Sminex: рынок площадок в Москве стал высококонкурентным

Рынок площадок под застройку в Москве в последнее время стал полем сражения не только для опытных столичных девелоперов, но и для компаний-новичков и застройщиков из других регионов России. Многие участки приобретены по оверпрайсу, и только время покажет, был ли верным такой ход их новых владельцев, считает вице-президент Sminex по финансовым и юридическим вопросам Елена Кульбикова. В интервью РИА Недвижимость она рассказала о планах компании по развитию портфеля проектов, оценила емкость рынка элитной недвижимости и объяснила, почему ЦФА может поддержать спрос на высокобюджетное жилье.

– Елена, расскажите, каковы предварительные результаты первой половины 2024 года для Sminex?

– Пока мы довольны. В прошлом году наша компания получила выручку в 40 миллиардов рублей. За первые шесть месяцев этого года мы ожидаем 25 миллиардов, а по его итогам мы целимся в 60-70 миллиардов. Что касается объемов ввода, то три наших главных объекта на 2024 год – "Лаврушинский", "Достижение" и "Ильинка 3/8". Их мы планируем завершить во втором полугодии. Кроме того, мы расширили портфель за счет приобретения площадки "Московский шелк" на Саввинской набережной. Надеемся до конца года еще приобрести земельные участки. Всего на сегодняшний день у нас в стройке и проектировании 900 тысяч квадратов.

– И насколько вы хотели бы еще нарастить ваш портфель?

– Понимаете, мы работаем в высших сегментах и, откровенно говоря, не гонимся за квадратными метрами, как это делают застройщики массового жилья. Скорее, наш портфель нужно оценивать с точки зрения объема инвестиций и возможности получить определенную норму рентабельности.

– Многие девелоперы, работающие в массовом сегменте, тревожатся из-за возможного сокращения продаж после того, как закончилась массовая программа льготной ипотеки. Насколько этот фактор сильно влияет на бизнес Sminex?

«

– Сказать, что льготная ипотека не давала нам никакого стимула, конечно, неправильно. Например, в доме "Достижение" по ней был довольно большой объем продаж. Но в целом мы от льготной ипотеки не так сильно зависимы – в этом году на нее в среднем приходилось не больше 10% сделок, причем ни одной по элитным домам.

Другое дело, что все сегменты рынка недвижимости – это сообщающиеся сосуды, так что ситуация в одном косвенно влияет на другой. Когда есть хороший спрос на эконом-жилье, цена в элитном секторе тоже растет. А когда спрос просаживается в массовом сегменте, то стоит ждать этого и в высших. Другой вопрос – когда ситуация с сокращением спроса может развернуться? Все мы видим, что сейчас в стране инфляция и повысилась ключевая ставка, которая призвана пригасить рост цен. В этой ситуации всегда возникает желание сберечь свои деньги.

Я думаю, что даже после прекращения льготной ипотеки спрос на недвижимость не так уж сильно и упадет: квадратные метры в России всегда воспринимались как средство сбережения накоплений. Особенно когда на фоне дефицита кадров у людей растут зарплаты, а многие каналы оттока капитала перекрыты. По своему опыту мы вообще не видим падения интереса к недвижимости: деньги у людей есть и они активно инвестируют их в квартиры. Да и банки, судя по тому, как они охотно предоставляют нам финансирование, тоже верят, что люди в России будут вкладываться в недвижимость. Высокий интерес к нашему новому кварталу "Фрунзенская набережная", который мы выведем в продажу в этом году, подтверждает готовность покупателей тратить деньги на элитное жилье.

– Можете ли вы оценить емкость рынка премиального и элитного рынка в Москве?

«

– За первую половину 2024 года покупатели в столице приобрели порядка 100 тысяч квадратных метров премиальной и элитной жилой недвижимости. С учетом сезонности спроса во втором полугодии этот объем вырастет на 20%. Мы ожидаем, что емкость рынка останется на уровне прошлого года, в котором было продано 230 тысяч квадратов. Это хороший тренд.

– Что происходило с ценами в элитном сегменте по итогам первого полугодия?

– Говорить о ценах принято в разрезе средних значений. Что касается элитного рынка, где мы много строим и продаем, такой подход не отражает реальной картины. Например, когда в продажу выходят лоты максимальной стоимости или покупатели приобретают такие лоты, графики демонстрируют резкое увеличение средней цены. Для того, чтобы вывести объективный показатель, отсекающий экстремальные значения, наши аналитики создали прозрачный инструмент – индекс элитной недвижимости от Sminex. Он стал ориентиром для банков и инвесторов при оценке потенциала площадки, а для покупателей – при выборе квартиры. Ежеквартально мы анализируем около 60 элитных проектов с ценой за "квадрат" от 1,2 миллиона рублей. Для расчета мы берем медианную цену метра в экспозиции и в сделках и выводим среднее значение. Например, по итогам второго квартала стоимость московского элитного метра в продаже выросла на 5,5% – до 2,52 миллиона рублей, а в сделках уменьшилась на 10,8% – до 1,77 миллиона. Таким образом, само значение индекса равно 2,15 миллиона рублей, и по сравнению с первым кварталом он скорректировался незначительно.

– На рынке высокобюджетного жилья сейчас навес или дефицит?

