В любой жизненной ситуации все стоит делать вовремя и не затягивать – это справедливо в том числе и для вопросов, связанных с недвижимостью. Юристы рассказали РИА Недвижимость, какие важные сроки есть в сделках с жильем, пропустив которые можно лишиться квартиры или потерять значительную сумму денег.
Не тяните с наследством
Для того, чтобы получить наследство после смерти собственника жилья, необходимо его принять. Согласно статье 1153 Гражданского кодекса РФ, существует два способа принятия наследства.
– Подать заявление о принятии наследства у нотариуса.
Для этого, согласно статье 1154 Гражданского кодекса РФ, установлен срок в шесть месяцев, которые отсчитывается с даты смерти наследодателя, отмечает юрист практики частных клиентов адвокатского бюро DS Law Анастасия Усова.
«
"Правда если, например, наследники первой очереди – дети, супруги, родители – отказываются от наследства, наследникам второй очереди дается три месяца, которые отсчитываются с даты окончания основного шестимесячного периода", – говорит юрист.
– Принять наследство фактически.
По словам старшего партнера юридической компании "Неделько и партнеры" Ольги Саутиной, считается, что наследник фактически принял наследство, если он:
- вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
- принял меры по его сохранению, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
- понес расходы на содержание наследственного имущества;
- оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся тому деньги.
При фактическом вступлении в наследство можно обратиться к нотариусу за официальным оформлением и по истечении установленных законом шести месяцев.
В первой же ситуации, если пропустить установленный законом срок вступления в наследство, наследник теряет право на это имущество, предупреждают юристы.
«
"Правда, можно попросить других наследников, которые уже приняли наследство, включить "опоздавшего" в свой круг, для этого есть даже специальная статья 1155 Гражданского кодекса РФ. Но часто отношения между наследниками не очень хорошие, и на практике они, конечно, вряд ли захотят включать "опоздавшего" в свой круг", – обращает внимание адвокат Виктория Шабанова.
Так что придется обращаться в суд, который в некоторых исключительных случаях может восстановить пропущенный срок вступления в наследство. Однако тогда наследнику придется доказать, что у него были уважительные причины, помешавшие ему вовремя заявить свои права на имущество.
Тот факт, что наследник просто не знал о смерти наследодателя, не является аргументом для восстановления пропущенного срока в суде, предупреждают юристы.
К уважительным причинам относятся:
- тяжелая болезнь наследника;
- длительная командировка;
- отбывание срока в тюрьме
и тому подобное.
Регистрируйте вовремя
В целом подать заявление на регистрацию права собственности покупателя на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, можно в любой момент после заключения соответствующего договора – законом четкие срока не установлены, говорит Саутина. При этом стороны сделки могут определить сроки подачи документов в Росреестр в самом этом договоре, как, впрочем, и прописать последствия несоблюдения этих условий.
В любом случае с обращением в Росреестр за регистрацией права собственности тянуть не стоит, советуют юристы. Ведь без оформленной собственности, по словам Саутиной, нельзя получить деньги за проданное имущество при оформлении расчетов через аккредитив или банковскую ячейку, претендовать на налоговый вычет, зарегистрироваться в квартире, а также полноценно распоряжаться ей.
«
"Кроме того, если с регистрацией затянуть, то после уже после подписания договора и получения денег, но до подачи документов в Росреестр, недобросовестный продавец может перепродать квартиру кому-то еще, что приведет к утрате актива", – предостерегает Усова.
Делите без промедлений
Бывшим супругам, которые хотят разделить совместно нажитое имущество после развода, дается на это три года (статья 38 Семейного кодекса РФ), отмечает член Ассоциации юристов России Анастасия Королева.
"Важно, что этот срок отсчитывается не с даты расторжения брака, а с момента, когда бывший супруг узнал или должен был узнать, что его имущественные права нарушены", – обращает внимание она.
К числу таких нарушений, по словам Усовой, могут относиться: продажа общего имущества, сдача его в аренду без согласия второго супруга, смена замков, подача иска о выселении и так далее.
В качестве примера юрист Лариса Феттер приводит случай из практики, когда после развода жена продолжает жить в квартире бывшего мужа, оплачивает коммунальные услуги, делает ремонт. Если через 5 лет муж попытается продать эту квартиру или выселить ее, то срок на раздел начнется именно с этого момента.
