Десять главных ожидаемых событий рынка недвижимости 2023 года

МОСКВА, 27 дек - РИА Недвижимость. Прошедший год оказался для российского рынка непростым и был насыщен разными событиями, далеко не все из которых были позитивными. Следующий год также обещает быть не из легких. Решение проблемы обманутых дольщиков, расселение аварийного жилья по новым механизмам, затоваривание рынка новостроек, замена иностранных игроков отечественными, ввод одних масштабных объектов и старт реализации других – все это ожидается в 2023 году на фоне сложной экономической конъюнктуры. РИА Недвижимость рассказывает о самых ожидаемых событиях рынка в 2023 году.

Слишком много новостроек

На первичном рынке недвижимости начался процесс затоваривания, и в следующем году он может усугубиться, в то же время проявятся его последствия.

В 2022 году окрыленные большими продажами застройщики, невзирая на ухудшающуюся экономическую ситуацию, продолжали выводить на рынок большие объемы жилья. По данным аналитиков "Дом.РФ", за 11 месяцев выведено более 37 миллионов квадратных метров, при том что за 2021 год показатель составил 43 миллиона "квадратов". Однако спрос начал снижаться, а нераспроданные новостройки – накапливаться.

К концу года, как подсчитали в компании "INFOLine-Аналитика", доля нераспроданных площадей в строящихся домах достигла 66% (66 миллионов квадратных метров) – такого в истории рынка еще не было. Тут можно было бы сделать скидку на то, что 25 миллионов приходится на новостройки, где продажи еще не открыты. Однако в "Дом.РФ", анализируя непосредственно продаваемую долю (41 миллион квадратных метров), отметили, что данный показатель превышает прошлогодний на 44%, и это лишь дополняет нерадостную картину.

Девелоперское сообщество такое положение дел явно не радует. В частности, глава компании "Основа" Александр Ручьев выразил мнение, что динамика будет нарастать и спасти ситуацию могут меры поддержки со стороны государства. Причем, заявлял он, ту же льготную ипотеку стоило бы не только продлить, но и снизить ставки по ней.

Власти также осознают серьезность ситуации. Именно поэтому, например, Минстрой так активно выступал за продление льготных программ.

Поможет ли предотвратить дальнейшее затоваривание рынка продленная программа льготной ипотеки с увеличенной до 8% ставкой, сможем увидеть в следующем году. Также увидим, приведет ли смещение баланса в сторону предложения к изменению цен, как застройщики снизят темпы вывода новых проектов и кто из них начнет испытывать проблемы.

Ввод жилья – будет ли спад?

Учитывая снижающийся спрос и растущую затоваренность, возникает логичный вопрос – сколько жилья будет построено в следующем году?

Прошедший год стал не просто рекордным – преодолена символическая планка в 100 миллионов квадратных метров. "К концу января будет понятно, сколько жилья будет построено точно, но это уже точно больше 100 миллионов", - уточнил Хуснуллин.

Причем в кулуарах рынка ранее звучали мнения, что часть объема этого года будет перенесена как запас на будущий, чтобы в следующем году разница не была бы столь очевидной. По словам теперь уже посрамлённых скептиков в 2022-м достичь символичных 100 миллионов можно было бы, но в таком случае в 2023-м пришлось бы еще тяжелее. Как оказалось – достигли, однако теперь на новый рекорд рассчитывать сложно, более того - неизвестно, будет ли ввод хотя бы сопоставимым или же спад всё-таки будет заметен.

Причем о непростом 2023-м говорилось, когда еще экономическая ситуация не осложнилась событиями 2022-го. "Мы надеемся, что 2022 год пройдем с показателями не ниже (90 миллионов в 2021 году – ред.), а вот чтобы 2023 год выполнить, нам нужно еще много поработать. Мы надеемся, что решения, принятые президентом по инфраструктурному меню, решения правительства по всем инициативам по развитию инфраструктуры дадут свои результаты, и 2023 год мы постараемся выполнить", - заявлял год назад вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

На тот момент речь шла о том, что в 2023 году построят так же 90 миллионов "квадратов". С тех пор были приняты новые решения по поддержке рынка, в том числе вновь продлили программу льготной ипотеки, поэтому есть надежда, что застройщикам все же удастся продемонстрировать неплохие результаты.

