Надежда в рассрочку: спасет ли этот механизм девелопера и покупателя

После завершения льготной ипотечной программы рынок жилой недвижимости этим летом испытывает заметные "афтершоки". Спасительным кругом в новых условиях стремятся назначить программы рассрочки. Однако в действительности освоить этот инструмент качественно пока что смогли только продавцы апартаментов и девелоперы офисного сегмента. Директор коммерческого управления Stone Кристина Недря рассказывает о том, сможет ли рассрочка вывести продажи жилья из крутого пике и как сделать этот продукт комфортным для покупателя недвижимости.

Трудности перехода

Уже сейчас очевидно, что переход от массовой льготной программы ипотеки к точечным мерам поддержки не будет простым ни для девелоперов, ни для клиентов. 1 июля завершила свое действие самая массовая госпрограмма – льготная ипотека под 8%. По-прежнему сохраняет свое действие программа IT-ипотеки. Напомним, что программа заработала в мае 2022 года и действует до конца 2024 года (ставка до 5% годовых, лимит – до 18 миллионов рублей в Москве и МО), но лимиты во многих крупных банках на текущий момент исчерпаны. Минфин в свою очередь обещает дополнительные лимиты, чтобы возобновить выдачи IT-ипотеки.

Если говорить о семейной ипотеке, которая была запущена еще в 2018 году, то она направлена на улучшение жилищных условий семьям с детьми. Новые условия программы, вступившие в силу в июле этого года, продлили программу до 2030 года, сохранили ранее действовавшую ставку до 6% годовых и лимит 12 миллионов рублей в Москве и МО, но при этом было введено ограничение в выше обозначенных регионах: программа стала доступна только для граждан, имеющих ребенка в возрасте до 6 лет включительно либо ребенка-инвалида в возрасте до 18 лет.

Опция воспользоваться программой гражданам, имеющим 2 детей в возрасте до 18 лет, которая ранее была доступна для всех, доступна теперь только на территории отдельных регионов. Также официально была озвучена возможность оформления ипотечного кредита и на более крупную сумму: до 30 миллионов рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 15 миллионов рублей в остальных регионах.

Но в таком случае в части кредита, превышающего установленный лимит, будет действовать базовая рыночная ставка банка с первоначальным взносом 20%. По своей сути возможность увеличения лимита была доступна и ранее (всем известная комбоипотека), правда далеко не во всех банках.

РазвернутьСвернуть

Банки, получив новые условия по программе семейной ипотеки от Минфина, скорее всего возьмут некоторое время на отладку внутренних процессов. Возможно, им понадобятся разъяснения, а некоторые банки могут ввести новый продукт – семейная ипотека с увеличенным лимитом, которого ранее не было.

Такой режим ожидания и соответственно определенная остановка продаж может заметно повлиять на устойчивость финансовой модели объекта недвижимости. В течение 2023-2024 годов уже неоднократно наблюдались моменты, когда лимиты кредитования по точечным программам исчерпывались, а клиенты с уже полученным одобрением не успевали оформить кредит в отведенный срок не по своей вине.

«

Все это заставляет людей отказываться от решения о покупке жилья либо приостанавливать данный процесс на длительный период. Но те покупатели, кто настроен инвестировать, ищут для себя объекты в других сегментах – например, вкладывают в офисы.

Офисы в плюсе

Офисный рынок, где ипотека доступна только в редких проектах, реализуемых по ДДУ (и нет льготных программ), эффект от отмены на себе не ощущает. За первое полугодие 2024 года продажи офисов в Москве составили 160 тысяч квадратных метров, а с учетом реализации ожидаемых крупных сделок объем купли-продажи в 2024 году может превысить рекордные результаты 2023 года.

Дефицит предложения качественных офисов на продажу внутри МКАД сохраняется: более 75% офисов, заявленных к вводу в 2024-2026 годах, уже законтрактованы покупателями. Ипотека для офисного сегмента – исключение, а не правило. В реалиях текущей ключевой ставки и с учетом перспективы ее роста, такие предложения в принципе теряют привлекательность для физических лиц.

