Любовь прошла, ипотека осталась: как сохранить нервы и метры при разводе

Развод редко когда бывает мирным и полюбовным делом, особенно если супруги не могут поделить нажитое и заходят в тупик с камнем преткновения в виде ипотеки. Специально для сайта "РИА Недвижимость" эксперты разобрали наиболее распространенные случаи раздела залогового имущества при разводе и дали совет, как с меньшими потерями пережить и без того болезненный процесс, обремененный ко всему прочему ипотекой.

Азы развода с ипотекой

Прежде чем рассматривать конкретные примеры, стоит обозначить некоторые нюансы, которые будут актуальны практически в любых ситуациях с разводом супругов-ипотечников.

Нужно ли уведомлять банк?

Первый вопрос, которым часто задаются супруги-заемщики после подачи заявления о разводе: "Необходимо ли сообщать об этом в банк?" По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Софьи Волковой, требования уведомлять банк о расторжении брака в законе нет. Однако сделать это так или иначе придется, если супруги захотят разделить имущество, в частности ипотечную квартиру.

"Кредитор должен быть привлечен в качестве третьего лица к участию в деле при подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств, и о разделе долгового обязательства по возврату кредита", – поясняет Волкова.

Как и кем делится квартира?

Обычно квартира, приобретенная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет брачного договора или специального соглашения об определении долей.

«

"Однако бывшие супруги могут сами договориться, как разделят квартиру и долг. В таком случае нужно заключить с банком дополнительное соглашение, в котором будет указан основной заемщик. Сделать это просто: достаточно подать заявление об изменении состава заемщиков", – поясняют в пресс-службе "Райффайзенбанка".

При этом главный эксперт компании "Русипотека" Сергей Гордейко предупреждает, что для банка важны поступления платежей, поэтому при неграмотном поведении и отношении к делу поссорившихся супругов, вне зависимости от того, кто является собственником, кредитор может применить различные механизмы взыскания, вплоть до реализации залогового имущества.

Однако чаще всего банк при разводе идет навстречу супругам-заемщикам, так как ему важно, чтобы кредит не перешел в портфель проблемных активов, добавляет эксперт. При этом он не будет участвовать в бракоразводном процессе, а также в последующем разделе имущества, однако юристы банка могут предложить различные варианты, которыми могут стать, например, добровольный выход из созаемщиков при согласии второй стороны.

Поможет ли делу брачный договор?

Действительно, брачный договор является эффективным механизмом, способным облегчить разбирательства супругов при разводе, говорит Волкова.

«

Если между мужем и женой заключен брачный договор, то совместно нажитая квартира делится в соответствии с его условиями. При этом в документе можно прописать, что режим общей собственности не распространяется на денежные средства, которые один из супругов выплачивает на погашение обязательств по ипотечному кредиту. То есть, например, после расторжения брака квартира перейдет только к тому, кто осуществлял выплаты, указывает юрист.

Софья Волкова

Юрист адвокатского бюро Asterisk

Она также отметила, что без брачного договора режим общей собственности действует по умолчанию. Это значит, что если один из супругов выплачивал ипотеку, то есть фактически вкладывал в недвижимость свою зарплату, то эти деньги являются совместной собственностью супругов. Исключение – если супруг выплатил часть ипотеки за счет своего личного имущества, например, продал квартиру, полученную в наследство. Тогда при разделе имущества он сможет потребовать денежной или имущественной компенсации.

А можно просто не платить?

Зачастую поссорившиеся супруги решают и вовсе прекратить выплаты, мотивируя это тем, что не ясно, кому и сколько "квадратов" отойдет после раздела имущества. Завкафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов напоминает, что это самый неправильный путь.

"Главная проблема заключается в том, что в случае непоступления платежей и игнорирования требований бака, кредитор может начать процедуру взыскания и квартиры можно лишиться вовсе", – говорит эксперт.