Вопрос дольщиков закрывается

История обманутых дольщиков в России близится к завершению. В прежние годы, до введения системы эскроу-счетов в долевом строительстве, обещанное жилье по тем или иным причинам не получили более 200 тысяч человек. Работа по ним усилилась с созданием Фонда защиты прав дольщиков, позже трансформировавшегося в Фонд развития территорий. С 2019 года Фондом и региональными властями были восстановлены права более 143 тысяч пострадавших граждан.

2023 год давно уже назывался разными представителями властей страны как ориентир, когда проблема будет закрыта полностью. С учетом планов по вводу проблемных объектов в декабре, по прогнозам, на начало следующего года в России будет насчитываться около 80 тысяч обманутых дольщиков, рассказали в фонде о текущем состоянии ситуации. По оценкам фонда, до конца 2023 года, вероятнее всего, будет решена проблема свыше 90% от общего числа дольщиков, чьи права остается восстановить, что связано с процедурными аспектами принятия решений и объективными условиями их реализации. "Вопрос дольщиков наиболее сложных объектов планируется полностью решить в 2024 году", - уточнили в организации.

В том числе завершается печальная эпопея с Urban Group, обанкротившейся в 2018 году и оставившей после себя недостроенными 63 многоквартирных дома. По данным Фонда развития территорий, в следующем году останется сдать около 10 домов. Также предстоит достроить ряд социальных объектов, обещанных людям горе-застройщиком.

Диаметры и кольца

В 2023 году транспортная система Москвы станет еще более масштабной и изменит жизнь многих автовладельцев и пользователей общественного транспорта.

Подошло к концу строительство Большого кольца столичного метро. Кольцо замкнулось, и после технического пуска на трех участках - Северо-Восточном, Восточном и Южном, запланированного на конец 2022-го, в следующем году линия поедет уже с пассажирами. В результате, как отмечал мэр Москвы Сергей Собянин, у местных жителей появятся десятки новых вариантов поездок по городу, а время в пути по многим маршрутам сократится до четырех раз.

Новая кольцевая линия – едва ли не самый масштабный транспортный проект за всю историю столицы. На ней будет 31 станция, часть из которых пересадочные с радиальных линий, а общая протяженность кольца – более 70 километров. Это самая длинная подземная кольцевая линия в мире, прежде лидером была Вторая кольцевая линия Пекинского метро протяженностью 57 километров.

Завершится в следующем году и строительство другого громадного проекта - Московского скоростного диаметра, крупнейшей транспортной артерии, объединяющей Северо-Восточную и Юго-Восточную хорды. Ввести в эксплуатацию осталось Южный участок – изначально это планировалось на 2024 год, но позже получилось сдвинуть сроки. По словам Собянина, эти хорды дают возможность проехать с одного конца города в другой без заезда в центр, образуя, по сути, Четвертое транспортное кольцо.

Кроме того, транспортная система города пополнится еще двумя диаметрами – на этот раз так называемыми центральными. Проект реконструкции сквозных железнодорожных линий в Москве и Московской области и организации на них маршрутов пригородных электропоездов изначально предполагал создание пяти линий, связывающих подмосковные города беспересадочным железнодорожным сообщением через Москву. Движение по первым двум диаметрам открыли в 2019 году, теперь же предстоит запустить МЦД-3 ("Зеленоград – Раменское") и МЦД-4 ("Апрелевка - Железнодорожный"). Проект пятого московского центрального диаметра с подземным тоннелем через центр города, как отмечал Собянин, остается в проработке.

Отмечая важность МЦД для московской агломерации, заммэра Москвы по строительству Андрей Бочкарев объяснял, что это не только удобство и комфорт для живущих и работающих в столице, но и фактор развития прилегающих территорий. "В полуторакилометровой зоне влияния станций может быть построено 13,3 миллиона квадратных метров жилья, а также 10,1 миллиона квадратных метров нежилой недвижимости", - рассказывал он, подчеркивая, что такой объем застройки наряду с жильем поможет создать около 1,2 миллиона рабочих мест.

