Передай другому: зачем застройщикам мигрировать из одного банка в другой

Вот уже более трех лет покупатели жилья в новостройках могут спать относительно спокойно, ведь строительный рынок России живет по правилам проектного финансирования, долевое участие осуществляется через эскроу-счета, а застройщики не привлекают деньги клиентов напрямую. Однако исполнительный директор ГК ФСК Дмитрий Трубников отметил, что в результате преобразований две стороны эскроу-взаимодействия – банк и застройщик – оказались не на равных. Как это может отразиться на проектах и почему риск "вляпаться" в долгострой у дольщиков все еще есть, эксперт рассказал сайту "РИА Недвижимость".

Узкое место

На начало ноября в банках финансируется более 720 тысяч проектов по всей России. Объем денежных средств на их счетах от финансирования проектов застройщиков, по данным ЦБ, составлял 4,2 триллиона рублей.

С введением реформы нагрузка на финансовую модель проектов увеличилась. Это стало особенно ощутимо, когда банки, которые должны быть гарантами непрерывного строительства, в условиях кризиса стали приостанавливать финансирование или тормозить выдачу денег. На это в частности указывали наши эксперты.

Вместо того, чтобы гарантировать стабильность, они стали еще одним негативным фактором развития. Застройщики же оказались в бесправной ситуации, а нам важно вести равноправный диалог.

Но в целом, если крупный банк выдвигает условия, неприемлемые для застройщика, то в будущем последний больше не будет с ним работать. И это единственный рычаг воздействия, потому что после того, как девелопер подписал кредитный договор и на банковский счет поступило достаточно большое количество денег, он оказывается в рабстве у банка.

Поэтому я считаю, что нужен специальный инструмент, который позволял бы застройщикам перемещать проектный долг, и соответственно счета эскроу, из одного банка в другой. Это выгодно всем участникам процесса: застройщикам, банкам и дольщикам.

Выгода для всех

Крупные застройщики зачастую реализуют длинные проекты и осваивают большие территории, иногда это более 30 гектаров. Фактически мы вступаем в этот момент в очень длительные отношения с банком, которые будут длиться 7-10 лет.

«

За этот период в наше время может многое поменяться, плюс иногда банк выдвигает избыточные требования: по мнению застройщика, занимается бюрократией. Выборки идут тяжело, сложно и долго. Это тормозит движение денежного потока, увеличивает стоимость содержания и поддержания финансовой системы застройщика. А деньги в стройке – это кровь, которая необходима для организма, без нее он умирает. В строительстве это означает, что начинаются большие задержки или срывы сроков.

Как пример, недавний рост цен на строительные материалы в размере 20% повлиял на себестоимость проектов. Банк в зависимости от ситуации может дать дополнительное финансирование на тех же условиях, может на более дорогих. В настоящее время это предмет переговоров, и застройщикам хотелось бы, чтобы банк в этих случаях принимал решение быстрее.

Когда речь идет о небольших застройщиках, то они зачастую сталкиваются с недоверием со стороны банков, которые перестраховываются, закладывают какие-то избыточные условия. В конце концов компания может просто "сдаться" и отказаться от перспективного проекта. Многие банки в принципе не дают финансирования.

«

При возможности мигрировать из одного банка в другой небольшие региональные застройщики смогли бы работать на старте с некрупным банком, принимая на себя высокую процентную ставку. Показав соответствующую динамику после начала строительства, доказав свою состоятельность, они перешли бы в более крупный банк с более дешевым фондированием. Поработав в начале в соответствии с бизнес-планом, небольшие компании могли бы существенно снизить свою процентную ставку в будущем.

Если бы проектный долг возможно было перемещать, то и крупные банки могли бы подбирать для себя проверенных застройщиков, меньше занимаясь рисками. Небольшие же банки сейчас могут давать проектное финансирование в ограниченном объеме. После выдачи кредита одному застройщику такая возможность на ближайшие 3-5 лет закрыта.

При тех изменениях, о которых идет речь, появилась бы возможность передавать зрелые проекты, но при этом все время работать с тем же застройщиком, смотреть новые проекты.

Что же касается покупателя, то по закону мы не можем без его согласия перемещать эскроу-счета из одного банка в другой. Формально у дольщика есть свобода выбора, свобода распоряжения счетом. Но так ли это? Закон сконструирован так, что дольщик выбирает застройщика, а возможности выбора банка у него нет, потому что он изначально размещает деньги на эскроу в том банке, в котором обслуживается этот проект. И если девелопер решает сменить банк, деньги дольщика должны автоматически переходить в новую кредитную организацию, согласованную Центробанком.

Выход из ситуации

Хочу еще раз подчеркнуть, что проектное финансирование стало очередным этапом зрелости нашего рынка, и отказываться от него нет смысла. Однако у него должно быть развитие, уточнение, адаптация.

Во-первых, сам по себе перенос проектного финансирования эскроу-счетов из банка в банк не повлияет ни на срок готовности дома, ни на показатели надежности компании, ни на сам процесс строительства. То есть все факторы, которые важны дольщикам останутся неизменными.

Во-вторых, возможность такого переноса с большой долей вероятности позволит снизить стоимость кредитов для застройщика и конечного потребителя за счет увеличения конкуренции банков.

Летом Минстрой РФ вновь обсуждал с Центробанком возможность дать застройщикам такое право, и мы надеемся, что обсуждения, которые начались еще в 2020 году, в конечном итоге принесут свои плоды. Для ускорения этого процесса мы предлагаем создать рабочую группу со всеми участниками и заинтересованными лицами (застройщиками, банками, гос. регуляторами), обсудить спорные вопросы и найти компромисс.

Полагаю, что еще больше коллег поддержат эту инициативу, что приведет к конструктивному диалогу с ЦБ и не только принципиальному, но и правильному техническому решению вопроса. Это будет новый этап развития для всех сторон.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции