https://realty.ria.ru/20240606/dacha-1950646399.html
Эксперты назвали причины, по которым можно лишиться дачи
Когда могут отобрать дачу или заставить снести ее
Эксперты назвали причины, по которым можно лишиться дачи
Лень, беспечность и незнание законов, а также желание все сделать исключительно по своему усмотрению зачастую чреваты тем, что собственник загородного дома в... Недвижимость РИА Новости, 06.06.2024
2024-06-06T05:00
2024-06-06T05:00
2024-06-06T09:41
загородная недвижимость
земельные участки
россия
жилье
федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)
инком-недвижимость
миэль
недвижимость
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e8/06/05/1950647627_0:0:3072:1728_1920x0_80_0_0_1169731ff950411311446f7eab2ff916.jpg
Лень, беспечность и незнание законов, а также желание все сделать исключительно по своему усмотрению зачастую чреваты тем, что собственник загородного дома в конечном итоге может просто-напросто лишиться его полностью или частично. Эксперты рассказали про самые распространенные ситуации, в которых владелец дачи или коттеджа рискует распрощаться с ним.Основания для лишения правПраво собственности на недвижимое имущество, по словам начальника отдела направления "Загородная недвижимость" агентства "Инком-Недвижимость" Татьяны Максимовой, может принудительно прекращаться в следующих случаях:При этом нередки и другие ситуации, в которых по незнанию, легкомыслию, а иногда и просто банальной лени владелец можно лишиться своего дома. Это произойдет в том случае, если такая дача будет признана самовольной постройкой. А такой риск существует, когда:Без бумажкиОтсутствие должным образом оформленных документов на дом, прежде всего, грозит собственнику невозможностью официально проводить сделки со своей дачей и доказать свое право на нее в случае возникновения какого-либо спора – например, с родственниками или соседями, предупреждает юрист ProLegals Асия Шамигулова.Дом, который не стоит на кадастровом учете и право собственности на который не зарегистрировано, нельзя официально продать или сдать в аренду. Возникнут трудности и при принятии наследства."Конечно, если документы оформлены хотя бы на участок, можно попытаться продать его без упоминания дома, так как регистраторы не осуществляют выезды на объекты. Но это уже будет нарушением законодательства, так как недвижимость должна обязательно стоять на кадастровом учете", – предостерегает руководитель юридического департамента компании "Азбука недвижимости" Татьяна Кузниченкова.Есть и более серьезная неприятность – хотя сам по себе дом без документов изъять не могут, но могут признать самовольной постройкой (статья 222 Гражданского кодекса) и потребовать снести, причем за свой счет.Такое возможно, когда здание возведено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, или параметры постройки нарушают градостроительные нормы. А ведь доказать что-то при отсутствии должным образом оформленных бумаг не удастся.В сложную ситуацию попадет владелец незарегистрированного дома и земли и в том случае, если его владения захотят изъять для государственных или муниципальных нужд – например, построить дорогу, проходящую через участок. Он не сможет получить полагающуюся ему по закону компенсацию.Со спутника и беспилотникаУзнать о незаконно построенном доме представители муниципальных властей могут после жалобы соседей или любого другого лица. По заявлению они обязаны провести проверку. Обнаружив нарушения, они обратятся в суд, и в конечном итоге по решению суда такое здание может быть демонтировано.Кроме того, часто власти узнают о том, что дом не зарегистрирован, с помощью снимков со спутников беспилотников, которые облетают местность. Дальше собранную информацию сравнивают со сведениями о недвижимости в Росреестре.Оформляй или сносиТаким образом, если у вас до сих пор должным образом не оформлена старая дача, нужно наконец-то это сделать. Для таких случаев и предусмотрена "дачная амнистия", действие которой продлено до 1 марта 2031 года, напоминает юрист ProLegals Асия Шамигулова.Либо есть еще один возможный вариант – просто снести старое строение и построить на его месте новое, оформив это все должным образом, говорит руководитель отдела загородной недвижимости "Сущевский" агентства "Миэль" Татьяна Ананьева.Только после сноса следует обратиться к кадастровому инженеру, который сделает заключение о том, что дома нет, а потом уже строить новый.Не в том местеВладелец на полном серьезе рискует потерять свой дом, если он построен в неположенном месте. По решению суда его также могут признать самовольной постройкой и обязать снести за свой счет."В законодательстве выделено семь категорий земель и очень много видов разрешенного использования (ВРИ). В зависимости от вида разрешенного использования надо смотреть, какой дом можно на ней построить", – объясняет Ананьева.Все ВРИ закреплены в специальном Классификаторе.Не получится построить капитальный жилой дом на:"На землях под ИЖС, ЛПХ или для садоводства можно построить жилой дом для проживания, так скажем одной семьи. Вид разрешенного использования "для размещения домов блокированного типа" подходит для строительства таунхаусов. "Малоэтажное строительство" – это многоквартирные дома до четырех этажей", – перечисляет варианты Ананьева.По ее словам, случается, что, например, на землях садоводства строят таунхаусы или многоквартирные дома – на участке под ИЖС, где должен располагаться один дом и электрические мощности рассчитаны только для одного дома, собственник построил трехэтажный дом на восемь квартир."