Мир метру твоему: какие проблемы можно унаследовать вместе с недвижимостью

Когда умирает человек, у его родственников сразу же возникает огромное количество хлопот, в том числе с оформлением наследства. Некоторые из них могут ввергнуть пребывающих в трауре наследников в шок. Сайт "РИА Недвижимость" решил напомнить, какие проблемы могут обнаружить наследники после смерти собственника квартиры, и как с ними справиться с наименьшими "потерями".

Долги "бонусом"

Наследникам, которые получают квартиру после смерти родственника, нужно быть очень аккуратными с коммунальными платежами. Ведь на вступление в наследство дается 6 месяцев, и за это время могут накопиться долги за ЖКХ. Так что придется оплачивать эти услуги еще до оформления своих прав на наследство.

Кроме того, наследников может ждать неприятный сюрприз в виде внезапно всплывшего внушительного долга за "коммуналку". Если умерший человек не платил в течение многих лет, то задолженность может достигать сотен тысяч, и не все наследники найдут деньги на то, чтобы выплатить ее.

"Такие долги переходят к наследникам так же, как и имущество, поэтому управляющая компания имеет все законные права требовать от новых владельцев жилья оплаты долга. Кроме того, она может подать иск в суд, чтобы взыскать задолженность", – предупреждает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

При этом если наследники получили квартиру в долях – к примеру, по ½ доли, то они унаследуют долг пополам, уточняет она.

«

"После оформления наследства обязательно следует обратиться в управляющую компанию, предоставить документы, подтверждающие собственность, и контактные данные", – советует руководитель отдела по правовым вопросам управляющей компании "Самолет" Вячеслав Соколов.

Вячеслав Соколов

Руководитель отдела по правовым вопросам управляющей компании "Самолет"

По его словам, сделать это следует как можно скорее, чтобы получить всю информацию о возможной задолженности, и для того, чтобы начать вовремя получать документы на оплату коммунальных услуг уже на свое имя.

В принципе управляющие компании должны и сами не реже чем раз в 6 месяцев обновлять реестр собственников, отмечает заместитель исполнительного директора НП "ЖКХ Контроль" Андрей Костянов. Но по факту это происходит далеко не всегда.

Если обнаружен внушительный долг, накопленный предыдущим владельцем, то можно попытаться договориться с управляющей компанией о рассрочке. Но сделать это можно только по платежам за "Содержание и ремонт", предупреждают в пресс-службе "ПИК-Комфорт".

А вот относительно долгов перед ресурсными организациями и другими операторами – за водоснабжение, отопление, электричество, вывоз мусора, взносы в Фонд капитального ремонта – управляющая компания не уполномочена принимать такие решения. Поэтому для улаживания ситуации придется обращаться к соответствующим компаниям.

Особенно оперативно вопросы с долгами за ЖКХ после смерти собственника надо решать в том случае, если наследники хотят побыстрее продать доставшуюся им квартиру.

«

"В принципе внезапно обнаружившийся долг по ЖКХ – это, конечно, не патовая ситуация. Всегда можно договориться, скажем, о том, что после передачи покупателем аванса собственники погасят долги за счет этой суммы, или дадут скидку покупателю в размере долга", – отмечает руководитель департамента городской недвижимости "НДВ супермаркет недвижимости" Елена Мищенко.

Елена Мищенко

Руководитель департамента городской недвижимости "НДВ супермаркет недвижимости"

Тем не менее, бывают случаи, когда нотариусы или риелторы со стороны покупателей требуют сначала выплатить долги, а потом уже проводить все необходимые расчеты. Тогда продавцам, у которых нет денег, приходится занимать их или брать кредит решения проблем с "коммуналкой", вспоминает она случаи из своей практики.

Наворотили дел

Еще одной возможной проблемой, которая может всплыть после смерти собственника, является незаконная перепланировка в квартире. Причем она может быть совершенно неочевидной для человека, который никогда не интересовался такими вопросами, так что полученную в наследство квартиру стоит обязательно проверить на этот предмет, говорит владелица компании "Национальный центр перепланировок и реконструкций" Светлана Гоненко.

