Дарственная на квартиру: как оформить договор, чтобы нельзя было оспорить
Оглавление
- Объект дарения
- Что можно подарить
- Что дарить нельзя
- Как подарить долю в квартире
- Даритель
- Требуется ли согласие супруга на дарение недвижимости?
- Кто не может подарить недвижимость?
- Может ли подарить недвижимость несовершеннолетний?
- Чем рискует даритель
- Одаряемый
- Кому нельзя подарить недвижимость?
- Можно ли подарить недвижимость юридическому лицу?
- Можно ли подарить недвижимость недееспособному?
- Можно ли подарить квартиру коту?
- Можно ли отказаться от подарка и вернуть его?
- Дарение по доверенности
- Что нужно указать в доверенности?
- Как можно проверить доверенность?
- Оформление договора дарения
- Какие документы понадобятся для оформления договора дарения?
- Кто подписывает договор дарения?
- Почему при дарении нужно согласие одаряемого?
- Когда обязательно удостоверять дарственную у нотариуса?
- Какие пункты нужно включить в договор дарения недвижимости?
- Нужно ли указывать стоимость недвижимости в договоре дарения?
- Что нельзя включить в договор дарения недвижимости?
- Можно ли включить в договор дарения условие, что даритель имеет право пожизненного проживания в квартире?
- Есть ли у дарственной какой-то срок действия?
- Какими законами регулируется договор дарения?
- Стоимость договора дарения
- Сколько стоит договор дарения у нотариуса?
- Налоги при дарении
- Оспаривание договора дарения
- Можно ли отменить или отозвать дарственную на квартиру?
- В каких случаях договор дарения может быть признан недействительным?
Заключение договора дарения – один из самых популярных и в целом простых способов передать недвижимость другому лицу. В Федеральной нотариальной палате рассказали, какие объекты недвижимости можно дарить, а какие нельзя, кто может быть одаряемым и как необходимо правильно оформлять такую сделку, чтобы ее нельзя было оспорить.
Объект дарения
Несмотря на то, что дарение недвижимости это одна из самых популярных сделок между родственниками, не все знают, что дарить можно далеко не все. Тут есть нюансы.
Что можно подарить
Подарить можно любую недвижимость, которой вы владеете: земельный участок, квартиру, дом, гараж.
При этом на объекте не должно быть обременений: ипотеки и запретов, например, на регистрационные действия, которые накладывает суд.
Что дарить нельзя
Вместе с тем существует ряд объектов недвижимости, которые невозможно подарить. В него входят:
- недостроенный дом или квартира в новостройке, которая еще не сдана;
Подарить можно лишь имущество, которым вы владеете, а для объектов недвижимости такое право появится только после госрегистрации в Росреестре, объясняют в ФНП.
В этой ситуации возможно лишь переуступить свои права по договору долевого участия третьему лицу, заключив соглашение об уступке прав и обязанностей.
- недвижимость, на которую нет официальных документов;
Это актуально, к примеру, для дома или дачи, которые когда-то выдавалась от предприятия и никак не оформлены.
Если у вас нет права собственности на объект, то подарить его вы не можете. Сначала надо зарегистрировать это право. Если речь о даче, то нужно регистрировать право и на земельный участок, и на все постройки, которые там есть. И только потом дачу можно дарить, разъясняют в ФНП.
Как подарить долю в квартире
Возможно подарить не весь объект недвижимости целиком, а просто долю в нем. В этой ситуации не действует требование преимущественного права покупки доли, установленное в случае ее продажи.
Это реально и в том случае, если собственнику меньше 14 лет. Просто сделку совершают его законные представители (например, родители) с согласия органов опеки.
Несовершеннолетние после 14 лет могут дарить имущество сами, но только с одобрения законных представителей и попечителей. Также требуется согласие органов опеки, разъясняют в ФНП.
Даритель
Выступать дарителем может не каждый. Тут есть достаточно важные нюансы.
Для того чтобы человек мог самостоятельно дарить недвижимость, он, по словам нотариусов, должен соответствовать следующим условиям:
- быть совершеннолетним и дееспособным;
- находиться в трезвом уме и твердой памяти, отдавать отчет в своих действиях и осознавать их правовые последствия;
- быть собственником недвижимости или его представителем по нотариально оформленной доверенности.
Требуется ли согласие супруга на дарение недвижимости?
Супруг может подарить недвижимость, нажитую в браке, другому человеку только при условии наличия нотариально удостоверенного согласия мужа или жены, объясняют в ФНП.
Если же в квартире установлена долевая собственность, то даритель вправе подарить свою долю без получения согласия остальных собственников – в том числе и супруга.
ВАЖНО! В этой ситуации не действует требование преимущественного права покупки доли, установленное в случае ее продажи (ст. 250 Гражданского кодекса).
Кто не может подарить недвижимость?
Не может подарить недвижимость недееспособный человек, который не способен осознавать свои действия, а также не собственник имущества, на которого также не оформлена нотариальная доверенность.
Может ли подарить недвижимость несовершеннолетний?