Естественно, у соседей стали падать мощности по электричеству или воде. В этом случае, конечно, администрация имеет все возможности среагировать на жалобы соседей и снести этот дом. Снос дома происходит за счет собственника", – предупреждает Ананьева.ВАЖНО! В ряде зон, таких как памятники культурного наследия, прибрежные водоохранные зоны, источники питьевого водоснабжения, иногда это ЛЭПы, газовые трубопроводы или, например, под строительство транспортной развязки (дороги), возведения иных транспортных путей дом строить запрещено.Вода, водаВ случае соседства с водой действует запрет на строительство, если открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны, объясняет юрист компании "Генезис" Надежда Полищук."На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается на основании санитарных правил и норм, установленных законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", – рассказывает она.В других же случаях построить дом здесь в принципе можно, но нужно обязательно оборудовать его сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д.Также порой возможно возвести дом и в природоохранных зонах, но для этого чаще всего необходимо получить согласование соответствующего ведомства."В нашей практике были случаи продажи домов, где отсутствовало согласование ведомств при строительстве. Право на такой дом, как правило, регистрируется по "дачной амнистии". Однако в такой ситуации главное условие, чтобы в ЕГРН данная охранная зона не была зарегистрирована. Если же она зарегистрирована, то регистраторы напишут приостановку, где укажут необходимость согласования с ведомством", – рассказывает Кузниченкова.К сожалению, потом можно столкнуться с местной администрацией, которая, выяснив, что разрешение на строительство в этой охранной зоне такого дома дано не было, может потребовать снести его или перестроить в соответствии с регламентом, добавляет Ананьева.Узнать заранееЧтобы не проходить мучительные процедуры согласований постфактум, лучше еще до начала строительства собрать всю необходимую информацию. Узнать, что можно и нельзя делать на том или ином земельном участке, можно с помощью следующих сервисов:Здесь размещены границы всех земельных участков в стране и можно узнать статус участка и категорию земли.В ней, помимо тех же сведений, которые можно почерпнуть из Публичной кадастровой карты, содержится ключевая информация и о виде разрешенного использования земли.Их можно найти на сайте местной администрации. Там указывают территориальную зону, к которой принадлежит участок, как его можно использовать и какие есть ограничения в конкретном населенном пункте.Этот документ также размещается сайте местной администрации или в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования.Из него можно узнать, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования или особо охраняемых территорий.Дом с нарушениямиЕще одна нередкая причина, по которой владелец может лишиться своего загородного дома, – признание его самовольной постройкой из-за нарушения градостроительных и строительных норм и правил, добавляет Полищук.Это происходит чаще всего в следующих случаях:"Избежать этого вы не сможете – будет комиссия для проверки выполнения предписания. Выпишут штраф. И потом принудительный снос", – предупреждает Максимова.Такой дом придется перестраивать, иначе суд обяжет принудительно снести его по иску местной администрации."Хорошо, если на участок физического лица, потому что с ним можно договориться: выкупить часть участка и присоединить к своему, или отдать свою часть, забрав у него ту, на которой часть вашего дома. Хуже, если дом "забрался" на земли лесного фонда – были случаи, когда сносили целый дом или часть дома", – говорит Максимова.Как правило такие нарушения выявляются по жалобам органами пожарного надзора. Они дают предписание устранить нарушение, и если владелец дома не решает проблему, то в конечном итоге такое строение могут обязать снести решением суда.Ознакомиться с правиламиПри возведении частного дома нужно соблюдать строительные правила и Правила землепользования и застройки. Найти их можно на сайте местной администрации и в сервисе ФГИС ТП.Требований в них довольно много, и касаются они не только параметров дома, но и расстояния между постройками на участке, отступов от его границ.Так, например, расстояние от жилого дома до улицы или дороги должно составлять не менее 5 метров. При этом измерения нужно проводить по самой выступающей части постройки: свеса крыши, балкона или крыльца.Расстояние между домом и хозяйственными постройками регулируется стандартами пожарной безопасности и составляет от 6 метров для каменных построек до 15 метров для деревянных. Кроме того, хозпостройки разрешено возводить не ближе чем в 1 метре от забора.Бизнес под видом дачиПроблемы могут возникнуть и в том случае, если ваша дача вовсе и не дача, а постройка для ведения бизнеса, которая не отвечает правилам целевого использования участка. К примеру, на садовых участках в России разрешено разводить кур и кроликов, но делать это можно только для собственных нужд и при условии соблюдения земельного законодательства, ветеринарных норм и санитарно-эпидемиологических правил.А вот создание на дачном участке шиномонтажа, автосервиса, магазина или иной коммерческой точки без изменения разрешенного вида использования участка будет в большинстве случаев незаконным.Вместе со штрафом собственник получит предписание на ликвидацию своего бизнеса и возведенных для этого построек. Если он проигнорирует требование, то его принудят убрать строения с участка в судебном порядке.