Программы рассрочки в офисных проектах всегда были более выигрышным вариантом отсрочки платежа, чем ипотека для физлиц или даже для бизнеса.

«

Схема работы рассрочки достаточно проста. К примеру, первоначальный взнос составляет от 10%. Далее есть два сценария оплат в зависимости от стадии реализации объекта. Если проект уже находится в активной стройке, клиенту доступен льготный период без процентов на 6 месяцев, далее он переводится на рассрочку от 9,5% годовых, что уже почти вдвое ниже ключевой ставки ЦБ. В случае проектов на старте продаж как правило, предлагается программа с отложенным платежом до года: фактически клиент фиксирует цену метра при минимальном вложении, а следующий транш совершает через год или к моменту получения разрешения на строительство объекта. Таким образом, при сделках по договору купли-продажи будущей недвижимости, наиболее распространенных сегодня на рынке офисов класса А, инвестор может зафиксировать цену на старте с минимальными вложениями.

Рассрочка как возможность заработать

Профессиональные инвесторы в офисы уже нашли способы увеличивать свой капитал, пользуясь рассрочкой при покупке. Например, при отложенном платеже до года опытный инвестор открывает банковский депозит, где сегодня можно найти выгодные условия до 18,5%, под свободный капитал. В зависимости от суммы депозита клиент может окупить уже за первый год депозита до 10% от цены офиса за счет процентов по вкладу.

Невысокая ставка после отложенного платежа, 9,5%, позволяет и далее аккумулировать часть средств на депозите, распределив их вывод согласно графику платежей. Таким образом, проценты депозита будут приносить дополнительный доход и комфортно выплачивать рассрочку на объект недвижимости.

В ближайшие месяцы мы прогнозируем, что доля частных инвесторов в структуре продаж офисов в Москве еще подрастет: покупатели, которые планировали приобрести квартиру для сдачи в аренду, будут все чаще делать выбор в пользу офиса, который также обладает более высокой доходностью (10-12% против 3-5% в жилой недвижимости). Рассрочка поможет им, с одной стороны, комфортно распределить платежи подобно ипотечным, с другой – позволить себе больше и разделить имеющийся капитал для покупки, например, двух офисов с возможностью объединения вместо одного.

«

Преимущества рассрочки для жилого сегмента в России достаточно обширны. Во-первых, такой формат исключает или сокращает переплаты: вся сумма выплат идет в счет стоимости квартиры в течение определенного периода или всего срока выплат. Также для рассрочки не нужно собирать большое количество документов: это особенно актуально для тех, кто использует наследный капитал либо занимается предпринимательской деятельностью или оказывает услуги в качестве частного консультанта и эксперта. При этом спланировать выплаты по рассрочке так же просто, как и по ипотечному кредиту: застройщик предоставляет клиенту четкий согласованный график, составленный с учетом его личного комфорта, с выплатами ежеквартально или ежемесячно.

Таким образом, рассрочка оказывается однозначно выгоднее ипотеки по рыночной ставке для большой категории покупателей: и для тех, кто находится в процессе продажи своей недвижимости, так и для тех, кто предпочитает сохранять средства в обороте бизнеса или на депозитах.

Предложить рассрочки с выгодными условиями сегодня могут немногие игроки. Однако такие девелоперы, у которых есть опыт работы с рассрочками, в частности в офисном сегменте, ретранслируют свои программы при выводе новых жилых проектов и могут предложить своим клиентам такие опции, как: рассрочка с гибкими условиями и отложенными платежами, где первоначальный взнос составляет от 10% и предусматривает комфортный переход на процент без лимита кредитования.

Отметим, что подобные инициативы девелоперов по интеграции рассрочки, а также рост и развитие финансовой грамотности населения позволят в дальнейшем этому инструменту стать даже более востребованным, чем банковское кредитование – как это, например, уже произошло на многих других развитых рынках продажи строящегося жилья.