«
"На самом деле, судебная практика по данному вопросу неоднозначна. В одних случаях началом течения срока может быть признана, например, смена замков, в других – только фактическое лишение возможности пользоваться имуществом", – добавляет Усова.
В том случае, если супруги вовремя не разделили имущество, приобретенная в браке квартира продолжит считаться совместно нажитой, предупреждает партнер юридической группы "Гришин, Павлова и партнеры" Полина Павлова. При этом продать такую квартиру сможет только тот человек, на которого оформлено это жилье. По-хорошему, ему понадобится согласие на сделку от бывшего супруга. Но нередко люди продают такие квартиры без ведома бывшего мужа или жены, рассказывает Павлова.
"В этом случае супруг, чье право нарушено, в течение трех лет с даты, когда он узнал о нарушенном праве, может оспаривать в суде сделку, совершенную без его согласия. Он также может просить признать за ним право собственности на ½ долю или требовать денежную компенсацию в размере стоимости его доли ", – перечисляет возможные неприятные последствия она.
Как и в случае с наследством, пропущенный срок исковой давности в исключительных случаях может быть восстановлен судом (статья 205 Гражданского кодекса РФ). К уважительным причинам относятся: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и тому подобное. Но на практике суд нечасто восстанавливает сроки, констатируют юристы.
С детьми надо делиться
В ситуации, когда квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала, детям надо будет выделить доли в этом жилье – это требование прописано в постановлении правительства РФ от 12.12.2007 №862 "О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий", рассказывает Королева. Для этого необходимо оформить соответствующее соглашение о выделении долей и подать документы в Росреестр.
В том случае, если квартира покупается без ипотеки, выделять "детскую" долю необходимо сразу при переоформлении собственности в Росреестре, отмечает она. Если же сделка ипотечная, то доли нужно выделить в течение полугода после погашения кредита, говорит руководитель практики семейного и наследственного права IPN Partners Светлана Иванова.
Нарушение сроков, по словам Феттер, грозит проверкой прокуратуры, которая в дальнейшем может обратиться в суд, чтобы тот обязал родителей все же выделить доли детям. А Социальный фонд России вправе потребовать вернуть "пожадничавших" родителей маткапитал.
В некоторых же ситуациях, если в действиях родителей будут найдены признаки мошенничества, им может грозить даже уголовная ответственность по части 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ.
Держите банк в курсе
В ситуациях с ипотекой есть нюансы со сроками при замене полиса страхования недвижимости, отмечает старший партнер "Ляпунов Терехин и партнеры" Филипп Терехин. Этот полис банки требуют оформлять на весь срок ипотечного договора, обычно ежегодно с автоматическим продлением. Заемщик вправе самостоятельно выбирать страховую компанию, главное, чтобы был заключён действующий полис, и он был передан в банк в срок, добавляет Иванова.
«
"Нужно предоставить обновлённый полис банку до окончания действующего. Если пропустить срок или заменить страховщика, банк требует уведомление – обычно за 14 дней до окончания действия полиса", – объясняет Терехин.
Уведомить банк можно как путем личного обращения в банк, так и, например, прикрепив новый полис в своем личном кабинете на сайте банка.
Если страховой полис не продлить вовремя, банк может начислить неустойку на остаток по кредиту с 31-го дня просрочки (чаще это ½ процентной ставки по кредиту за каждый день), а также вправе увеличить процентную ставку вплоть до исполнения заемщиком обязательств по предоставлению действующего страхового полиса, предупреждает Иванова.
Уведомляйте страховую
Конкретный срок устанавливается и для уведомления страховой компании, если с застрахованной квартирой что-то произошло – например, кража, пожар, залив. Он прописан в страховом полисе и, как правило, составляет три рабочих дня с момента обнаружения ущерба, говорит Терехин.
"Если нарушить этот срок – потеряете страховую выплату", – предупреждает юрист, рекомендуя сразу после происшествия уведомить страховую компанию письменно или по телефону, зарегистрировать обращение, составить акт осмотра управляющей компанией и МЧС и собрать все документы, необходимые для страховой.
В том случае, если впоследствии придется судиться со страховой компанией по вопросам возмещения ущерба, надо иметь в виду, что исковая давность для подобных споров составляет два года, добавляет Иванова.