https://realty.ria.ru/20220204/dacha-1770982757.html
https://realty.ria.ru/20191022/1560069558.html
https://realty.ria.ru/20220519/uchastki-1789472971.html
https://realty.ria.ru/20220711/dachi-1801675681.html
https://realty.ria.ru/20230407/uchastok-1863485700.html
https://realty.ria.ru/20230525/dacha-1873863617.html
https://realty.ria.ru/20230112/biznes-1844171065.html
россия
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2024
Анна Смирнова
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/1b/1743047544_143:0:2190:2047_100x100_80_0_0_d01781cdb43d99393233380f49c7e05e.jpg
Анна Смирнова
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/1b/1743047544_143:0:2190:2047_100x100_80_0_0_d01781cdb43d99393233380f49c7e05e.jpg
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Анна Смирнова
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/1b/1743047544_143:0:2190:2047_100x100_80_0_0_d01781cdb43d99393233380f49c7e05e.jpg
загородная недвижимость, земельные участки, россия, жилье, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), инком-недвижимость, миэль, недвижимость, realty-гид – риа недвижимость
Загородная недвижимость, Земельные участки, Россия, Жилье, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ИНКОМ-Недвижимость, Миэль, Недвижимость, Realty-гид – РИА Недвижимость
Лень, беспечность и незнание законов, а также желание все сделать исключительно по своему усмотрению зачастую чреваты тем, что собственник загородного дома в конечном итоге может просто-напросто лишиться его полностью или частично. Эксперты рассказали про самые распространенные ситуации, в которых владелец дачи или коттеджа рискует распрощаться с ним.
Основания для лишения прав
Право собственности на недвижимое имущество, по словам начальника отдела направления "Загородная недвижимость" агентства "Инком-Недвижимость" Татьяны Максимовой, может принудительно прекращаться в следующих случаях:
- если человек осужден по уголовной статье, которая предусматривает конфискацию имущества;
- за долги;
- если недвижимость является культурной ценностью, а собственник не содержит ее должным образом;
- если в собственности оказалась недвижимость, которая по закону не может принадлежать этому человеку – к примеру, иностранному гражданину достается имущество, которое находится в приграничной зоне;
- в связи с чрезвычайной ситуацией.
При этом нередки и другие ситуации, в которых по незнанию, легкомыслию, а иногда и просто банальной лени владелец можно лишиться своего дома. Это произойдет в том случае, если такая дача будет признана самовольной постройкой. А такой риск существует, когда:
- на дом нет должным образом оформленных документов;
- дом построен в неразрешенном для этого месте;
- были допущены серьезные нарушения при постройке дома.
Отсутствие должным образом оформленных документов на дом, прежде всего, грозит собственнику невозможностью официально проводить сделки со своей дачей и доказать свое право на нее в случае возникновения какого-либо спора – например, с родственниками или соседями, предупреждает юрист ProLegals Асия Шамигулова.
Дом, который не стоит на кадастровом учете и право собственности на который не зарегистрировано, нельзя официально продать или сдать в аренду. Возникнут трудности и при принятии наследства.
«
"Конечно, если документы оформлены хотя бы на участок, можно попытаться продать его без упоминания дома, так как регистраторы не осуществляют выезды на объекты. Но это уже будет нарушением законодательства, так как недвижимость должна обязательно стоять на кадастровом учете", – предостерегает руководитель юридического департамента компании "Азбука недвижимости" Татьяна Кузниченкова.
