Сдавать и снимать жилье в России могут не только физические лица, но и компании, которые арендуют квартиру, к примеру, для своих сотрудников, или наоборот сами выступают арендодателем. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", стоит ли связываться с ними, какие риски это несет и как правильно оформляются такие взаимоотношения.
Компания арендует у физлица
До 2022 года случаи, когда арендатором выступала компания, снимавшая квартиру для своих сотрудников, были достаточно распространены, прежде всего, в Москве, вспоминает руководитель "Циан. Аналитики" Алексей Попов. По его словам, жилье нередко снималось международными корпорациями для зарубежных сотрудников или спортивными клубами для иностранных спортсменов.
«
"Сейчас же такие сделки стали чаще проходить за пределами столицы. Промышленные предприятия в рамках конкуренции за сотрудников дефицитных специальностей предлагают им в рамках соцпакета компенсацию за аренду жилья", – отметил Попов.
Арендатором в таких ситуациях могут выступать как российские, так и зарубежные компании, добавила старший юрисконсульт отделений "Измайловский" и "На Киевской" агентства недвижимости "Миэль" Анастасия Захарова. Например, сейчас часто китайские фирмы снимают квартиры для своих работников.
Стабильная оплата
Сдавать квартиру юридическому лицу в ряде случаев будет более выгодно, чем физическому, говорит управляющий партнер "Легес Бюро", член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
Основные плюсы такого арендатора заключаются в следующем:
- арендную плату независимо от жильца будет платить юридическое лицо;
То есть квартирант может съехать, но арендодатель получит всю сумму, предусмотренную в договоре.
- стабильность оплаты
Гораздо меньше риск того, что у арендатора внезапно закончатся деньги, и он больше не сможет платить за квартиру.
Правовые нюансы
Каких-то особенностей при заключении договора аренды в cитуации, когда арендатором выступает компания, для собственника (физического лица), нет. Для этого достаточно стандартного документа с прописанными условиями по сроку, оплате, содержанию помещения, а также с четко определенными зонами ответственности сторон, говорит директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
Нет и никаких особых требований к регистрации такого договора. Договор аренды сроком один год и более подлежит обязательной регистрации, сроком до одного года регистрация не требуется. При долгосрочной аренде регистрации подлежит не только договор, но и соглашение о его расторжении.
Все расчеты между сторонами договора должны осуществляться через расчетный счет, акцентирует внимание Захарова. В этом случае получаемый собственником (физическим лицом) доход от сдачи квартиры будет более прозрачным для налоговых органов, предупреждает риелтор.
Если компания снимается жилье для своих сотрудников-граждан другой страны, то по закону собственник квартиры обязан уведомить Федеральную миграционную службу о прибытии иностранного гражданина, обращает внимание Захарова. Это требует заполнения документов либо через МФЦ, либо через портал "Госуслуги".
«
"Для владельца недвижимости это дополнительная бумажная волокита и бюрократическая нагрузка", – отмечает Захарова, добавляя, что на практике миграционная служба может проверять фактическое проживание заявленных лиц.
Налоговый вопрос
Компания, которая арендует жилье у физического лица, становится налоговым агентом, рассказывает налоговый консультант Tax Compliance Екатерина Копылова.
Налог на доходы физических лиц рассчитывается в соответствии с прогрессивной шкалой налогообложения, действующей с 2025 года, по ставкам 13-22%.
Хозяину квартиры, который сдает ее юрлицу, важно помнить, что платить налоги и подавать декларацию ему самому не придется.
«
"Будучи налоговым агентом, компания-арендатор обязана рассчитывать, удерживать и перечислять в бюджет соответствующие суммы НДФЛ с доходов собственника жилья и отчитываться об этом в налоговые органы", – объясняет Копылова.
На практике это выглядит так, что платежи арендодателю компания-арендатор перечисляет уже за минусом удержанного налога. Так что, если собственник хочет получать определенную сумму, в договоре аренды нужно указывать ее размер уже после вычета налога.
Также к доходам физического лица, на которые начисляется налог, относятся и коммунальные услуги, если они оплачиваются арендатором.
