Все не предусмотреть: какие меры подстраховки не сработают с недвижимостью

Владельцы недвижимости, боясь потерять свое имущество, стараются максимально подстраховать себя от всех возможных неприятностей, но даже тщательная продуманность и осторожность не всегда срабатывают. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у экспертов, в каких ситуациях подстраховка не только не поможет, но и наоборот, может принести проблемы собственнику.

Без меня никак

Опасаясь мошенничества, многие собственники устанавливают запрет на проведение сделок с принадлежащей им недвижимостью без их личного присутствия. Подать такое заявление можно через Госуслуги.

Для этого понадобятся паспортные данные заявителя, его ИНН и кадастровый номер объекта недвижимости. Заявление нужно подписать усиленной квалифицированной подписью.

Подобный запрет это, конечно, серьезная гарантия безопасности. Ведь в такой ситуации, даже если мошенникам удастся получить доступ к электронной цифровой подписи владельца квартиры – а это один из распространенных рисков лишиться квартиры в результате незаконной сделки – такая подпись не будет иметь какой-либо силы, объясняет член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Сделка в этом случае может быть проведена лишь в присутствии собственника.

Тем не менее, по словам адвоката "Регионсервиса" Александры Марценюк, есть ряд ситуаций, в которых Росреестр даже при установлении такого запрета все равно рассмотрит заявление на регистрацию сделки от других людей:

Нужно помнить о том, что запрет на совершение сделки без личного присутствия собственника в некоторых случаях может, наоборот, сыграть против владельца недвижимости, предупреждает юрист Дарья Коровина.

«

"Если вы уехали заграницу, заболели или по какой-то другой причине не можете прийти лично, сделку не проведут. И вам придется, к примеру, лететь в Россию, чтобы присутствовать на сделке лично или снимать ограничения", – предостерегает она.

Дарья Коровина

Юрист

Так что перед тем, как устанавливать такой запрет, нужно хорошо подумать, стоят ли потенциальные риски такой перестраховки.

Ничего не скажу

С 1 марта 2023 года покупатель квартиры не может получить персональные данные владельца недвижимости из ЕГРН, если тот не соглашается их предоставлять. Тем не менее, обойти этот запрет тоже возможно.

За получение выписки можно обратиться к нотариусу, который имеет полномочия запросить и предоставить покупателю жилья фамилию, имя, отчество и дату рождения собственника, объясняет нотариус города Кирова Наталья Сысина.

«

"Правда для этого покупателю квартиры придется предоставить ему документы, подтверждающие необходимость получения информации – например, предварительный договор купли-продажи", – рассказывает она.

Наталья Сысина

Нотариус города Кирова

Кроме того, нотариус может проверить стороны договора, вплоть до их дееспособности и банкротства, уточнить, не арестовано ли имущество, есть ли супруги, которые должны дать согласие на сделку и многие другие правовые нюансы, важные для заключения договора, добавляет Сысина.

Правда эксперты в принципе не рекомендуют иметь дело с теми собственниками, которые наотрез отказываются предоставлять свои персональные данные – такое поведение продавца сразу вызывает подозрение.

«

"В моей практике были случаи, когда нам заранее не показывали выписку из ЕГРН по квартире. Мы приходили на аванс, видели, что квартира проблемная, и уходили. Я считаю, что представление документов, необходимых покупателю для проверки,– это еще одна некая проверка собственника на адекватность. Если мне отказываются показывать документы, я иду дальше", – говорит Коровина.

Дарья Коровина

Юрист

По ее словам, в желании перестраховаться должна быть "золотая середина" – конечно, не нужно рассылать документы всем подряд, но и наотрез отказываться предоставлять свои персональные данные потенциальному покупателю, который уже готов выйти на сделку, тоже не стоит.

Дышать не запретишь

Сдавая квартиру в аренду, многие собственники настолько боятся неадекватного поведения жильцов, что зачастую пытаются установить для арендатора такие правила, которые на самом деле просто незаконны. А ведь с момента подписания договора собственник автоматически лишается права пользования – оно переходит к нанимателю.

Вот что больше не может делать собственник квартиры:

Еще один важный аспект – собственник квартиры, который сдал ее в аренду, не имеет права устанавливать в ней камеру видеонаблюдения без согласия арендатора, обращает внимание адвокат Екатерина Тютюнникова.