Татьяна Кузниченкова
Руководитель юридического департамента компании "Азбука недвижимости"
Есть и более серьезная неприятность – хотя сам по себе дом без документов изъять не могут, но могут признать самовольной постройкой (статья 222 Гражданского кодекса) и потребовать снести, причем за свой счет.
Такое возможно, когда здание возведено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, или параметры постройки нарушают градостроительные нормы. А ведь доказать что-то при отсутствии должным образом оформленных бумаг не удастся.
В сложную ситуацию попадет владелец незарегистрированного дома и земли и в том случае, если его владения захотят изъять для государственных или муниципальных нужд – например, построить дорогу, проходящую через участок. Он не сможет получить полагающуюся ему по закону компенсацию.
Со спутника и беспилотника
Узнать о незаконно построенном доме представители муниципальных властей могут после жалобы соседей или любого другого лица. По заявлению они обязаны провести проверку. Обнаружив нарушения, они обратятся в суд, и в конечном итоге по решению суда такое здание может быть демонтировано.
Кроме того, часто власти узнают о том, что дом не зарегистрирован, с помощью снимков со спутников беспилотников, которые облетают местность. Дальше собранную информацию сравнивают со сведениями о недвижимости в Росреестре.
Таким образом, если у вас до сих пор должным образом не оформлена старая дача, нужно наконец-то это сделать. Для таких случаев и предусмотрена "дачная амнистия", действие которой продлено до 1 марта 2031 года, напоминает юрист ProLegals Асия Шамигулова.
Для того, чтобы подпадать под "дачную амнистию", дом должен быть не более 20 метров высотой, иметь не более трех надземных этажей, состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.
Из документов понадобится только технический план на постройку и правоустанавливающий документ на землю.
Воспользоваться программой можно в отношении домов, построенных до 2011 года. К новым домам это не относится, но их следует в обычном порядке зарегистрировать в Росреестре.
Либо есть еще один возможный вариант – просто снести старое строение и построить на его месте новое, оформив это все должным образом, говорит руководитель отдела загородной недвижимости "Сущевский" агентства "Миэль" Татьяна Ананьева.
Только после сноса следует обратиться к кадастровому инженеру, который сделает заключение о том, что дома нет, а потом уже строить новый.
Владелец на полном серьезе рискует потерять свой дом, если он построен в неположенном месте. По решению суда его также могут признать самовольной постройкой и обязать снести за свой счет.
«
"В законодательстве выделено семь категорий земель и очень много видов разрешенного использования (ВРИ). В зависимости от вида разрешенного использования надо смотреть, какой дом можно на ней построить", – объясняет Ананьева.
Татьяна Ананьева
Руководитель отдела загородной недвижимости "Сущевский" агентства "Миэль"
Все ВРИ закреплены в специальном
Классификаторе.
Не получится построить капитальный жилой дом на:
- землях сельхозназначения;
- на участках с видом разрешенного использования "Ведение огородничества";
- на участках под "Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках".
"На землях под ИЖС, ЛПХ или для садоводства можно построить жилой дом для проживания, так скажем одной семьи. Вид разрешенного использования "для размещения домов блокированного типа" подходит для строительства таунхаусов. "Малоэтажное строительство" – это многоквартирные дома до четырех этажей", – перечисляет варианты Ананьева.
По ее словам, случается, что, например, на землях садоводства строят таунхаусы или многоквартирные дома – на участке под ИЖС, где должен располагаться один дом и электрические мощности рассчитаны только для одного дома, собственник построил трехэтажный дом на восемь квартир.
"Естественно, у соседей стали падать мощности по электричеству или воде. В этом случае, конечно, администрация имеет все возможности среагировать на жалобы соседей и снести этот дом. Снос дома происходит за счет собственника", – предупреждает Ананьева.
ВАЖНО! В ряде зон, таких как памятники культурного наследия, прибрежные водоохранные зоны, источники питьевого водоснабжения, иногда это ЛЭПы, газовые трубопроводы или, например, под строительство транспортной развязки (дороги), возведения иных транспортных путей дом строить запрещено.
В случае соседства с водой действует запрет на строительство, если открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны, объясняет юрист компании "Генезис" Надежда Полищук.
«
"На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается на основании санитарных правил и норм, установленных законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", – рассказывает она.
Надежда Полищук
Юрист компании "Генезис"
В других же случаях построить дом здесь в принципе можно, но нужно обязательно оборудовать его сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д.
Также порой возможно возвести дом и в природоохранных зонах, но для этого чаще всего необходимо получить согласование соответствующего ведомства.
