Закатай губу: когда вам не дадут налоговый вычет за покупку недвижимости

Когда человек приобретает или строит жилье – не важно, делает он это за счет собственных средств или с привлечением кредита, – у него есть возможность вернуть часть потраченных денег, получив налоговый вычет. Однако сделать это можно далеко не во всех случаях. О том, какие предусмотрены исключения, сайт "РИА Недвижимость" расспросил юристов.

По общему правилу

Налоговые резиденты России, которые живут в стране не менее 183 дней в году и уплачивают НДФЛ с доходов, могут получить вычет в размере 13% от стоимости приобретенной недвижимости. Важно, что речь идет исключительно о жилых объектах, так что после покупке апартаментов вычет оформить не удастся.

Законодательством установлен лимит, с которого исчисляется размер налогового вычета – 2 миллиона рублей при строительстве или покупке жилья и 3 миллиона рублей при погашении процентов по ипотеке. То есть максимально можно получить 650 тысяч рублей: 260 тысяч за покупку жилья и 390 тысяч по ипотечным процентам.

Получить налоговый вычет можно только один раз в жизни, в том числе и за процентам по ипотеке.

Если стоимость жилья составляет менее 2 миллионов рублей, то остаток можно перенести на покупку или строительство других объектов. Что же касается вычета по ипотечным процентам, то он действует только в отношении одного объекта недвижимости и на другие объекты не переносится.

«

"Расходы по отделке строящегося жилого дома также могут быть включены в состав вычета, если квартира покупалась у застройщика, а не по переуступке", - обращает внимание юрист юридической фирмы "Арбитраж.ру" Екатерина Кузьмина.

Екатерина Кузьмина

Юрист юридической фирмы "Арбитраж.ру"

Но в договоре долевого участия, по ее словам, должен быть обязательно зафиксирован тот факт, что квартира продавалась без отделки. И важно, чтобы отделка была сделана уже после государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Для получения вычета, связанного с ремонтом новостройки, в налоговой нужно будет подтвердить понесенные расходы. Вычет на отделку оформляют одновременно с вычетом на покупку жилья и прилагают копии документов, подтверждающих расходы: чеки, счета, договоры с подрядчиками, расписки и квитанции. Вычет можно получить за составление проекта и сметы, покупку строительных материалов и работу мастеров.

При этом у имущественного вычета на отделку квартиры нет отдельного лимита. Эти расходы включаются в общий лимит по имущественному вычету при покупке жилья, то есть в сумму 2 миллиона рублей.

Если жилье строилось или приобреталось людьми, находящимися в официальном браке, то получить налоговый вычет может каждый из супругов. То есть в общей сумме семья может рассчитывать на 1,3 миллиона рублей. Причем это актуально даже при ситуации, когда платежные документы оформлены только на одного из них, добавляет Кузьмина.

Нет зарплаты – нет возврата

Для получения налогового вычета при покупке жилья как за свои деньги, так и в ипотеку, нужно иметь доход, с которого платится НДФЛ, отмечает старший юрист налоговой практики BGP Litigation Анастасия Варсеева. При этом форма занятости не важна. Это может быть как срочный, так и бессрочный трудовой договор, договор гражданского-правого характера (ГПХ) или индивидуальное предпринимательство.

А вот самозанятые и работающие на основании патента оформить вычет не могут, так как не уплачивают НДФЛ. Для них получение вычета возможно лишь в том случае, если у них есть дополнительные доходы, облагаемые таким налогом.

Таким образом, если человек не платит подоходный налог, он не может рассчитывать на возврат части денег при покупке недвижимости. Это важно учитывать в ситуациях, когда квартира была куплена, например, на подаренные средства, отмечает Варсеева.

При этом в случае, когда человек работает неофициально, но платит налог с другого дохода (с тех же доходов по банковским вкладам), то именно он и будет включаться в расчет для получения налогового вычета. Но вернуть за один год можно будет не больше той суммы, которая была уплачена в виде налога. “Невыбранный” остаток вычета можно будет получить на следующий год.

В стандартной ситуации не могут получить вычет и пенсионеры, так как они не платят НДФЛ с пенсии.

«

"Исключение – случаи, когда они имеют другие, подлежащие уплате с них подоходного налога доходы. Например, если они сдают квартиру в аренду", - говорит Варсеева.

Анастасия Варсеева

Старший юрист налоговой практики BGP Litigation

При этом если пенсионер купил квартиру, когда только вышел на пенсию, то он может оформить налоговый вычет с доходов, полученных за предыдущие 3 года – ведь с них уплачивался НДФЛ.

Срок в три года актуален и для женщин, которые находятся в отпуске по уходу за ребенком. Они могут оформить вычет с тех доходов, которые получали до выхода в декрет либо дождаться момента, когда вернутся на работу.

Невозможно получить вычет с доходов по операциям с ценными бумагами, дивидендам иностранных компаний, выигрышей в лотерею и азартные игры, перечисляют юристы.

От чужих щедрот

Нельзя рассчитывать на вычет и в том случае, если человек работал, но жилье за счет своих средств приобрел для него работодатель. Или оно было куплено за счет бюджетных средств.

Например, если жилье покупалось по программе "Военная ипотека", первоначальный взнос по которой и ежемесячные платежи оплачивает государство, возврат налога не положен, в том числе и по ипотечным процентам.

Кроме того, получить вычет впоследствии не получится и в случае, если сделка купли-продажи совершается между людьми, один из которых подчиняется другому по должностному положению, а также близкими родственниками.

Еще одно исключение – использование для покупки средств материнского капитала. С этой суммы получить вычет не удастся, говорит руководитель аппарата Саратовского регионального отделения Ассоциации юристов России Наталья Грешнова.

«

"Но при нынешних ценах на недвижимость маткапиталом, как правило, оплачивается лишь часть стоимости квартиры. Так что в такой ситуации от общей суммы сделки вычитается размер маткапитала, и вычет можно получить на оставшуюся сумму", - объясняет она.

Наталья Грешнова

Руководитель аппарата Саратовского регионального отделения Ассоциации юристов России

Если же впоследствии семья продаст эту квартиру по более высокой цене, то она получит право на налоговый вычет, позволяющей ей уменьшить налог с продажи.

По закону, если продаваемая недвижимость находится в собственности меньше пяти лет (или трех лет, если подарена, получена в наследство или в результате приватизации), то продавец должен заплатить налог в 13% с продажи недвижимости. При этом предусмотрен налоговый вычет в 1 миллион рублей или на произведённые расходы, связанные с приобретением имущества.

К примеру, если человек купил квартиру за 2,5 миллиона рублей, а продал за 3, то по идее должен уплатить налог 13% с 3 миллионов рублей, то есть 260 тысяч. Однако в налоговой декларации за год, в котором была продана квартира, гражданин вправе заявить документально подтвержденные расходы на покупку квартиры (2,5 миллиона рублей, и в этой сумме учитывается маткапитал). Тогда его доход составит 500 тысяч рублей, а НДФЛ будет равняться не 260 тысячам рублей, а 65 тысячам. Впоследствии ему придет квитанция из налоговой, в которой будет указана сумма налога к уплате с учетом этого вычета.

"Вычитать из дохода от продажи можно всю сумму расходов, в том числе маткапитал. Здесь уже не важно, что это были не ваши деньги", - резюмирует управляющий партнёр "Легес Бюро" Мария Спиридонова.