Если ребенок не достиг возраста 14 лет, от его имени дарение может совершить законный представитель и опекун, но только с согласия органов опеки, рассказывают в ФНП.
В том же случае, если ему уже исполнилось 14 лет, он становится ограниченно дееспособным и может дарить недвижимость с одобрения своих законных представителей и попечителей. Для этого по закону требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Чем рискует даритель
Переход права собственности при дарении, в отличие от завещания, происходит сразу же после регистрации подаренного объекта в ЕГРН. С этого момента одаряемый может в любое время продать, заложить или подарить имущество, полученное в дар. Еще одно отличие договора дарения от завещания – изменить или расторгнуть этот договор в одностороннем порядке нельзя.
Одаряемый
Кому нельзя подарить недвижимость?
В этом аспекте есть несколько запретов:
- запрет на дарение от имени детей и недееспособных, ограниченно дееспособных, на имя их родителей, опекунов и попечителей;
- невозможность дарения недвижимости между супругами, если она находится в их общей совместной собственности.
Правда супруги могут прекратить совместную собственность на недвижимость, заключив брачный договор или соглашение о разделе совместного имущества.
Можно ли подарить недвижимость юридическому лицу?
Физическое лицо может подарить свое имущество организации, говорят в ФНП.
При этом дарение недвижимости между коммерческими организациями запрещено российским законодательством.
Можно ли подарить недвижимость недееспособному?
Закон не запрещает дарение недееспособному лицу. В этом случае договор от его имени подпишет опекун.
В случае ограничения в дееспособности такой договор в качестве одаряемого подпишет сам ограниченно дееспособный, но с согласия его попечителя, объясняют нотариусы.
Можно ли подарить квартиру коту?
Нет, нельзя. Домашнее животное не является участником гражданских правоотношений.
Можно ли отказаться от подарка и вернуть его?
Одаряемый может отказаться от подарка в любой момент до заключения договора дарения. Если договор уже заключен, то его можно расторгнуть по соглашению сторон, если в нем прописана возможность расторжения. В этом случае даритель может потребовать возмещения расходов на совершение сделки.
Дарение по доверенности
Недвижимость по доверенности можно дарить можно, если доверенность не оформлена на одаряемого, подчеркивают в ФНП.
Что нужно указать в доверенности?
В ней должно быть прописано право быть представителем во всех компетентных органах, осуществлять регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подписать договор дарения.
Кроме того, в доверенности в обязательном порядке указываются фамилия, имя и отчество, дата рождения одаряемого, а также предмет дарения.
Сама доверенность должна быть также нотариально удостоверена.
Как можно проверить доверенность?
У Федеральной нотариальной палаты есть специальный ресурс – онлайн-сервис проверки доверенностей. С его помощью каждый желающий может бесплатно проверить любую доверенность по ее реквизитам на предмет актуальности и подлинности.
Но увидеть содержание документа посредством сервиса нельзя. Доступ к скан-образам доверенностей имеют только нотариусы – именно они могут проверить соответствие содержания предъявленного документа с текстом изначально удостоверенной и внесенной Единую информационную систему нотариата доверенности.
Оформление договора дарения
Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме, причем он не подлежит регистрации в Росреестре. Регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество.
Росреестр может приостановить регистрацию права собственности, если:
- расходятся сведения об объекте дарения в ЕГРН и поданных документах,
- на этот объект наложен арест или запрет сделок,
- пакет поданных документов неполный или эти документы не соответствуют требованиям законодательства.
Риск отказа от регистрации существенно снижается при удостоверении договора дарения нотариусом.
Какие документы понадобятся для оформления договора дарения?
Необходимы паспорта дарителя и одаряемого, а также документы, которые устанавливают право владения недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, решение суда и др.
Если объект дарения является общей супружеской собственностью, необходимо нотариальное согласие второго супруга. Если даритель несовершеннолетний – согласие органов опеки.
Кто подписывает договор дарения?
Договор дарения подписывают обе стороны – даритель и одаряемый. Стороной сделки может быть представитель собственника, действующий по доверенности, которая обязательно должна быть удостоверена у нотариуса.
Почему при дарении нужно согласие одаряемого?
В отличие от завещания, договор дарения – двусторонняя сделка, и по закону требуется согласие одаряемого. До заключения договора одаряемый может отказаться от подарка по разным причинам, к примеру, посчитав, что подарок станет для него ненужным бременем.
Когда обязательно удостоверять дарственную у нотариуса?
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки с долевой собственностью на недвижимое имущество, либо сделки, где дарителем является несовершеннолетний или признанный ограниченно дееспособный гражданин.
Какие пункты нужно включить в договор дарения недвижимости?
В таком документе обязательно должны быть указаны:
- предмет договора и его индивидуализирующие признаки – к примеру, кадастровый номер;
- существенные условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пример такого условия – согласование порядка передачи имущества одаряемому.
Нужно ли указывать стоимость недвижимости в договоре дарения?
Да, нужно указать стоимость недвижимость в таком договоре.
Что нельзя включить в договор дарения недвижимости?