– Давайте рассмотрим конкретные цифры. Текущий объем предложения в премиум- и элит-классе сегодня составляет 560 тысяч и 270 тысяч квадратных метров соответственно. При этом данные показатели стоит рассматривать исключительно в контексте баланса спроса и предложения. Объясню на примере элитного сегмента. Ежегодно девелоперы выводят в продажу около 50 тысяч квадратных метров, а продают примерно 60 тысяч "квадратов". В премиальном сегменте этот разрыв еще больше, судя по динамике последних лет. Такую ситуацию можно охарактеризовать как условный дефицит, который сложился, потому что спрос ежегодно превышает выводимые объемы. По нашей оценке, этот тренд сохранится и будущем.

– Вы уже сказали, что надеетесь в этом году нарастить портфель площадок. Но отдельные участники рынка начали говорить, что рынок земли в Москве перегрет. Вы согласны с этим?

«

– В известной степени это верное замечание. Многие компании из регионов на фоне высоких объемов продаж действительно устремились на покорение Москвы. Мы наблюдали, как на нескольких торгах площадки приобретались по оверпрайсу. Почти все аукционы в столице очень высококонкурентные. Для тех, кто внимательно относится к рискам и следит за своей доходностью, а не просто принимает решение из сиюминутной оценки, купить участок сейчас почти нереально. Время покажет, насколько грамотными были приобретения земли некоторыми компаниями. Мне же кажется, что часть таких амбициозных проектов выстрелит только при очень высокой инфляции.

– Тогда как же в этой ситуации искать в Москве интересные площадки компаниям с консервативными аппетитами к риску?

– Один из подходов – сделки M&A с покупкой другого девелопера. По сути, это такая оптовая покупка площадок, но далеко не все себе могут это позволить. Речь идет о большом чеке, и нужно невероятные ресурсы потратить на оценку компании. Когда мы оцениваем M&A сделки, можем два месяца работать в режиме 24/7, такой это серьезный процесс.

– Если подобные сделки участятся, то это будет признаком некого кризиса на рынке недвижимости?

– Знаете, отсутствие льготной ипотеки – это действительно вызов для многих застройщиков, уже привыкших, что у их покупателей есть доступное финансовое плечо. Не исключено, что рынок ждет турбулентность и будут какие-то слияния-поглощения, балансировка текущего состояния. Это нормальное явление.

– А в связи с перегревом рынка земли в Москве как меняется стратегия именно для Sminex?

«

– Пока мы не сильно корректируем наши планы. За последние 12 месяцев мы пополнили свой портфель двумя новыми площадками: на Саввинской набережной и на улице Павла Андреева на Шаболовке. Новый финансовый год мы начали 1 июля, и у нас опять амбициозные планы в элитном сегменте.

Очень внимательно следим за теми возможностями, которые предоставляет девелоперам город, продавая землю под КРТ. Думаю, в будущем этот механизм выйдет на первый план с точки зрения реализации проектов. В целом это правильно: мегаполис должен развиваться гармонично, не точечно и не кусками.

– Готовы ли вы избавляться от части своих площадок?

– У нас были сделки по продаже непрофильных активов, оказавшихся в портфеле. Но сейчас их уже нет. Признаюсь: на фоне высокого спроса на московские площадки иногда возникает соблазн выставить на продажу еще что-то по хорошей цене, но, конечно, мы так не поступим. Во-первых, наши профильные проекты пока обеспечивают компании необходимую доходность, а во-вторых, если все распродать, то куда вкладывать деньги? Инфляция же.

– Интересны ли для вас другие сегменты рынка недвижимости, кроме жилья? Например, торговая недвижимость или офисы?

– Нет, таким способом диверсифицировать свой портфель мы не собираемся. Торговая недвижимость не наш профиль. А рынок офисов нам кажется на данный момент неоднозначным. По логике вещей, цену, которую сейчас платит инвестор, нужно окупать X лет, ведь ставки аренды в этом сегменте не растут. Следовательно, стоило бы ожидать, что цены на бизнес-центры должны притормозить. Однако этого не происходит, рынок офисов демонстрирует достаточно позитивную тенденцию. На чем она основана, я не могу объяснить. Мы рассматриваем площадки под офисы, считаем, смотрим, но пока мы не пришли к эффективной финансовой модели.

– Кстати об источниках финансирования проектов. Как в принципе у девелоперов сейчас с этим, по вашим ощущениям?

– По ощущениям, все недавно пришедшие в Москву компании заходят на банковские деньги. Еще несколько месяцев назад кредитные организации выдавали им финансирование даже с некоторой одержимостью. Но в последнее время в разговорах с коллегами я слышу, что банки стали вести более консервативную политику. Что касается Sminex, то у нас сформировался очень хороший кредитный портфель, достаточно диверсифицированный, чтобы не было зависимости от одного партнера. Мы работаем с шестью-семью банками из первой десятки, и когда появляется новый проект, мы с удовольствием его показываем нескольким из них.

– А если посмотреть на другие источники финансирования, кроме банковских, например на облигации и ЦФА?

«

– История с ЦФА, действительно, интересная. Я думаю, что если все пойдет по плану, то года через два, это будет хорошим инструментом привлечения небольших объемов. А самое главное, он будет работать на поддержку спроса на элитном рынке. Здесь высокий чек, далеко не все могут себе позволить выкупить квартиру. Ведь в отличие от бондов, ЦФА могут быть напрямую привязаны к объектам недвижимости. Приобретая финансовые инструменты, обеспеченные квадратным метром, люди могут копить на приобретение самой недвижимости.

– Как скоро ждать дебютного размещения от Sminex?

– Мы начали работать с банками, рассматриваем несколько вариантов. Допускаю, что запустим данный инструмент до конца года.