Сразу – нет: в какие ситуации с недвижимостью лучше заведомо не влезать

Из большинства сложных жизненных раскладов можно найти выход, в том числе и из ситуаций, связанных с вопросами недвижимости. Но все же существует ряд историй, в которые просто не надо попадать, так как хорошего исхода чаще всего не будет. О каких "капканах" идет речь, сайт "РИА Недвижимость" узнал у экспертов.

Дарение вместо завещания

Такие истории уже набили оскомину своей банальностью, и, тем не менее, до сих пор существуют люди, которые дарят свои квартиры родственникам и знакомым еще при жизни, вместо того чтобы составить завещание. Они надеются на устные договоренности о том, что такой человек будет ухаживать за ними и не оставит в одиночестве.

А само по себе дарение – это безвозмездная сделка, поэтому прописать какие-то ограничения или дополнительные условия в договоре не получится, напоминает адвокат Екатерина Тютюнникова.

Это очень рискованное действие, ведь в случае с договором дарения тот человек, на которого он оформлен, сразу становится собственником имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению, напоминает председатель коллегии адвокатов Виктория Данильченко. Он может продать его, передарить, а может и вовсе выгнать дарителя из квартиры.

«

"Более того, если с новоиспеченным владельцем квартиры что-то случится, то его имущество перейдет к наследникам, которые могут быть не в курсе договоренностей с дарителем и не будут иметь перед ним никаких моральных обязательств", – добавляет нотариус Железногорска Курской области Юлия Цветова.

Юлия Цветова

Нотариус Железногорска Курской области

Отменить дарение очень сложно – в большинстве случаев, подарив свою квартиру, все отыграть назад уже не получится, предупреждает Тютюнникова. Это можно сделать лишь в редких случаях, предусмотренных законом: покушение на убийство дарителя одаряемым, нанесение телесных повреждений; участие дарителя в процедуре банкротства; смерть одаряемого раньше дарителя (ст. 578 ГК РФ).

Нотариусам часто приходится отговаривать собственников квартиры от того, чтобы дарить ее родственнику, вместо того чтобы оставить завещание на его имя, говорит Цветова, приводя в пример вот такую ситуацию из практики:

Нотариусу удалось убедить пожилую женщину остановить свой выбор на завещании. Принять такое решение помогла и беседа с племянником, в пользу которого заявительница хотела "отписать" свою квартиру. Аргумент, что даже при сохранении доверительных отношений между родственниками женщина рискует остаться без крыши над головой, если квартиру, к примеру, заберут за долги, или если с племянником что-то случится и имущество уйдет наследникам, убедил обе стороны в том, что договор дарения будет не лучшим решением в этой ситуации.

Добровольный отказ от наследства

Порой наследники договариваются о том, что кто-то из них добровольно откажется от причитающегося им после смерти имущества, а в наследство вступит лишь один из них, который потом поделится деньгами со всеми остальными.

Соглашаясь на такой расклад, нужно понимать, что, отказываясь от наследства, человек юридически лишается любых прав на причитающееся ему имущество. Какие-либо обещания других родственников здесь не будут иметь юридической силы, акцентирует внимание руководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамази Мстоян.

Кроме того, отказ от наследства нельзя будет аннулировать или изменить. Единственный вариант – попытаться признать его недействительным через суд, но успех совершенно не гарантирован, говорит Данильченко.

Она приводит вот такой удачный пример из своей судебной практики:

Женщина обратилась в суд с иском о признании отказа от наследства, причитавшегося ей от сына, недействительным. Она отказалась от части положенного ей имущества, предварительно договорившись с женой умершего о том, что получит от нее 25% от общей стоимости имущества. Но невестка не выполнила свое обещание. В этом конкретном случае суд решил, что мать не желала безоговорочно отказываться от наследства, этот отказ был обусловлен договоренностью с ответчиком о выплате денежной компенсации за долю в наследстве, но денег она в итоге не получила. В результате суд признал недействительным отказ от наследства.

Но совершенно не факт, что в другой схожей ситуации тоже будет принято решение в пользу человека, который отказался от наследства, понадеявшись на хорошие отношения с родственниками.

Поэтому Мстоян советует в подобных ситуациях лучше получить свое свидетельство о праве на наследное имущество, а затем заключить соглашение о его разделе с другими наследниками или продать им свою долю.

Покупка с зарегистрированным

При приобретении квартиры, в которой на момент совершения сделки остаются зарегистрированные люди, есть риск того, что они имеют право на пожизненное проживание. Такое возможно, например, в том случае, если в свое время они отказались от участия в приватизации. Впоследствии снять их с регистрации и выселить из квартиры будет крайне затруднительно, говорят юристы.

Сделать это возможно лишь через суд, правда положительная судебная практика по этому вопросу совсем небольшая и примеры удачных исходов единичные, предупреждают они.

Для этого придется доказать, что такой "отказник" утратил интерес к данной недвижимости, то есть выехал из нее, проживает по другому адресу, не держит в ней своей имущество и не платит коммунальные платежи. При этом придется убедить суд в том, что его выезд не носил конфликтный характер – к примеру, с помощью свидетельских показаний, добавляет член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

Ремонт не в своей квартире

Бывают случаи, когда люди живут в квартире, собственником которой является их родственник или знакомый, делают в ней дорогостоящий ремонт, а потом владелец просит их покинуть жилье. Нечто подобное может произойти и в ситуации, когда квартиру "подарили" молодым на свадьбу, но по факту владельцем остается кто-то из родителей мужа или жены.

В этом случае вернуть деньги, потраченные на ремонт и обустройство квартиры, будет практически невозможно, предупреждает Мстоян. Единственный возможный вариант – попытаться доказать в суде факт незаконного обогащения владельцем жилья, но сделать это удается лишь в очень редких случаях.

Для этого нужно иметь на руках договор подряда на ремонт в квартире, а также все чеки на стройматериалы, сантехнику так далее. Если удастся собрать все эти документы, то можно попытаться взыскать эти расходы с собственника квартиры в течение 3 лет с момента проведения ремонта, рассказывает юрист.

Но, как правило, вся сложность заключается в том, что суду надо будет предъявить письменное согласие владельца квартиры на проведение работ, обращает внимание Данильченко. Если его нет, то можно попробовать привлечь свидетелей.

Но чаще всего исход будет не в пользу тех, кто потратил свои деньги на ремонт, говорит Данильченко, вспоминая вот такой случай:

Человек, проживавший в квартире, принадлежавшей другому лицу, обратился в суд, чтобы взыскать с собственника затраты на ремонт, на который он был вынужден даже взять кредит. Владелец жилья возражал, упирая на то, что работы сторонами не согласовывались.

В результате суд не нашел оснований для взыскания этих денег с собственника, так как ему не было предоставлено надлежащим образом оформленного согласия владельца жилья.