Плач по кухне: как бороться с неудачной планировкой в квартире
Планировки квартир далеко не всегда соответствуют запросам и пожеланиям покупателей недвижимости – особенно часто такое происходит в старом жилом фонде. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у экспертов, что можно предпринять, чтобы довести свое жилище до идеала, причем сделать это с минимальными усилиями и не нарушая законодательство.
Рациональные покупки
В целом ситуация с планировками сейчас стала гораздо лучше, чем это было, к примеру, в 90-е годы, говорят риелторы. На сегодняшний день они в большинстве своем близки к стандартным, без каких-либо изысков, которые в свое время считались признаками роскоши. Продавая жилье, и собственники, и застройщики понимают, что быстро найти покупателя удастся лишь на стандартную планировку.
"Любая нестандартность делает товар менее интересным для массового покупателя, а, значит, снижает его цену. И поэтому эпоха вычурных перепланировок отходит в прошлое", – констатирует риелтор Евгений Коноплев.
Разумная "первичка"
Покупая жилье в новом доме, люди сегодня в основном предпочитают обычные планировочные решения. Такие опции как просторная гардеробная, постирочная, мастер-спальни, а также террасы сейчас актуальны только в комплексах премиального сегмента, отмечает эксперт "Строгинская пойма" агентства недвижимости "Миэль" Евгений Бражин.
Редко встречаются и обычно непопулярны у покупателей квартиры или апартаменты вытянутой формы, где, например, на 75-85 квадратных метрах может быть только одно окно по плану, а также квартиры полукруглой, овальной или многоугольной формы, добавляет руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.
Зато, по наблюдениям Бражина, в сегменте новостроек очень востребованы планировки с большим количеством окон. Ведь, к примеру, если в кухне-гостиной два окна, то такая планировка легко трансформируется в кухню и дополнительную комнату.
Вариативная "вторичка"
Что касается вторичного рынка, то раньше на нем были часто представлены всевозможные варианты с объединением комнаты с кухней, кухни с лоджией, выносом туда нагревательных элементов, вспоминает руководитель агентства недвижимости "Pro Обмен", вице-президент "Гильдии риелторов Москвы" Екатерина Никитина. Но в настоящее время люди стараются или вообще ничего не трогать, или делать такие перепланировки, которые точно могут быть согласованы.
Впрочем, уже перекроенные квартиры в продаже все-таки попадаются. Среди популярных перепланировок – попытки "отобрать окно у кухни". Например, из классической двухкомнатной квартиры сделать "евро-трешку" за счет переноса кухни в зону коридора и присоединения спальни к гостиной. На месте бывшей кухни по документам устраивается "кабинет", а по факту жилая комната.
"Так получается квартира с тремя комнатами с окнами в каждой, с большой студией-гостиной-кухней, из которой две двери ведут в изолированные спальни", – описывает Коноплев, добавляя, что узаконить такой вариант не всегда возможно, поэтому порой нелегко найти на него покупателя.
Кроме того, до сих пор в продаже есть варианты квартир, в которых собственники убирают максимально возможное количество стен и оставляют больше открытого пространства, рассказывает Никитина.
"Недавно в наше агентство обратился продавец, который хотел реализовать объект в районе Кузьминки общей площадью более 90 квадратных метров, где была малюсенькая спальня в 13 "квадратов" и санузел. Все остальное пространство занимала кухня-гостиная", – приводит случай из практики собеседница агентства.
Аналогичный случай вспоминает и руководитель офиса "Митино" агентства "Инком-Недвижимость" Наталия Борзенкова. На Арбате продавалась квартира площадью около 70 квадратных метров, внутри которой не было ни одной перегородки, а посредине стояло огромное джакузи с вытяжкой.
По словам риелторов, продать такое жилье сложно, так как если есть потенциальный покупатель на квартиру в 70-90 "квадратов", то это скорее всего семья с детьми – соответственно, им требуются как минимум две изолированные комнаты. Так что более 95% потенциальных покупателей после просмотра сразу отказывается от таких вариантов, констатирует Никитина.