Кто купит IKEA?

В марте компания IKEA сообщила, что приостанавливает все продажи в России, а в июне - что не видит возможности их возобновить в обозримом будущем, в связи с чем проведет сокращения российского персонала и продаст местные фабрики. Позже она действительно сократила персонал на своих четырех российских производственных предприятиях и начала процесс поиска нового владельца для них, рассчитывая найти покупателя к началу 2023 года.

Среди потенциальных покупателей назывались инвестиционная компания АФК "Система", группа компаний ПИК и завод по выпуску древесных плит Kronospan. Впрочем, ПИК, в отличие от "Системы", свою заинтересованность опроверг.

Гендиректор мебельной сети Hoff, главного российского конкурента IKEA, Максим Гришаков заявлял, что Hoff готов рассмотреть возможность покупки производственных и аренды торговых площадей шведского ритейлера. Позднее появилась информация, что Hoff ведет переговоры о покупке фабрики "ИКЕА Индастри Тихвин", с которой предстоит уволить половину сотрудников, но в пресс-службе Hoff ее не подтвердили.

В конце года также сообщалось, что в Кировской и Ленинградской областях на расположенные там активы IKEA собираются претендовать местные компании. Грядущий год покажет, удастся ли им обойти федеральных игроков.

Южные речные – порт и вокзал

На юго-востоке Москвы начинается застройка одной из крупнейших промзон города – Южного речного порта. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов отмечал, что здесь может появиться комплекс, аналогичный деловому центру "Москва-Сити". На самом деле этот проект может оказаться даже более масштабным – если в "Москве-Сити" площадь застройки составляет 60 гектаров, а общая площадь зданий – порядка 4 миллионов квадратных метров, то в Южном порту речь идет о 400 гектарах и потенциальных 7,5 миллионах "квадратов". Здесь появятся жилые кварталы, общественные кластеры, технопарки и транспортно-пересадочный узел, включающий станцию метро "Южный порт" Люблинско-Дмитровской линии. В редевелопменте территории участвуют AEON Corporation, "Ферро-Строй", Level Group, Capital Group и Forma.

Освоение территории растянется, скорее всего, на десятилетие. Однако первые заметные результаты мы увидим уже в следующем году.

Важным 2023-й станет и для другого Южного речного в Москве, только уже вокзала. Два года назад был реконструирован знаменитый Северный речной вокзал, один из двух пассажирских речных вокзалов столицы. Теперь настала очередь Южного, современное здание которого построено в 1985 году в районе Нагатинского Затона на левом берегу Нагатинской поймы.

Реконструкция Южного речного вокзала значима не только потому, что в столице появится еще одно общественное пространство. Транспортная функция объекта будет сохранена, и в обновленном вокзале будет большая функциональная зона, связанная с обслуживанием пассажиров. При этом обслуживание предполагается не только в границах города - из этой точки можно будет отправиться в круизы по 30 городам России, например, в Нижний Новгород, Ярославль, Кострому, Тверь, Казань. Поездки туда можно будет сделать уже в апреле следующего года – открыть обновленный вокзал планируется к началу речной навигации.

Новые подходы к расселению аварийного жилья

В России продолжается масштабная программа по расселению аварийного жилья. В последние пару лет на нее обращал особое внимание президент Владимир Путин, заявляя, что людей необходимо "вытащить из трущоб", и призывая ускорить этот процесс.

Сейчас расселяются дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года. По словам Хуснуллина, этот этап идет с опережением и в большинстве регионов он завершится досрочно. Поэтому уже начата проработка новой программы, которая охватит жилье, признанное аварийным с 1 января 2018 года по 1 января 2022 года - это еще около 2 миллионов квадратных метров.

"Встал острый вопрос отработки новой программы. Мы утвердили новые подходы. Пока договорились, что на 2023-2024 годы заложено 45 миллиардов рублей, по которым мы должны отработать новые подходы к расселению аварийного жилья", - говорил Хуснуллин.

