГРН, которую по просьбе покупателя заказывает собственник квартиры.
«
"Одна ситуация, если владелец жилья заключил договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. В этом случае покупатель не имеет права ничего делать с квартирой, пока жив рентополучатель. Более того, он должен еще и выполнять условия договора, платить ренту, покупать продукты, лекарства", – предупреждает Вишняков, добавляя, что некоторые покупатели могут быть вполне согласны на такие условия.
Кроме того, можно выйти из данной ситуации, оформив договор купли-продажи с прекращением ренты путем выкупа. Этот договор, по словам Тимошенко, заключается между тремя сторонами: покупателем квартиры, продавцом (плательщиком ренты) и рентополучателем (предыдущим владельцем). Рента в этом случае прекращается одновременно с продажей квартиры и к новому собственнику недвижимости не переходит. Рентополучатель по условиям этого договора получает вместо ренты ее выкупную цену.
Если квартира обременена ипотекой, то сегодня это совершенно не проблема: ситуация частая, нужно просто договориться с банком, добавляет Тимошенко.
"В некоторых банках есть программы, позволяющие совершить сделку в одно действие. В других банках придется совершать сделку в два этапа – сначала "гасить" в ЕГРН запись об ипотеке, а потом вносить запись о перемене собственника", – рассказывает она.
А вот, к примеру, арест – это, конечно, уже гораздо серьезнее. При таком обременении юристы рекомендуют не терять время и сразу отказаться от дальнейших шагов по совершению сделки. До той поры, пока арест с жилья не снят, им невозможно распоряжаться, в том числе продавать.
Долги за ЖКХ
Многие покупатели квартир до сих пор боятся долгов за коммунальные услуги, накопленных предыдущим собственником. Но опасаться этого не стоит, говорят юристы. Согласно пункту 5 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, задолженность числится не за квартирой, а за собственником, который ей владеет или владел. Так что по закону новый собственник не отвечает по долгам предыдущего владельца.
«
"Если после подписания передаточного акта вдруг всплыли долги по квартире, это не ложится на плечи покупателя. Долги остаются за бывшим собственником", – объясняет Вишняков.
Исключение составляют долги по платежам на капитальный ремонт дома, вот они как раз переходят вместе с квартирой.
"Естественно, если собственник накопил долгов на полмиллиона за электроэнергию, надо все же задуматься о причинах продажи и быть осторожным с финансами. В остальном мелкие суммы задолженности перед сделкой – явно не повод отказываться от покупки", – констатирует Вишняков.
Чего бояться?
В сделках с жильем по-прежнему встречаются ситуации, которые могут и не быть стоп-факторами, но как минимум требуют к себе пристального внимания, говорит управляющий директор отделения "Сущевский" агентства недвижимости "Миэль" Александр Москатов.
"Например, продажа квартиры, недавно полученной по наследству. Даже если у собственника на руках завещание, не всегда очевидно, нет ли других претендентов. До истечения искового срока в три года для судебного оспаривания такие объекты считаются рискованными", – предостерегает он.
Другой пример, возможное банкротство владельца, добавляет риелтор. Иногда человек уже находится в сложной финансовой ситуации, но формально это не отражено в документах. И сделка может быть оспорена, если кредиторы начнут процедуру после нее.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, юристы рекомендуют попросить собственника квартиры показать кредитную историю, из которой можно узнать о его финансовых обязательствах, а также получить сведения о просроченных платежах.
Еще одна потенциально рискованная для покупателя ситуация – квартира приобретена в браке, который расторгнут менее десяти лет назад, констатирует Тимошенко.
«
"После развода совместная собственность на недвижимость не прекращается автоматически. Если нет ни нотариального соглашения о разделе, ни решения суда, и второй супруг не дал своего согласия на продажу, то он вправе оспорить сделку в тот момент, когда узнает о нарушении своих прав", – рассказывает она.
Таким образом, если бывший супруг (на которого оформлено жилье) продаст квартиру, второй супруг сможет опротестовать сделку, когда ему станет известно, что его права были нарушены. Такое может случиться даже спустя 20 лет после развода, но, как показывает судебная практики, наиболее рискованным является период в десять лет, предупреждает Тимошенко.
Также серьезно насторожить покупателя, по словам юриста, должны и несколько переходов права собственности на квартиру за последние три-пять лет.
"На практике это чаще всего говорит о попытке создать легенду о цепочке добросовестных приобретателей и таким образом попытаться скрыть серьезную проблему", – говорит она.
В практике Тимошенко не было ни одной квартиры, где частая смена собственника имела под собой хоть какое-то приемлемое объяснение. В таких случаях, как правило, был отказ от сделки после того, как юристы проверяли все документы и обязательно находили в них какой-нибудь серьезный изъян.
Получается, что патовых ситуаций при покупке жилья на вторичном рынке на сегодняшний день не так уж и много, и большинство непростых случаев при желании можно разрешить, говорят эксперты. Но, конечно, стоит обезопасить себя и заблаговременно тщательно проверить все те моменты, которые могут оказаться потенциально опасными и в дальнейшем стать причиной серьезных проблем.