Переделать имеющееся
При выборе жилья можно обходить стороной варианты с неудобной планировкой. Но что делать, если уже живешь в такой квартире и вариантов переезда пока не предвидится?
Старое на новый лад
Как правило, наиболее неудобными для жизни являются квартиры в старом жилом фонде – те же "хрущевки", констатирует владелица компании "Национальный центр перепланировок и реконструкций" Светлана Гоненко.
В таких квартирах людям, по ее словам, мешают жить маленькие узкие коридоры, ведущие на кухню, тесные туалеты и крошечные кухни.
В некоторых случаях, чтобы оптимизировать пространство, возможно сделать перепланировку.
Например, увеличить площадь санузла или кухни можно за счет коридора. А вот за счет жилого помещения сделать это нельзя, рассказывает Гоненко.
Кроме того, в некоторых случаях получится объединить кухню с комнатой – популярная сегодня кухня-гостиная, но делать это законно, когда в квартире электрическая, а не газовая плита.
Вариант законной перепланировки в старом жилом фонде
© Национальный центр перепланировок и реконструкций
1 из 3
Вариант законной перепланировки в старом жилом фонде
© Национальный центр перепланировок и реконструкций
2 из 3
Вариант законной перепланировки в старом жилом фонде
© Национальный центр перепланировок и реконструкций
3 из 3
Вариант законной перепланировки в старом жилом фонде
© Национальный центр перепланировок и реконструкций
1 из 3
Вариант законной перепланировки в старом жилом фонде
© Национальный центр перепланировок и реконструкций
2 из 3
Вариант законной перепланировки в старом жилом фонде
© Национальный центр перепланировок и реконструкций
3 из 3
Квартиры сталинской постройки, несмотря на большую площадь и более продуманную планировку, тоже не лишены проблем, добавляет дизайнер интерьера, куратор Geometrium School Феруза Пашкова:
- узкие коридоры, в которых сложно разместить какую-либо мебель.
- проходные комнаты – чаще всего гостиные, когда приватная зона не отделена от общественной.
- кухни малой площади и сложной формы.
Еще одной распространенной проблемой в старом жилом фонде являются ниши и лишние стены. Они занимают место и не имеют практической ценности, говорит руководитель маркетинговых коммуникаций компании Estima Елизавета Родионова. Хотя ниши в целом можно использовать как полезное пространство, вписав в них мебель и технику.
Со стенами сложнее. Если они не являются несущими, то в зависимости от цели их можно снести или, наоборот, возвести дополнительные перегородки из гипсокартона. Это позволит либо изолировать комнаты, либо создать большое открытое пространство – в частности, так популярную сейчас кухню-гостиную, отмечает Родионова.
Правда при перепланировке таких квартир, по словам Пашковой, необходимо учитывать:
- конструктивные особенности: где расположены несущие стены и колонны, которые нельзя сносить, а где перегородки. Если в квартире все стены несущие, то можно согласовать усиленный проем в несущей стене;
- размещение мокрых зон, кухни и туалета. Для их расширения можно использовать нежилые зоны, например, коридоры и кладовые.
В качестве примера дизайнер интерьеров онлайн-сервиса для поиска специалистов "Профи" Надежда Требухина приводит пример из своей практики: для оптимизации полезного пространства при перепланировке в квартире убрали одну проходную комнату, сократили коридор и в спальне сделали гардеробную.
Комната до перепланировки
© Дизайнер Надежда Требухина
1 из 2
Комната после перепланировки
© Дизайнер Надежда Требухина
2 из 2
Комната до перепланировки
© Дизайнер Надежда Требухина
1 из 2
Комната после перепланировки
© Дизайнер Надежда Требухина
2 из 2
Несвободная планировка
Большинство проблем с неудобной планировкой встречается в старом жилом фонде, однако с новостройками тоже есть нюанс, обращает внимание Гоненко. По ее наблюдениям, в новых домах сейчас также нередки маленькие кухни. При этом застройщиком декларируется так называемая "свободная планировка", которая по факту такой не является.
