Как сменить управляющую организацию в доме?
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290. В него входят:
- работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов;
- работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме;
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами утверждены постановлением правительства Российской Федерации от 15.05.2013 №416.
К работам по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме относится:
- сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок, холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
- влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
- работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и многое другое.
Услуги, которые управляющая организация оказывает собственникам помещений в доме, помимо указанных в минимальном перечне, являются дополнительными. Дополнительные услуги должны быть утверждены на общем собрании собственников и внесены в договор управления. За неисполнение обязанностей по договору управления (и минимальных, и дополнительных) предусмотрена административная ответственность.
В состав услуг и работ, оказываемых управляющей организацией по договору управления, не входят:
- содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
- утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
- уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. За это отвечают собственники соответствующих земельных участков.
Также управляющая организация не несет ответственность за неподобающее поведение соседей (курение в местах общего пользования, нарушение закона о тишине), капитальный ремонт многоквартирного дома (если управляющая организация не является подрядчиком работ).
В соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной организации или об изменении способа управления домом.
Основная причина для смены управляющей организации в Москве – это некачественное оказание услуг по договору и неэффективная работа с заявками от собственников. Если жители недовольны качеством содержания подъезда и мест общего пользования, техническим состоянием дома, стоимостью работ и услуг и игнорированием со стороны специалистов управляющей организации, этого достаточно для принятия решения о ее смене.
Есть несколько вариантов.
Во-первых, договор можно расторгнуть по истечении срока его действия, который прописан в самом документе.
Во-вторых, собственники вправе расторгнуть договор с управляющей организацией в любой момент. Для этого нужно зафиксировать соответствующее решение в протоколе общего собрания.
В случае, если договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, собственники вправе отказаться от его исполнения по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия договора владельцы помещений решили выбрать или изменить способ управления.
В-третьих, управляющую компанию можно сменить по решению Мосжилинспекции в следующих случаях (части 5.1-5.3 статьи 198 ЖК РФ):
- если в течение 12 месяцев со дня выдачи Мосжилинспекцией предписания об устранении нарушений лицензионных требований, предусмотренных пунктами 1 - 5 части 1 статьи 193 ЖК РФ, управляющей организации назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение указанного предписания;
- если в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания за нарушение грубых лицензионных требований, управляющей организацией вновь совершено такое нарушение лицензионных требований;
- если в течение 12 месяцев три и более раза было назначено административное наказание за воспрепятствование законной деятельности должностного лица Мосжилинспекции по проведению проверок или уклонение от таких проверок.
Да, подтверждение некачественной работы и оказания услуг управляющей организацией очень пригодится собственникам, чтобы убедить и агитировать других безынициативных владельцев квартир к участию в общем собрании и принятию решения о смене недобросовестной организации. Лучше привлечь к сбору доказательств максимальное количество собственников – так добиться справедливости легче и быстрее.
Пригодятся фотографии и видеосъемка, подтверждающие результаты некачественной работы или последствия нарушения договора, претензии собственников, результаты обследования общедомовых коммуникаций (лучше провести с участием независимых экспертов), данные проверок сотрудников жилищной инспекции.
Необходимо организовать и провести общее собрание собственников, которое потребует от инициаторов достаточное количество времени и сил. Необходимо по возможности подключить максимально возможное количество собственников помещений, чтобы решение было общим, и никто из жильцов не почувствовал себя "оставленным за бортом" общедомовой жизни.
Порядок организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен ст. 45-48 ЖК РФ. Ознакомиться с ним можно на сайте Мосжилинспекции.
При организации общего собрания уведомление о его проведении можно опубликовать в домовом чате, разместить на информационной доске в подъезде, положить листовки в почтовые ящики, сделать поквартирный обход или поручить уведомление собственников уполномоченному представителю от дома. На общем собрании о смене способа управления домом (создание товарищества собственников жилья) и выборе управляющей организации "за" должны проголосовать более половины собственников в многоквартирном доме, подчеркивают в Мосжилинспекции (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Результаты голосования в обязательном порядке должны быть зафиксировано в протоколе.
Уведомление о досрочном расторжении договора с управляющей организацией (смене способа управления домом) необходимо направить в саму организацию и Мосжилинспекцию с приложением копии этого решения.
В соответствии с ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ управляющая организация, товарищество собственников жилья в течение 5 дней с момента получения от лица, по инициативе которого было созвано общее собрание, подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязана направить подлинники решений и протокола в адрес Мосжилинспекции для хранения в течение трех лет.
Подбор новой управляющей организации лучше не оставлять на теоретическое "потом", а заранее составить примерный список возможных кандидатур и обсудить его на общем собрании или в домовом чате.
При выборе управляющей организации следует обратить внимание на:
- наличие действующей лицензии;
- количество домов в управлении;
- отзывы собственников о работе управляющей организации;
- шаблон договора и материально-техническую базу управляющей организации (запросить у специалистов или изучить на официальном сайте).
В Мосжилинспекции также советуют ознакомиться с рейтингом действующих московских управляющих организаций за актуальный год, его можно найти на портале открытых данных правительства Москвы. Сейчас в столице более тысячи организаций имеют лицензии на управление многоквартирными домами, непосредственное управление осуществляют более 600 из них.
В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом должен содержать:
- адрес дома;
- состав общего имущества дома;
- перечень работ и (или) услуг по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества и порядок его изменения;
- перечень коммунальных услуг, предоставляемых УК;
- порядок определения цены договора;
- порядок внесения и размер платы за жилищно-коммунальные услуги;
- порядок осуществления контроля за выполнением УК обязательств по договору управления.
Мосжилинспекция обращает внимание на порядок заключения договора управления многоквартирным домом. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации на общем собрании договор управления заключается с каждым собственником помещения в доме. При этом собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В связи с этим решения о выборе собственниками управляющей организации и заключении с ней договора управления считается реализованным, если такой договор заключен более чем с 50% владельцев помешений.
В случае заключения договора управляющая организация обязана приступить к его исполнению с даты внесения изменений в реестр лицензий города Москвы. Решение о внесении изменений в реестр лицензий города Москвы принимается по результатам рассмотрения заявления и документов, в соответствии с требованиями приказа Минстроя Российской Федерации от 25.12.2015 № 938/пр "Об утверждении порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации".
Для этого важно не отстраняться от общедомовых проблем, а участвовать в жизни дома. В Мосжилинспекции собственникам советуют:
- избрать совет многоквартирного дома, в состав которого войдут активные и неравнодушные собственники и которыми будет осуществляться контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг помещений в доме;
- создать общие чаты (например, один для решения вопросов по содержанию и управлению, а другой – для общения на отвлеченные темы) и поддерживать в них активность, не закрывать глаза на беспорядок в подъезде и неработающие коммуникации, общаться со специалистами управляющей организации.
Реагировать на обращения жильцов – прямая обязанность организации по управлению домом, а контроль устранения проблем – право собственников. Если изначально наладить взаимодействие между управляющей организацией и собственниками, многих проблем удастся избежать.
Если же управляющая организация нарушает положения договора и не реагирует на заявки, жильцы могут обращаться в Мосжилинспекцию через электронную приемную или по телефонам горячей линии:
+7 (495) 777-77-77;
+7 (495) 681-77-80;
+7 (495) 681-20-74.
Специалисты надзорного органа проведут проверку деятельности УК и в случае выявления недобросовестной работы примут соответствующие меры, а в дальнейшем проследят за качественным выполнением предписаний.