В договор дарения нельзя включать пункты, не относящиеся к его сути, рассказывают в ФНП. Например, невозможно прописать в качестве условия оплату за передаваемый объект или обязанность содержать дарителя.
По общему правилу договор дарения – безвозмездная, безусловная сделка.
Однако стороны могут включить положение, что если даритель переживет одаряемого, то он может на этом основании отменить договор, добавляют нотариусы.
Можно ли включить в договор дарения условие, что даритель имеет право пожизненного проживания в квартире?
Практика показывает, что условия, в том числе и касающиеся проживания дарителя в квартире, в договор дарения включать не желательно. Подобные договоренности возможны в договоре ренты, при котором право собственности также сразу переходит к другому лицу, но это лицо не может распорядиться имуществом без согласия бывшего собственника и лишить его права проживать в квартире.
Есть ли у дарственной какой-то срок действия?
Договор дарения – бессрочный, поэтому зарегистрировать переход права собственности в Росреестре можно в любое удобное время после его заключения. Но следует понимать, что до этого момента фактическим собственником квартиры остается даритель, и, например, в случае его смерти получателю подарка придется доказывать свои права в суде.
Если договор дарения заверяется нотариально, то нотариус направляет заявление в Росреестр сразу же после сделки. Регистрационные действия в этом случае осуществляются за один рабочий день.
Какими законами регулируется договор дарения?
Стоимость договора дарения
Сколько стоит договор дарения у нотариуса?
С 1 октября 2023 года стоимость любого нотариального действия складывается из двух компонентов: федерального и регионального тарифов. Федеральный тариф регулируется Основами законодательства РФ о нотариате. Его размер для сделок дарения недвижимости зависит от стоимости имущества и степени родства сторон сделки. Региональный тариф отличается в зависимости от региона, где происходит сделка.
Налоги при дарении
В общем случае одаряемые обязаны оплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, говорят в ФНП. Но при дарении близкими родственниками они не должны делать этого.
Близкими родственниками, по разъяснениям нотариусов, являются дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и не полнородные братья и сестры.
Нужно ли платить НДФЛ за квартиру, полученную в дар от близкого родственника?
Оспаривание договора дарения
Можно ли отменить или отозвать дарственную на квартиру?
Отозвать дарственную, если даритель вдруг внезапно передумал, не получится, предупреждают в ФНП. Но договор дарения на квартиру может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники. Сделать это можно по следующим основаниям:
- договор заключен без необходимого разрешения третьих лиц (супругов при совместно нажитом имуществе), либо государственных органов согласно требованиям законодательства;
Нотариус Сахалинской области Инесса Токарева: "Однажды на прием пришел мужчина зрелого возраста с девушкой. Хотел подарить ей квартиру. Нотариус всегда устанавливает, принадлежит ли имущество дарителю, есть ли у него право самостоятельно им распоряжаться. И после проверки документов выяснилось, что даритель женат. Квартиру он купил и оформил на свое имя, но в этот момент был уже в браке. То есть недвижимость считается совместной собственностью и, чтобы ее подарить, нужно разрешение супруги. Девушка о жене своего спутника услышала впервые. Случился скандал, а договор дарения – не случился".
- дарителя ввели в заблуждение;
Нотариус города Москвы Марина Соколова: "Нотариус никогда не решает за человека, не подталкивает в ту или иную сторону. Если заявителю сложно сразу сориентироваться в юридических нюансах, специалист объяснит по второму-третьему кругу. Ко мне обратилась женщина, которая хотела подарить квартиру внуку. Правда, она была уверена, что он должен будет о ней заботиться, помогать финансово, а также, что она сможет спокойно проживать в квартире до конца своих дней. И здесь пришлось объяснить, что договор дарения — безвозмездная сделка, что его не стоит путать с завещанием или рентой, подробно рассказать обо всех деталях и последствиях. В итоге женщина отказалась от идеи дарения".
- сделка заключена с применением насилия или угроз.
Нотариус Московской области Ирина Аникеева: "Часто родственники человека, для которого совершается нотариальное действие, думают, что могут выражать волю за него или все время находиться рядом, слушать, что он говорит, смотреть, что подписывает. Иногда недобросовестные граждане заставляют пожилого человека выучить нужный текст. Поэтому нотариус всегда беседует с заявителем один на один. Однажды я приехала к бабушке оформить доверенность на право подарить квартиру. Женщина бодро отвечала на базовые вопросы: кто она, зачем здесь нотариус и прочее. Однако на вопрос, есть ли у нее еще внуки, кроме того, которому дается право распоряжаться квартирой, женщина снова начала выдавать заученную информацию о том, как ее зовут и где она живет. Нотариальное действие, конечно же, не состоялось".
В каких случаях договор дарения может быть признан недействительным?
Договор дарения недвижимости может быть признан недействительным по следующим причинам:
- он был заключен по доверенности, в которой не указаны одаряемое лицо и предмет дарения;
- договор был по факту возмездным, то есть по сути маскировал собой куплю-продажу;
- не был определен предмет дарения: конкретный объект;
- был заключен в устной форме;
- договор не был нотариально удостоверен (при необходимости соблюдения нотариальной формы).