Вроде бы предполагается, что в квартире покупатель может возводить стены там, где ему вздумается, и варьировать количество комнат по своему вкусу. Но на самом деле в проектной документации у застройщика указаны все помещения – в том числе и кухня.
Если покупатель квартиры сделает кухню там, где ему вздумается, то будет сильно рисковать. Ведь если жилинспекция узнает об этом, то сначала предпишет вернуть квартиру в нормативное состояние, затем выпишет штраф, а в конечном итоге такое жилье и вовсе могут продать с торгов, предупреждает Гоненко.
Так что перед тем, как планировать размещение помещений в квартире в новостройке, особенно кухни и мокрой зоны, необходимо обязательно изучить архитектурный план застройщика.
В случае с коридорами и комнатами пространство для маневра при перепланировке остается достаточно широким. А вот кухню и санузел не получится разместить там, где захочется. Увеличить их площадь можно за счет коридоров, а не за счет жилых помещений.
Декор во спасение
Если в квартире невозможно сделать перепланировку, то можно попытаться хотя бы частично избавиться от проблемы средствами дизайна или просто замаскировать ее, чтобы сделать жизнь чуть более комфортной, говорят эксперты.
Иногда тесный узкий коридор или маленькую кухню будет достаточно просто "расхламить" – то есть убрать лишние вещи, аккуратно сложить их и максимально спрятать из поля зрения, советует Родионова.
К примеру, холодильник и другую крупную бытовую технику можно попытаться вынести из кухни в другие помещения, говорит Требухина.
Маленькая кухня (фото до ремонта и перестановки)
© Дизайнер Надежда Требухина
1 из 2
Вариант дизайна маленькой кухни (фото после ремонта и перестановки)
© Дизайнер Надежда Требухина
2 из 2
Маленькая кухня (фото до ремонта и перестановки)
© Дизайнер Надежда Требухина
1 из 2
Вариант дизайна маленькой кухни (фото после ремонта и перестановки)
© Дизайнер Надежда Требухина
2 из 2
Также важно продумать систему хранения. Например, вместо нескольких тумб и комодов в спальне можно выбрать один большой шкаф-купе до потолка для всех вещей. В гостиной или коридоре стоит сделать большой стеллаж для книг и декора.
© Geometrium School
Система хранения в коридоре
Визуально расширить узкий коридор можно с помощью фактурной отделки длинных стен, 3D-панелей, а также дизайна помещения в светлых тонах и игры со светом. Несколько ламп, расположенных на равном расстоянии друг от друга, позволят сделать пространство визуально немного короче, перечисляет дизайнерские приемы Родионова.
При этом в случае с длинным узким коридором нужно избегать темных оттенков при отделке пространства, массивных светильников, чрезмерного количества мебели, ограниченного прохода на каком-либо участке коридора из-за захламленности помещения, говорит она.
В пресс-службе Mr.Doors подсказали еще один прием – для визуального расширения пространства можно одну стену выкрасить в темный или яркий цвет, а другую – в светлый. Контраст усилит эффект.
© Mr.Doors
Дизайн коридора
Также можно попытаться добавить пространства, поиграв с перегородками. К примеру, в практике Пашковой был проект в "хрущевке", при реализации которого часть стены коридора было решено выполнить из реек, чтобы добавить воздушности интерьеру.
"По длинной стене с окном мы расположили шкафы, зону ТВ, обрамив окно и сделав сиденье с подоконником из дуба, трансформируемое в рабочий стол. Поскольку мебель представляет собой единую композицию, нам удалось создать минималистичный современный интерьер без лишних деталей. На кухне мы отказались от стола в пользу барной стойки, которая является продолжением рабочей поверхности кухонного гарнитура", – вспоминает нюансы проекта она.
В ряде случаев распашные межкомнатные двери можно заменить на арки и раздвижные перегородки с прозрачными или полупрозрачными вставками, которые позволят зрительно увеличить пространство за счет проникновения естественного освещения, добавляют в Mr.Doors.
© Geometrium School
Прозрачные межкомнатные перегородки