"Аренда жилья для личного пользования подразумевает неприкосновенность, а установка арендодателем камеры и видеонаблюдение является нарушением этой неприкосновенности", – отмечает она.

По словам Тютюнниковой, это нарушение частной жизни, ответственность за которое предусмотрена ст. 137 "Нарушение неприкосновенности частной жизни" Уголовного кодекса РФ.

Страховка не сработает

Риск пожара или залива квартиры соседями вполне реален, и именно поэтому владельцы жилья часто покупают полис страхования имущества. Тем не менее, в случае возникновения неприятностей получить деньги от страховой компании возможно далеко не всегда. Вот основные причины, когда можно получить отказ в выплате:

«

"К примеру, если клиент выбрал риск "Воздействие жидкости", его объект будет застрахован только от внезапной протечки, залива из помещений, не принадлежащих страхователю, аварии коммуникаций на территории страхования", – перечисляет руководитель отдела урегулирования убытков по страхованию имущества и ответственности физических лиц компании "Абсолют Страхование" Роман Саха.

Роман Саха

Руководитель отдела урегулирования убытков по страхованию имущества и ответственности физических лиц компании "Абсолют Страхование"

А если же, например, случилась не авария, а коммуникации пришли в негодность в результате долгого неблагоприятного воздействия на них или в ходе неправильно проведенного ремонта, то такой залив, скорее всего, не будет входить в стандартный страховой пакет.

Также у любого страхового риска, по его словам, имеются исключения, которые отражены в правилах страхования. Например, повреждение имущества в результате неосторожного обращения с установленным в квартире аквариумом, или вследствие механического повреждения инженерных сетей, добавляет он.

При обращении за выплатой возмещения необходимо подать страховщику заявление о наступлении страхового события в течение определенного срока, установленного страховой компанией. Как правило, это три-пять дней.

Если пропустить этот срок, то в выплате, скорее всего, откажут. Ведь в этом случае будет сложно установить причину и обстоятельств повреждения имущества, отмечает начальник управления урегулирования убытков страхования индивидуальных программ "Ингосстраха" Николай Цветницкий.

В страховую компанию обязательно нужно предоставить доказательство понесенного ущерба от уполномоченного органа – управляющей компании, МВД, МЧС и др. Если такого документа нет, страховщик имеет право отказать в выплате.

Кроме того, получив подтверждающий документ, нужно внимательно проверить, все ли данные в нем указаны: дата и причина повреждений, перечень повреждений, обязательно должна стоять печать организации, добавил Цветницкий.

Для того, чтобы увеличить свои шансы на получения страховой выплаты, нужно заключать договор с максимально указанным числом рисков, а также своевременно обращаться в страховую компанию с заявлением на получение возмещения, резюмируют страховщики.

Ловушка на вора

Квартирные кражи – это то, чего очень боятся владельцы жилья. Желая обезопасить квартиру на время своего отсутствия, они часто устанавливают различную технику, но часть из нее оказывается просто бесполезной, констатирует гендиректор Единого технического центра вневедомственной охраны Максим Калинин.

«

"Например, муляжи камер, говорящие замки и муляжи сигнализаций не обеспечат надежную защиту, так как преступники легко распознают их. А камеры, не сохраняющие видеоархив в "облако", могут быть обезврежены преступником, который унесет с собой видеорегистратор или жесткий диск, уничтожив все доказательства", – объясняет он.

Максим Калинин

Гендиректор Единого технического центра вневедомственной охраны

"Умные" устройства, имитирующее присутствие человека в квартире, когда он на самом деле уехал в отпуск, также легко вычисляются опытными ворами, тщательно готовящими преступление, добавляет Калинин.

Еще один достаточно бесполезный гаджет – это автономные охранные сигнализации, которые не передают тревожные сообщения никуда кроме телефона своего хозяина. А телефон может, например, лежать у него в кармане в авиарежиме, потому что тот смотрит спектакль в театре.

Все эти системы свободно продаются, но обеспечивают ограниченную охрану или не обеспечивают ее вовсе, констатирует Калинин.

По его словам, для того, чтобы все-таки предотвратить квартирую кражу, нужно сочетать конструктивные системы безопасности и технические средства охраны.

Конструктивные системы безопасности включают в себя:

К техническим средствам охраны относятся:

Именно такой комплекс защитных систем обеспечивает многоуровневую и надежную охрану помещения и сильно затруднит задачу опытным преступникам, резюмирует Калинин.