Заложники опеки: 10 причин не тратить маткапитал на жилье
Оформление квартиры или дома, которые были приобретены с использованием маткапитала, имеет свои особенности. Закон требует, чтобы все члены семьи, указанные в сертификате на материнский капитал, получили долю в праве собственности на недвижимость, но это касается только той части, которая была оплачена материнским капиталом. К примеру, если квартира стоит 2 миллиона рублей, а из средств маткапитала было оплачено только 200 тысяч, то именно эту одну десятую квартиры обязательно нужно поделить на всех членов семьи (обычно это родители и двое детей). То есть дети по закону имеют право на четверть от одной десятой, а остальное родители могут делить между собой.
Есть ряд причин, по которым семьям выгодно не делить квартиру на четыре равные части, а оставлять детей с микродолями.
Одна из причин – возможность получения налогового вычета в случае продажи квартиры. Дети не имеют дохода, поэтому при продаже квартиры налоговый вычет будет положен только за доли родителей. Соответственно, чем она больше, тем больше денег получится вернуть.
Кроме того, выделение минимально возможных долей облегчает отношения с опекой в случае с дальнейшей продажей квартиры. Опека исходит из того, что в покупаемой квартире ребенок должен получить не меньше, чем в проданной, а чем меньше изначальная доля, тем больше возможностей для убеждения опеки, что ее требования соблюдены.
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Опека может учесть не только площадь, но и стоимость квартиры и одобрить, например, продажу "двушки" в регионах с переездом в "однушку" в Москве. Но может и не одобрить, поскольку у органов опеки нет принципа единообразия практики.
Конечно, есть общий закон, в котором написано, что органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы не были ущемлены интересы детей, в том числе при распоряжении их имуществом. Но дальше этого у нас дело то особо и не идет, потому что органы опеки в каждом конкретном случае подчиняются даже не субъекту (тогда бы мы имели хотя бы субъектное законодательство, то есть, например, в Москве оно бы было идентичным, в Московской области хотя бы органы опеки играли друг с другом по одним правилам), а муниципальному органу. То есть опека в составе префектуры или администрации.
Соответственно, деятельность их регулируется административным регламентов, принятым в рамках этого муниципалитета, и каждый административный регламент может предусматривать абсолютно разные варианты.
Да, большинство банков крайне неохотно идут на то, чтобы в роли собственника заложенной недвижимости выступали несовершеннолетние. Однако они часто соглашаются принять материнский капитал в виде первого взноса, но с условием, что детские доли будут выделены только после погашения ипотеки.
Вычет получить можно, но только за продажу долей, принадлежащих родителям. Поэтому есть смысл выделять детям минимальные доли: так родители потеряют меньше денег на вычет. Это особенно актуально для регионов, где жилье стоит недорого.
Каждый член семьи должен задекларировать доход от продажи своей части квартиры, в том числе нужно декларировать доходы несовершеннолетних детей (это делают их официальные представители, то есть родители). Расходов на приобретение долей у детей нет, поскольку родители выделяют им часть жилья по соглашению (безвозмездно).
В данном случае в декларации логичнее уменьшить доход ребенка на расходы, которые понесли его родители при покупке этой доли квартиры, и тем самым снизить налоговые расходы.
Такие случаи действительно были, они возникают при переезде семьи в регион с более низкой стоимостью жилья. Опека может расценить как ухудшение жилищных условий тот факт, что доля ребенка потеряет в стоимости, хотя и выиграет в площади.
Чтобы увеличить шансы на получение положительного решения органа опеки, лучше писать развернутое заявление, в котором будут указаны все фактические обстоятельства, доказывающие, что родители действуют в интересах несовершеннолетних, приложить к заявлению документы о стоимости доли/имущества, которое продается, и стоимости доли/имущества, которое будет передано несовершеннолетнему. Важно предоставить органам опеки все возможные документы и факты, подтверждающие, что родители действуют в интересах детей.
В случае, если приобретаемая на новом месте жительства квартира дешевле проданной, опека иногда помимо выделения доли в другой квартире, требует денежные средства, полученные за счет продажи квартиры с материнским капиталом, приходящиеся на долю несовершеннолетнего, положить на специальный счет, который можно открыть только в Сбербанке, и этими деньгами можно распоряжаться впоследствии только с согласия органов опеки до достижения 18 лет.
Сразу это делать запрещено. Однако можно сначала выделить долю в квартире, приобретенной на материнский капитал, а потом уже с согласия опеки, которая одобряет сделку по продаже квартиры с материнским капиталом, взамен выделить долю в другой квартире, например, у бабушки.
Проблема с рефинансированием возникает "по техническим причинам". Когда первоначальная ипотека закрывается, у родителей возникает обязанность выделить детям их доли. Новый залог этих долей опека отказывается одобрять, а банк в свою очередь отказывается выдавать ипотеку, получив в залог только "родительские" доли. Ситуация патовая, но в настоящее время в Госдуме на рассмотрении находится законопроект №880655-7, который предполагает снятие с заемщиков обременения в виде получения разрешения органов опеки на рефинансирование.
Какого-то единого органа, который может повлиять на решения опеки, не существует, поэтому жаловаться на ее решения можно разве что в прокуратуру или в суд.
Однако практика такова, что суды достаточно часто принимают решения в пользу органов опеки.
Скорее всего нет, и одному из родителей надо смириться, что квартиру он потеряет. Доли детей вообще делиться не будут между супругами. Есть некоторый шанс для частных случаев, например, поменять "двушку" на две "однушки", если опека даст согласие на то, что один ребенок получает долю в одной "однушке" с одним родителем, второй в другой, но это маловероятно, да и родители редко так "делят" детей. Практически конечно разделить эту квартиру между супругами невозможно. Уже на родителей доли выделены, и один из родителей может эту долю уступить другому родителю на каких-то основаниях (допустим, выкупить или подарить.
Такие случаи нельзя назвать повсеместными, но они имеют место. Подобные ситуации зависят от самих должностных лиц органов опеки, это субъективный фактор. Разумеется, в таких обстоятельствах лучше всего наладить с ними связь и не идти на конфликты.
Как правило, опека настораживается не на пустом месте, то есть поводом становится не сам факт использования материнского капитала, а некие сопутствующие обстоятельства, которые становятся известны органам опеки в процессе.