Что это за новые подходы – увидим в следующем году. Пока же, отмечал вице-премьер, по новой программе остается ряд неоднозначных вопросов, над решением которых нужно подумать.

М-12 до Владивостока

В сфере дорожного строительства в России одним из самых значимых событий должна стать разработка трассировки продления дороги М-12 до Владивостока.

Трассу М-12, которая свяжет Москву и Казань, в 2021 году решили продлить до Челябинска. Однако Хуснуллин решил пойти дальше и предложил спланировать развитие магистрали до Владивостока, сделав ее также основной частью транспортного коридора "Европа – Западный Китай". "Я думаю, что к лету следующего года мы все-таки всю трассировку отработаем", - сказал он.

По словам вице-премьера, предлагается рассмотреть возможность выхода через Челябинск и Омск на границу с Казахстаном, через Горно-Алтайск на границу с Монголией, через Читу на границу с Китаем и еще на границу с Китаем и Северной Кореей через Владивосток. "Если мы раньше смотрели маршрут Европа–Западный Китай, то теперь смотрим маршрут Россия-Китай. То есть теперь наша основная задача наполнить Россию грузами, как в нашу сторону, так и от нас, вести транзит на Китай и на азиатские рынки", - уточнил он.

В случае реализации планов протяженность М-12 составит 12 тысяч километров. Завершить проект предполагается до 2030 года.

Восстановление территорий

В 2023 году продолжится восстановление пострадавших в ходе боевых действий территорий Донецкой и Луганской Народных Республик, Херсонской и Запорожской областей.

По данным Фонда развития территорий, из 2,2 тысячи многоквартирных домов в этих регионах около 650 разрушено. По итогам оценки состояния жилого фонда для создания комплексной программы восстановления инфраструктуры было решено, что часть их будет восстановлена, а некоторые объекты смысла восстанавливать нет.

Большая работа предстоит и по восстановлению социальных объектов. Например, в числе прочего к сентябрю должен быть восстановлен Приазовский технический университет в Мариуполе.

Многое нужно сделать и по дорожной инфраструктуре. Как обещал Хуснуллин, в следующем году планируется построить и отремонтировать не менее 600 километров дорог.

Всего же на конец года около 60 тысяч строителей работали примерно на 48 тысячах объектов, и уже 1,5 тысячи объектов было восстановлено. В следующем году должно увеличиться и число работников, и объектов.

Вернется ли Inditex?

Одной из главных потерь российского ритейла стала испанская группа Inditex, представленная магазинами Zara, Pull&Bear, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho, Zara Home, Uterque. Однако есть надежда, что потеря эта не окончательная и часть брендов в том или ином виде все же будут присутствовать на российском рынке ритейла.

Вскоре после объявления группы о приостановке деятельности в России ее гендиректор Оскар Гарсиа Масейрас сообщил, что компания надеется вернуться, "как только это станет возможным". Одновременно с этим замминистра промышленности и торговли Виктор Евтухов сказал, что Inditex изучает возможности перенастройки логистики, чтобы возобновить деятельность в РФ.

Осенью было объявлено, что ливанская компания Daher Group покупает российское подразделение испанской группы. Inditex также уточняла, что сделка будет означать прекращение деятельности компании в России. Однако из слов того же Евтухова следует, что прекращение работы может оказаться временным: "Насколько я понимаю, компания оставляет за собой право обратного выкупа акций… Когда ситуация с финансовыми, логистическими и иными проблемами нормализуется, компания Inditex хотела бы в совместной работе со своим контрагентом, который выходит на российский рынок, продолжить реализацию своей продукции на территории Российской Федерации".

Пока же, по словам чиновника, весной следующего года под новым управлением планируется снова открыть несколько сотен магазинов Zara. Новое название пока неизвестно, хотя среди консультантов обсуждался вариант "Новая мода".

Вопрос возвращения магазинов волнует не только поклонников данных брендов. Он актуален и в целом для сегмента торговой недвижимости, ведь тот же Inditex был далеко не последним арендатором в российских торговых центрах, которые в 2022 году, не успев оправиться от пандемии, были потрясены уходом иностранцев.