Фантом мастер-плана: новомодно, удобно, но не обязательно

Мастер-планы городов и отдельных территорий разрабатываются в России почти 10 лет. С одной стороны, этот проектный материал может ответить на актуальные требования заказчика, являясь по сути дополнением к вертикали документации градкодекса, с другой – он так и не имеет определения в нормативно-правовой базе. Зачем рынку фантом мастер-плана и почему он до сих пор "вне закона", рассказал руководитель архитектурного департамента девелоперской компании Asterus Константин Авксентьев.

Бой с тенью

Стоит отметить, что до сих пор ни в Градостроительном кодексе РФ, ни в других отраслевых нормативно-правовых актах термина "мастер-план" не найти. В начале 2022 года введение мастер-планирования активно обсуждалось в Минстрое России. Но так и не удалось определить с юридической точки зрения однозначную плоскость применимости этих материалов, их важность и нужность.

Поэтому мастер-планы пока генерируются инициативно отдельными заказчиками, будь то бюджетные или частные источники. Подчеркну, что мастер-планы не имеют наступающих правовых последствий, не определены ни с точки зрения состава обязательных работ, ни с точки зрения объекта проектирования.

«

Находясь вне определенных Градостроительным кодексом РФ понятий, мастер-план не обязан отвечать никаким требованиям. Любой объем текстовых, графических и табличных материалов может быть назван мастер-планом с таким же шансом, как и "стратегическим пространственным регламентом", "предварительным анализом возможности размещения застройки", "подготовкой проекта градостроительного анализа".

На практике материалы, как правило называемые мастер-планом, разрабатываются параллельно вертикали градостроительной документации. Они тенью следуют за двумя видами материалов: документацией территориального планирования (в том числе генеральными планами поселений и городских округов) и документацией по планировке территории. Причем, и та и другая документации закреплены законодательно. Упрощая, именно они являются утверждаемыми и решающими определенные цели на стратегическом и тактическом уровнях для органов власти или частного инвестора.

Почему же тогда и органы власти, и частные заказчики все чаще агитируют за разработку, на первый взгляд, дубликатов генпланов городов и проектов планировки территории? В чем дельта между мастер-планами и граддокументацией, особенно если учесть, что любой мастер-план вмещается в так называемую обосновывающую часть граддокументации?

Стоит признать, что поиск этой дельты – это бой с тенью, ведь у каждого заказчика и исполнителя свое понимание касательно объема выполняемых работ для той или иной территории.

Сутевой вопрос звучит так: "Зачем и городу, и частному инвестору необходимы проектные изыскания и исследования – с закрепившимся именованием "мастер-план" – за пределами инструментов градостроительного кодекса РФ"?

А в чем профит?

Какой пробел восполняет мастер-план? Важный вопрос. Дело в его названии, статусе и клиентоориентированности.

Во-первых, мастер-план – это новый, а значит лучший продукт. Не вдаваясь в этимологию термина, мастер-план – это обещание качественного, западного уровня выполнения услуг. Кроме того, форсирование использования термина мастер-план со стороны молодых игроков на рынке позволяет им оттягивать на себя часть заказчиков под эгидой принципиально нового подхода к пространственной организации территории того или иного масштаба.

«

Там, где проектный институт предложит словесный бурелом из градкодекса с шестью этапами и десятком сеансов видеоконференцсвязи, динамичная команда урбанистов с фломастерами пообещает определить будущие черты предполагаемого развития в трех простых схемах за неделю и одним воркшопом в зуме.

Отвечая видению заказчика, мастер-план может состоять не только из трех схем с унылой пояснительной запиской, а из внушительного объема графических материалов и комплексным социологическим анализом, включая интерьвю стейкхолдеров.

Новояз с легкостью подрывает авторитет старого рыночного миропорядка. А разработку необходимой по закону граддокументации объявляет чисто техническим процессом, хотя именно граддокументация является и подзаконным актом, и механизмом воплощения чаяний заказчика.

«

Таким образом, дополнительные исследования воспринимаются как основной документ, а обосновывающая и утверждаемая части градостроительной документации либо копируют мастер-план, либо учитывают его основные аргументы. И, по сути, закрепляют достижения мастерпланистов.

Во-вторых, все, что назовут мастер-планом, – это гибкость исполнения. Гибкость позволяет брать в фокус рассмотрения именно то место, время и ресурсы, которые необходимы для решения поставленных задач.

В-третьих, мастер-план – это ясный интерфейс, запроектированный самим пользователем, с необходимой обратной связью.

Старые песни о главном

Неиронично стоит признать, что появившийся по мановению невидимой руки рынка мастер-план воплотил в себе все то, что необходимо конкурентному продукту в условиях рыночной экономики – новизну, гибкость, удобство и клиентоориентированность. Все эти качества, безусловно, нужны проектной документации в самом широком смысле и ее разработчикам.

Может ли мастер-план законодательно прийти на смену граддокументации? До сих пор на этот вопрос профессиональное сообщество (правда, все менее однозначно) отвечает нет – уж точно пока документ остается слишком гибким и не имеет строгих требований к содержанию, объему и применимости.

Сорвите маску с мастер-плана, лишив его названия, и все станет на свои места: городу, инвесторам, жителям нужно дополнительное пространство для дискуссии, обсуждения, целеполагания и консенсуса, которого не хватает в практике формирования обосновывающих материалов генпланов или проектов планировки территории.