«
"В нашей практике были случаи продажи домов, где отсутствовало согласование ведомств при строительстве. Право на такой дом, как правило, регистрируется по "дачной амнистии". Однако в такой ситуации главное условие, чтобы в ЕГРН данная охранная зона не была зарегистрирована. Если же она зарегистрирована, то регистраторы напишут приостановку, где укажут необходимость согласования с ведомством", – рассказывает Кузниченкова.
Татьяна Кузниченкова
Руководитель юридического департамента компании "Азбука недвижимости"
К сожалению, потом можно столкнуться с местной администрацией, которая, выяснив, что разрешение на строительство в этой охранной зоне такого дома дано не было, может потребовать снести его или перестроить в соответствии с регламентом, добавляет Ананьева.
Чтобы не проходить мучительные процедуры согласований постфактум, лучше еще до начала строительства собрать всю необходимую информацию. Узнать, что можно и нельзя делать на том или ином земельном участке, можно с помощью следующих сервисов:
- Публичная кадастровая карта
Здесь размещены границы всех земельных участков в стране и можно узнать статус участка и категорию земли.
В
ней, помимо тех же сведений, которые можно почерпнуть из Публичной кадастровой карты, содержится ключевая информация и о виде разрешенного использования земли.
- Правила землепользования и застройки
Их можно найти на сайте местной администрации. Там указывают территориальную зону, к которой принадлежит участок, как его можно использовать и какие есть ограничения в конкретном населенном пункте.
- Генплан населенного пункта
Этот документ также размещается сайте местной администрации или в Федеральной государственной информационной
системе территориального планирования.
Из него можно узнать, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования или особо охраняемых территорий.
Еще одна нередкая причина, по которой владелец может лишиться своего загородного дома, – признание его самовольной постройкой из-за нарушения градостроительных и строительных норм и правил, добавляет Полищук.
Это происходит чаще всего в следующих случаях:
- Нарушение этажности, которая регламентируется градостроительными нормативами, принятым на территории в соответствии со статусом земли, может повлечь предписание снести этаж.
"Избежать этого вы не сможете – будет комиссия для проверки выполнения предписания. Выпишут штраф. И потом принудительный снос", – предупреждает Максимова.
- Если дом носит признаки многоквартирности, а построен на земле для индивидуального жилищного строительства.
Такой дом придется перестраивать, иначе суд обяжет принудительно снести его по иску местной администрации.
- Если дом своей частью попадает на чужой участок.
«
"Хорошо, если на участок физического лица, потому что с ним можно договориться: выкупить часть участка и присоединить к своему, или отдать свою часть, забрав у него ту, на которой часть вашего дома. Хуже, если дом "забрался" на земли лесного фонда – были случаи, когда сносили целый дом или часть дома", – говорит Максимова.
Татьяна Максимова
Начальник отдела направления "Загородная недвижимость" агентства "Инком-Недвижимость"
- Несоблюдение противопожарных разрывов между зданиями или высоты дымохода требованиям пожарной безопасности
Как правило такие нарушения выявляются по жалобам органами пожарного надзора. Они дают предписание устранить нарушение, и если владелец дома не решает проблему, то в конечном итоге такое строение могут обязать снести решением суда.
При возведении частного дома нужно соблюдать строительные правила и Правила землепользования и застройки. Найти их можно на сайте местной администрации и в
сервисе ФГИС ТП.
Требований в них довольно много, и касаются они не только параметров дома, но и расстояния между постройками на участке, отступов от его границ.
Так, например, расстояние от жилого дома до улицы или дороги должно составлять не менее 5 метров. При этом измерения нужно проводить по самой выступающей части постройки: свеса крыши, балкона или крыльца.
Расстояние между домом и хозяйственными постройками регулируется стандартами пожарной безопасности и составляет от 6 метров для каменных построек до 15 метров для деревянных. Кроме того, хозпостройки разрешено возводить не ближе чем в 1 метре от забора.
Проблемы могут возникнуть и в том случае, если ваша дача вовсе и не дача, а постройка для ведения бизнеса, которая не отвечает правилам целевого использования участка. К примеру, на садовых участках в России разрешено разводить кур и кроликов, но делать это можно только для собственных нужд и при условии соблюдения земельного законодательства, ветеринарных норм и санитарно-эпидемиологических правил.
А вот создание на дачном участке шиномонтажа, автосервиса, магазина или иной коммерческой точки без изменения разрешенного вида использования участка будет в большинстве случаев незаконным.
Вместе со штрафом собственник получит предписание на ликвидацию своего бизнеса и возведенных для этого построек. Если он проигнорирует требование, то его принудят убрать строения с участка в судебном порядке.