Он также добавляет, что помимо надоедливых звонков, писем и прочих мер взыскания, которые могут дополнительно подпортить нервы супругам, у них может портиться кредитная история, что может сказаться на невозможности взять ипотеку в будущем.

«

"И ни в коем случае нельзя брать потребительский кредит на погашение ежемесячного платежа, так как, не рассчитав кредитную нагрузку, в дальнейшем заемщик может столкнуться с еще большими проблемами. Это путь в кабалу!" – предупреждает эксперт.

Александр Цыганов

Заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при правительстве РФ

Если упредить банк о своих намерениях, то вполне реально получить несколько месяцев перерыва. Конечно, это не сильно радует кредитора, но ответственный заемщик может рассчитывать на поддержку. Для банка целесообразнее реструктуризация долга, чем дефолт заемщика и продажа квартиры с дисконтом, объясняет эксперт.

Детальный разбор конкретных кейсов

Как говорил классик, каждая несчастная семья несчастлива по-своему. Вот так и с разводом супругов-ипотечников, у каждой пары в отношениях свои нюансы и претензии, что, разумеется, вносит коррективы и в механику процесса раздела имущества.

Вкладывались изначально оба, но затем платил один

Одна из самых распространенных проблемных ситуаций, когда в первоначальный взнос вкладывались оба супруга, но в дальнейшем выплаты производил только один из них, указывает руководитель практики юридической компании "Интерцессия" Григорий Скрипилев.

Он отмечает, что вне зависимости от того, вкладывались в первоначальный взнос оба супруга или только один, квартира, приобретенная в ипотеку, будет разделена при разводе, поскольку приобреталась она в период брака. Как правило суд делит общее имущество пополам.

"Займ для бывших супругов тоже поделят при разводе: когда ипотека взята на одного из них, второй становится созаемщиком, в связи с чем каждый супруг будет уплачивать определенную часть", – отмечает Скрипилев.

Если же есть разногласия относительно выделенных долей, то раздел имущества будет совершен судом на основании документов, подтверждающих величину расходов каждого супруга на приобретение и содержание спорной недвижимости, а именно: договора купли-продажи, соглашения между супругами о распределении расходов по приобретению недвижимости, договора подряда (если в квартире проводился ремонт, неотделимые улучшения), договора со страховой компанией, выписки со счета о движении денежных средств.

Например, если один из супругов использовал собственные средства для погашения займа и может это доказать, скорее всего его доля будет больше.

"Бывшая пара также может в процессе суда договориться о выплате одной из сторон компенсации за долю другой стороны", – добавляет эксперт.

Купил до брака один, но платят по ипотеке вместе

Не менее распространены случаи, когда человек приобретает недвижимость задолго до заключения брака, но после свадьбы к платежам подключается его супруг, приводит пример Гордейко. Он отмечает, что формально, с точки зрения законодательства, недвижимость будет считаться личной собственностью того супруга, который брал на себя кредит, но при наличии у второго супруга доказательств платежеобеспечения, возможны варианты, когда через гражданские суды может быть осуществлен взаимозачет.

"Такими документами могут стать банковские выписки, где будет указана сумма перевода по кредитному договору, равная ежемесячному платежу. Переводы на сумму договора на карту одно из супругов, либо прямые платежи в банк, где будут указаны паспортные данные второго супруга", – перечисляет Гордейко.

У другого супруга действительно есть право получить компенсацию в объеме как минимум половины денежных средств, внесенных им в качестве оплаты кредита по ипотеке, поскольку такая оплата производилась во время брака, добавляет Волкова.

"Если ипотечные платежи производились за счет совместных семейных средств, то эти деньги принадлежат пополам обоим супругам. Однако если платежи произведены за счет личного имущества одного из них, например, деньги были получены в наследство, то можно требовать компенсировать всю эту сумму", – уточняет собеседница агентства.

