Как теперь правильно принимать квартиру в новостройке?
С введением новых правил покупатель квартиры, заметив в ней какие-то недостатки, не мог отказаться от подписания акта приема-передачи жилья и имел право требовать от застройщика только одно: безвозмездно устранить недочеты в течение 60 дней. И только если строительная компания не укладывалась в этот срок или отказывалась устранять проблемы, то можно было рассчитывать на компенсацию или скидку.
При этом все возможные недостатки были разделены на две категории: существенные (делающие квартиру непригодной для проживания) и несущественные. Если дольщик находил в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывал акт приема-передачи и просто указывал их в акте. Впоследствии застройщик должен был устранить их за свой счет.
Если покупатель считал, что недостатки являются существенными, то привлечь эксперта для получения мнения специалиста со стороны мог только застройщик. И только если эксперт давал заключение, что недостатки действительно существенные, то расходы на его услуги застройщик должен будет возместить дольщику.
Так что все было довольно-таки непросто для покупателей жилья в новостройках. Вот с чем им порой приходилось сталкиваться:
- Строительные компании не соглашались исправлять небольшие несущественные недостатки в квартирах;
- Дольщики в принципе боялись спорить с застройщиками по поводу качества квартиры, так как не понимали, на что они могут рассчитывать;
- Застройщики, ссылаясь на новые правила, иногда отказывались называть точные сроки передачи, отвечать на конкретные вопросы дольщиков;
- Строительные компании не исполняли обязательства по передаче квартир, и дольщики не могли требовать неустойку за просрочку;
Так что возвращение старых правил приемки, действовавших до марта 2022 года, это в принципе благо для дольщиков.
Теперь все работает по правилам, прописанным в 214 ФЗ и в Законе о защите прав потребителей.
Покупатель, обнаруживший при приемке квартиры недостатки любого характера, в том числе незначительного, например, отсутствие части фурнитуры на оконных конструкциях, некачественное закрепление радиатора или скол на межкомнатной двери, вправе отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры и потребовать от застройщика составления акта о недостатках, а далее на выбор:
- их безвозмездного устранения;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение;
Кроме того, у застройщика на исправление недостатков теперь есть 45 дней, а не 60.
В случае, если дольщик отказывается от приемки квартиры, застройщик имеет право составить односторонний передаточный акт через два месяца, а не через один, как это было прописано во временных правилах.
Стоит еще раз посмотреть договор долевого участия на предмет прописанных там условий передачи квартиры, а также изучить проектную документацию, чтобы точно понимать, как должен выглядеть объект и что требовать от застройщика.
До приемки также хорошо бы было узнать у соседей, которые уже приняли квартиры в этом доме, какие недочеты обнаружили в своем жилье они, так как недостатки часто повторяются.
Покупатель может самостоятельно приглашать эксперта на приемку. Кроме того, больше нет ограничений в части требования к таким специалистам по осмотру и заключению о недостатках в квартире.
Правда, только около 30% покупателей берут с собой на приемку квартиры специалистов, а половина вообще подписывает бумаги не глядя. А ведь приглашение эксперта совсем не помешает.
Это гарантия получить экспертное заключение с перечнем недостатков, которое потом в случае необходимости (если застройщик откажется устранять недостатки или не успеет в отведенный законом срок) можно будет использовать для взыскания компенсации с застройщика или предоставить в качестве доказательства суду.
Лучше всего взять с собой человека из компании, занимающейся приемкой профессионально. Хотя в настоящий момент конкретных требований к квалификации нет, но все же имеет смысл приглашать на приемку квартиры специалистов, которые могут подтвердить свою квалификацию. Ее можно проверить в Национальном реестре специалистов в области строительства, посмотрев в нем дату решения о включении эксперта в реестр, проверив наличие свидетельства о квалификации и о видах работ, осуществляемых экспертом.
Порядка ¾ новоселов сталкиваются с недоделками в новой квартире. Чаще всего это следующие недостатки:
- сколы на окнах и сквозняки, связанные с неправильной установкой стеклопакета;
- неровные стены, пол и потолки;
- отсутствие электричества и/или напряжения в электрощите;
- неработающая система вентиляции.
С мелкими недостатками вроде сколов на окнах и дверях иногда проще смириться (что и делает почти четверть купивших жилье в новостройке), подписав акт приема-передачи квартиры и в дальнейшем устранив мелкие недочеты за свой счет.
Но ни в коем случае нельзя принимать жилье с:
- недостатками, которые делают квартиру в принципе непригодной для жизни;
- с неустранимыми недочетами, стоимость устранения которых несоразмерна с бюджетом квартиры;
- с недостатками, устранение которых требует значительных временных затрат.
Среди примеров таких критических недочетов можно выделить расхождение реальной площади квартиры с заявленной в документах, большой перепад уровней поверхностей, неисправные коммуникации, промерзания в зоне фасадных стен.
Если при осмотре были найдены недостатки, документы о приемке подписывать не следует. В таком случае необходимо составить дефектный акт с перечислением всех обнаруженных недостатков, которые застройщик обязан устранить в течение 45 дней или выплатить компенсацию. Если недочеты всплывут после подписания акта, доказать, что проблемы возникли по вине застройщика будет весьма проблематично.
В большинстве случаев требовать компенсацию или соразмерное уменьшение цены договора о долевом участии от застройщика будет более эффективным методом решения проблемы, особенно если недостатки несущественные и их в принципе легко устранить самостоятельно или, вызвав мастера со стороны.
А вот если недостатки существенные, то стоит переложить обязанность по их ликвидации на строительную компанию. Если застройщик откажется сделать это или не уложится в отведенный срок 45 дней, нужно обращаться в суд, приложив, прежде всего, заключение эксперта о выявленных недостатках.
В том случае, если работы по ликвидации недочетов еще не были проведены, размер компенсации рассчитывается исходя из сметы с рыночной стоимостью работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, которую составляет эксперт по приемке.
Если же дольщик уже успел устранить строительные дефекты самостоятельно и затем требует от застройщика компенсации расходов, то тогда ее размер определяется исходя из понесенных затрат. Для этого необходимо предоставить подтверждающие документы – чеки о покупке стройматериалов, договор с мастером и счет на его услуги.
