Укрепляем тылы: почему нужно продлить и расширить льготную ипотеку

В октябре правительство продлило "Семейную ипотеку", но обошло вниманием более важную программу "Льготная ипотека", которая действует для всех россиян. А между тем она завершается 31 декабря 2022 года. Совладелец группы "Родина" и девелопер проекта Russian Design District Владимир Щекин разъяснил читателям сайта "РИА Недвижимость", почему льготную ипотеку нужно не только продлить, но и расширить.

Стройка как опора

В 2022 году российская экономика столкнулась с беспрецедентным внешним давлением. На Россию наложили почти 3 тысячи санкций. В этой ситуации руководство страны логично решило опереться на внутренние источники развития. Строительство стало одним из таких "тылов". В первом квартале оно выросло на 4,5% к аналогичному периоду 2021 года, во втором – на 3,5%, а в третьем – на 6,7%. При этом розничная торговля и промышленность сокращались. Именно строительство сдерживает спад ВВП благодаря вводу жилья, который за девять месяцев оказался на 27% больше, чем в тот же период 2021 года. Стройка стимулирует грузоперевозки, производство стройматериалов, сферу услуг крупнейших городов, где в сфере недвижимости заняты до 30% населения, сохраняя тем самым социальную стабильность.

Драйвером экономики строительство делает высокий спрос на жилье. Люди хотят жить в современных домах в развивающихся городах. Скромные доходы россиян заставляют их искать поддержку у государства, которое субсидирует ипотеку. По программе "Господдержка 2020" (она же льготная ипотека) любой гражданин РФ может получить ипотеку на новостройку по ставке до 7% годовых. Благодаря ей число сделок на российском рынке жилья в 2020-2021 годах рекордно выросло, когда из-за пандемии спрос на жилье во всем мире падал.

Сейчас внешние условия стали еще более агрессивными, поэтому спрос нужно стимулировать дальше ввиду трех простых соображений: экономических, социальных и отраслевых. Более того, нужно расширять поддержку, чтобы усилить ее позитивный эффект.

Три причины в пользу "льготной"

Экономический смысл субсидированной ипотеки я уже отчасти затронул выше. Строительство толкает экономику вперед, создает миллионы рабочих мест и помогает стране держать внешний удар. К тому же в техническом плане этой консервативной отрасли не так страшно ограничение импорта. Спрос на жилье – это чистые внутренние инвестиции в экономику страны. По подсчетам ИНП РАН, один рубль затрат на строительство многоквартирного дома дает порядка 2,7 рубля в валовом выпуске, 1,4 рубля – в ВВП и 33 копейки – в виде налогов. Иными словами, субсидирование ипотечных кредитов окупается в масштабах экономики страны.

Вторая причина для продолжения программы "Господдержка 2020" – социальный эффект. Время для россиян психологически непростое. Возможность покупки квартиры создает у граждан ощущение стабильности, которого теперь не хватает. Именно господдержка массового спроса на жилье решает эту проблему.

Напомню, что на долю программы "Господдержка 2020" в 2022 году приходятся 55% льготных кредитов, а на продленную "Семейную ипотеку" – 38%. Иными словами, возможность получить льготный кредит стала фактором социальной стабильности.

Третья причина продления льготной ипотеки – отраслевая. Порядка 80-90% сделок на рынке новостроек возможны благодаря льготной или семейной ипотеке. Программы позволяют взять кредит по ставке около 5-6% годовых, тогда как рыночные ставки достигли 10-11% годовых.

Если программу "Господдержка 2020" не продлят, то спрос на новостройки может упасть на 30-60%, потому что ставки по ипотеке для обычного покупателя взлетят почти в два раза. Это не создаст проблем в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной помешает строителям работать тыловой силой российской экономики.

Аргумент для оппонентов

Оппоненты льготного кредитования считают, что субсидированная ипотека разгоняет цены на жилье. И чтобы их снизить, нужно лишить население возможности пользоваться льготными ставками (то есть сократить спрос). Однако рост цен произошел не только из-за ипотеки – подорожала сама стройка. В то же время приток покупателей помог застройщикам заработать больше в последние два года, но именно эти накопления теперь позволяют девелоперам перестраивать бизнес в условиях санкций; искать поставщиков в Центральной Азии, в Китае, в Турции; закупать новое оборудование и материалы взамен ушедшим брендам.

Поэтому и теперь государственную поддержку ипотеки нужно не только продолжать, но и расширять. Ведь мы не знаем, с какими новыми трудностями столкнется страна. Очевидно, льготную ипотеку нужно распространить на вторичный рынок жилья.

Многие россияне хотят продать старую квартиру, чтобы купить новую. Приведу пример: в семейном квартале Russian Design District предлагается программа трейд-ин. Оценивается и продается старая квартира покупателя в обмен на новую квартиру. При этом новая квартира бронируется на срок до 90 дней, а ее стоимость замораживается. Сейчас уже 10% продаж приходится именно на такую схему, но есть прогнозы, что по ней будет реализовываться до 30% квартир через два года. Чтобы успешно продавать вторичное жилье, ставки по ипотеке на него должны быть не 10-11%, а ниже. Программа "Господдержка 2020" для вторичного жилья даст позитивный эффект на экономическом, социальном и отраслевом направлениях.

В экономике мы стимулируем спрос на новое жилье, открывая новый канал инвестиций через продажу старых квартир. Это расширяет объем строительства, ведь задачу построить 1 миллиард квадратных метров к 2030 году никто не отменял. То есть льготная ипотека на вторичное жилье многократно увеличит продажи новостроек, что поможет подготовиться строителям к новым экономическим вызовам, а гражданам – улучшить жилищные условия.