Не совсем хозяин: какие права ограничивает официальная аренда жилья

Сдавая квартиру в аренду, ее собственники часто думают, что, оставаясь полноправными хозяевами своего имущества, по-прежнему могут делать с ним все, что захотят. Впрочем, арендаторы, заключившие договор найма, тоже могут злоупотреблять своим правом пользования. Эксперты рассказали читателям сайта "РИА Недвижимость", что после подписания этого документа больше не могут делать ни владелец квартиры, ни его жилец.

Права владельца урезаются

Многие владельцы квартир считают, что даже после заключения договора найма они могут выставлять арендаторам любые условия. Но, на самом деле, с момента подписания договора, собственник автоматически лишается права пользования – оно переходит к нанимателю, обращает внимание член Ассоциации юристов России Виктория Тютюнникова.

Вот что больше не может делать собственник квартиры:

Даже для того, чтобы проверить, в каком техническом состоянии находится жилье, свое посещение ему придется согласовать с арендатором, говорит советник адвокатского бюро "БВМП" Сусана Киракосян.

В том случае, если владелец квартиры испортит или выкинет вещи нанимателя, тот может предъявить к нему материальные претензии, предупреждает Киракосян.

Он имеет право вызвать полицию и написать заявление о краже вещей. Кроме того, такие действия собственника вполне могут стать основанием для расторжения договора и выплаты неустойки арендатору.

«

"То есть собственник не может повысить плату, к примеру, ссылаясь просто на инфляцию или непредвиденные расходы, включая рост платы за ЖКУ", – указывает Киракосян.

Сусана Киракосян

Cоветник адвокатского бюро "БВМП"

В ст. 614 Гражданского кодекса РФ говорится, что размер арендной платы может повышаться не чаще одного раза в год, если в договоре не предусмотрено иное. Так что, если владелец квартиры хочет оставить за собой право повышать плату чаще, ему стоит прописать это в договоре.

Если собственник хочет расторгнуть договор досрочно, то должен заранее уведомить арендатора в указанный в нем срок, предупреждает управляющий директор сети "Миэль" Мария Жукова.

В договоре надо прописать основания, на которых он может прекратить свое действие ранее оговоренного срока.

«

"К примеру, когда собственник решает продать квартиру, в которой проживает наниматель, то может прописать срок ее освобождения в течение месяца с момента продажи", – рассказывает Киракосян, добавляя, что этот срок должен быть разумным.

Сусана Киракосян

Cоветник адвокатского бюро "БВМП"

В случае отсутствия такого основания в договоре будет применяться общее правило о досрочном расторжении его через суд, и любая попытка внесудебного выселения нанимателя, не имеющего никаких нарушений, является неправомерной, добавляет юрист.

Снять нанимателей с регистрации без их согласия во внесудебном порядке тоже не получится. Это можно сделать либо добровольно, когда наниматель сам обращается с заявлением о снятии с регистрационного учета, либо принудительно через суд, говорит Киракосян.

Исключениями, по ее словам, являются случаи, когда наниматель умер или объявлен умершим решением суда, признан безвестно отсутствующим на основании судебного решения.

Просто пригласить ремонтную бригаду в квартиру не получится, надо обязательно заручиться согласием арендатора. В противном случае он имеет полное право не открывать дверь рабочим.

Сделать это возможно лишь в том случае, если в аренду сдается не вся квартира, а только комната в ней.

При этом у собственника остаются права распоряжаться своим имуществом – к примеру, продать его. Единственный нюанс: хозяин обязан предупредить покупателя, что в квартире проживают арендаторы, отмечает Тютюнникова.

Не свое жилье

У арендатора, который получает право жить в квартире, по договору найма возникают определенные права на него, но все же он достаточно сильно ограничен в них.

Так как собственником этой квартиры он не становится, то принимать основные важные решения по ней продолжает только владелец.

Чего не может осуществлять жилец, даже при наличии договора найма:

Любые ремонтные работы, включая косметический ремонт, должны быть согласованы с владельцем жилья. Правда, по словам Киракосян, можно заранее прописать в договоре право нанимателя на улучшение условий проживания: замену обоев, розеток, напольного покрытия, покраска стен и другое.

Нельзя пересдавать жилье другим людям. Любое нецелевое использования жилья, в частности, для коммерческой деятельности, также находится под запретом, говорит Киракосян.

Единственное исключение – несовершеннолетние дети арендатора, отмечает Полищук. Только в этом случае согласие владельца жилья получать не нужно.

Хотя арендатор и не обязан в любое время пускать к себе собственника жилья и его родственников, он должен обеспечить допуск в квартиру специалистов управляющей компании и других организаций для проверки технического и санитарного оборудования, добавляет еще один важный момент юрист компании "Генезис" Надежда Полищук.

Баланс интересов

Правильно составленный договор найма, в котором прописано, что собственник не может внезапно выселить жильца, а наниматель – внезапно съехать, составлена подробная опись имущества и указано, что визиты собственника в квартиру нужно будет согласовывать, как и изменения в арендуемом помещении, наделяет стороны практически равными правами, констатирует руководитель направления Аренда компании Apple Real Estate Владимир Родионов.

Но нередко на практике договор бывает составлен так, что защищает интересы в большей степени лишь одной из сторон – чаще всего собственника квартиры, обращает внимание руководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамази Мстоян. Порой арендатор подписывает документ, практически не читая, и в дальнейшем оказывается в невыгодном положении.

Например, в договоре написано, что:

«

"В этом случае можно предусмотреть, что если у собственника есть право в любой момент расторгнуть договор, то он должен будет выплатить штраф за досрочное расторжение, которые может покрыть неудобства и убытки арендатора на поиск новой квартиры", – советует Мстоян.

Тамази Мстоян

Руководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры"

График посещения стоит подробно прописать в договоре – например, раз в месяц – для того, чтобы удостовериться, что в квартире все цело.

Все конкретные размеры штрафов должны быть самым подробным образом расписаны в договоре. Тогда собственник квартиры внезапно не сможет требовать с жильцов деньги непонятно за что.