Купил до свадьбы, но зарегистрировал право после

Нередки случаи, когда человек подписал кредитный договор и договор купли-продажи квартиры до свадьбы, а сама регистрация права собственности осуществилась уже после заключения брака. В таких случаях Скрипилев рекомендует обратиться к практике Верховного суда Российской Федерации.

«

"В частности, ВС постановил, что факт погашения в период брака личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора купли-продажи жилого помещения, не является основанием для признания жилого помещения общей совместной собственностью супругов. Соответственно, недвижимость, приобретенная по сделке, заключенной до брака, не является совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу при разводе", – объясняет юрист.

Григорий Скрипилев

Руководитель практики юридической компании "Интерцессия"

При этом он напоминает, что если после заключения брака за счет средств каждого супруга в отдельности или их общих средств были произведены улучшения объекта, которые увеличили его стоимость, то суд на основании 37 ст. Семейного кодекса РФ может признать данное имущество общим, и, соответственно, делиться оно будет в соответствии с законодательством.

Маткапитал в нагрузку

Случается и такое, что семья с двумя детьми покупает квартиру в ипотеку с использованием маткапитала, но разводится до того, как полностью ее выплачивает. При разделе имущества отец просит передать ему большую долю в квартире, аргументируя тем, что работал и совершал выплаты только он, а мать сидела в декрете.

В суде этот аргумент не сработает, отмечает юрист по недвижимости Алмаз Кучембаев. По закону право на общее имущество принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (пункт 3 статьи 34 Семейного кодекса РФ).

«

"То есть жене причитается не только доля, соответствующая 1/4 размеру маткапитала, но и половина от стоимости той доли квартиры, которая не оплачена материнским капиталом. К сожалению, отцы не всегда понимают тяжесть воспитания маленьких детей и ведения домашнего хозяйства. Другое дело, что отцу тоже положена доля, но часто бывает так, что ее нельзя выделить, и в итоге в квартире остается мама с детьми, а бывший супруг де-факто лишается жилья", – говорит Кучембаев.

Алмаз Кучембаев

Юрист по недвижимости

Но при этом обоим супругам нужно понимать, что за долями будет следовать пропорциональная нагрузка по выплате кредита. То есть кто получит большую долю, тот будет больше платить по остатку долга.

Гражданский брак и ипотека

А вот гражданским супругам, выступающим созаемщиками, семейное законодательство не поможет, предупреждает Волкова.

Право собственности на квартиру после расставания пары будет зависеть от того, как изначально приобреталась квартира – в долевую собственность или в единоличную.

В первом случае в соответствии с долями распределяется и ответственность по ежемесячным платежам. А если созаемщик захочет выйти из договора, потребуется согласие банка.

«

"Банк оценит способность оставшегося заемщика платить ипотеку в одиночку. Положительное решение будет принято, если у банка будет уверенность, что один заемщик справится с нагрузкой", – говорит собеседница агентства.

Софья Волкова

Юрист адвокатского бюро Asterisk

В случае, если собственность была оформлена только на одного из сожителей, другому будет крайне сложно отстоять свои права.

Продаю немедленно!

Не получится просто так решить вопрос рассорившихся супругов и в тех случаях, когда квартира не нужна ни мужу, ни жене, не их родственникам. Волкова еще раз подчеркивает, что банкам выгоднее получать регулярные взносы, чем самим продавать квартиру с торгов.

«

"Проще всего продать заложенную квартиру, досрочно погасить ипотеку и поделить оставшиеся деньги между бывшими супругами. Игнорировать ипотечные платежи также не рекомендуется, так как можно получить штрафы, пени и плохую кредитную историю", – заключает юрист.

Софья Волкова

Юрист адвокатского бюро Asterisk

И , конечно, все эксперты единогласны в том, что разводящимся супругам не стоит идти по пути "все само рассосется", ведь даже несмотря на то, что банкам не выгодно признавать ипотечный актив непрофильным, терпение у него не вечное и можно остаться без квартиры вовсе.