В том случае, если компания не удержала и не перечисляла налог, претензий к добросовестному собственнику жилья быть не должно. Налоговые органы будут разбираться с юридическим лицом.
В ряде случаев ему полагается штраф в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению (ст. 123 НК РФ):
- когда агент имел возможность удержать налог, но не сделал этого;
- когда агент все же удержал налог, но не перечислил его в бюджет;
- когда агент удержал налог, но перечислил его в бюджет позже отведенного срока.
Подробно прописать
Несмотря на то, что арендатором является юридическое лицо, в квартире будут жить ее сотрудники, которые, к тому же, могут время от времени меняться. Все эти вопросы нужно обязательно обговорить в договоре, говорит адвокат ЕкатеринаТютюнникова.
Вот, что стоит прописать в нем:
- Какую ответственность за своих сотрудников несет арендатор (юридическое лицо): уборка, текущий ремонт;
- Каков порядок оплаты.
В договоре с юрлицом необходимо либо указать, кто конкретно будет проживать в квартире (если хозяин не готов к смене жильцов), либо определить порядок выезда жильцов и порядок уведомления арендодателя о том, что жильцы сменились, дает рекомендацию Тютюнникова.
В договоре, к примеру, можно указать, что жильцы могут меняться не чаще, чем раз в полгода, а уведомление об этом собственнику направляется в мессенджере или по электронной почте за определенное количество дней до заезда новых жильцов.
Также стоит предусмотреть основания и порядок досрочного расторжения договора, срок, в течении которого сотрудники арендатора обязаны выселиться, добавляет Тютюнникова.
Юрлицо-собственник
Случаи, когда компания выступает арендодателем и сдает жилье физическим лицам, более редки. Обычно они связаны с так называемыми арендными домами, говорит Попов.
Такие предложения, по его словам, есть как у государственного оператора таких объектов "Дом.РФ", так и у ряда девелоперов – особенно много таких проектов в Санкт-Петербурге и приморских курортных городах.
Покой и предсказуемость
Ставки аренды в таких домах обычно на 25-30% выше рыночного уровня, констатирует Попов. Но и спрос как правило высокий, так как достаточно много желающих жить в квартире с юридически обязывающим договором и полезными сервисными услугами, объясняет собеседник агентства.
Аренда квартиры у собственника, который является юридическим лицом, имеет свои весомые плюсы, соглашается риелтор Александр Харыбин.
«
"Снимается человеческий фактор. И арендатор знает, что никто его не будет проверять и постоянно дергать", – отмечает он.
Но надо понимать, что подобные договоры предусматривают строгий контроль за состоянием жилья, предупреждает Захарова. Если арендатор что-то испортит в квартире, то просто договориться с хозяином и, к примеру, просто давить на жалость уже не получится.
Правовые вопросы
В ситуации, когда арендодателем выступает юридическое лицо, как правило, также используется стандартный договор аренды. Единственное, что подобные договоры нередко заключаются на срок более года, поэтому подлежат регистрации в Росреестре, также как впоследствии и соглашение о расторжении, говорят эксперты.
Как и в случае с юридическим лицом в качестве арендатора, все расчеты между сторонами должны осуществляться через расчетный счет, рассказывает Захарова. Но для арендатора это не влечет за собой никаких проблем, успокаивает она.
Чаще всего арендодателями выступают крупные и известные на рынке компании. Но если юрлицо все же вызывает сомнения, то перед тем, как подписать договор аренды, стоит:
• Запросить информацию о нем из Единого государственного реестра юридических лиц.
• Заказать выписку из ЕГРН на объект недвижимости, в которой подтверждается наличие собственности на данное имущество у юридического лица.
• Проверить, зарегистрированы ли какие-либо ограничения на квартиру (арест, залог) – эта информация содержится в выписке;
• Уточнить, каковы полномочия лица, которое подписывает договор – например, у него должна быть действительная и правильно оформленная доверенность от генерального директора компании.
В договоре аренды необходимо указать данные и контакты представителя компании, к которому может обратиться арендатор в случаях возникновения вопросов.
Но, как правило, каких-то проблем в этих случаях не возникает. Все достаточно понятно и предсказуемо. Но и цена на такую аренду выше, чем в среднем по рынку.