«

"Для этого нужно получить первичный поэтажный план квартиры, заказать его можно в БТИ или в архиве. Надо взять этот план, обойти свою квартиру, сравнить все конфигурации, перегородки, дверные и оконные проемы. Если есть какие-то отличия, нужно понять, согласованные они или нет. Для этого нужно заказать выписку об основных характеристиках объекта недвижимости на сайте Росреестра – на последнем листе есть план квартиры. Нужно сравнить два этих плана", – объясняет она.

Если обнаружена неузаконенная перепланировка, то нужно обязательно заняться этим вопросом, ведь всю ответственность за перепланировку будет нести новый собственник и именно ему придется приводить в порядок все документы на недвижимость.

Это особенно неприятный момент в том случае, если наследники хотят оперативно продать квартиру. Ведь с ее реализацией могут возникнуть проблемы. Не все согласятся покупать жилье с перепланировкой, а особенно если ее невозможно согласовать.

Кроме того, если покупатель будет приобретать жилье в ипотеку (а таких сделок сейчас большинство), банк вряд ли одобрит кредит на подобный объект.

Кредит в нагрузку

Неприятной ситуацией, в которой у наследников могут возникнуть трудности после смерти собственника, может стать выданный ему, но не выплаченный ипотечный кредит. Новым владельцам нужно будет как можно скорее обратиться в банк и страховую компанию (если жизнь и здоровье умершего были застрахованы), сообщить о факте смерти и предъявить соответствующее свидетельство.

В том случае, если страховка жизни была оформлена (это можно узнать из кредитного договора или в бюро кредитных историй), то банк получит страховку и наследникам либо не придется беспокоиться о выплате долга банку (если сумма возмещения превышает долг), либо им останется погасить часть долга за свой счет (если суммы возмещения недостаточно).

А вот если ее не было, то они либо будут платить по кредиту самостоятельно, либо, по согласованию с банком, продавать квартиру для того, чтобы закрыть кредит.

В этом случае покупатель, приобретая квартиру, гасит оставшийся долг перед банком (банк снимает обременение), и, если после этого остаются какие-то деньги, они достаются наследникам. Возможен вариант, когда покупатель переоформляет ипотеку на себя. Во втором случае банк проверяет его как стандартного заемщика и решает, переоформлять ли ипотеку на нового клиента или нет.

Нужно помнить о том, что в течение полугода, пока наследники еще не вступили в наследство, платежи по ипотеке не приостанавливаются.

«

"Поэтому еще до вступления в свои права стоит вносить ежемесячные платежи, чтобы не образовался долг. А уже потом можно детально разбираться в ситуации", – рекомендует Мищенко.

Елена Мищенко

Руководитель департамента городской недвижимости "НДВ супермаркет недвижимости"

Супружеская светлая память

Довольно запутанными являются случаи, когда наследники получают жилье человека, находившегося в браке.

«

"Все имущество, приобретенное супругами во время брака, считается совместным. При этом не имеет значения, проживают ли они вместе или раздельно. Также не играет роли, на кого из супругов это имущество оформлено. Так что если люди давно не живут вместе и имущество записано только на одного из них, но брак официально не расторгнут,то после того, как один из супругов умирает, другой супруг может претендовать на его долю в имуществе", – объясняет председатель коллегии адвокатов "А1" Александр Заблоцкис.

Это значит, что нотариус после обращения пережившего супруга сначала выделит его ½ долю, а вторую ½ долю –умершего супруга –уже будет делить между наследниками. В круг наследников на вторую долю попадает и переживший супруг, так как официального развода не было, и он по-прежнему относится к наследникам первой очереди.

В том же случае, если официальный все-таки развод был, то на раздел имущества между супругами дается 3 года с того момента, когда один из них узнал или должен был узнать о нарушении своего права. По истечении этого срока претендовать на жилье будет уже невозможно как самому супругу, так и его наследникам в случае его смерти, предупреждает юрист компании "Арбитраж.ру" Екатерина Кузьмина.

РазвернутьСвернуть

Бывают и вовсе захватывающие ситуации, когда оба супруга умерли, и делить имущество приходится их детям, родителям или наследникам других очередей. Супруги к тому моменту уже несколько лет не жили вместе (некоторые создали новые "гражданские" семьи, где родились новые наследники), но официального развода с разделом имущества не осуществляли. При этом купленная в браке квартира записана только на одного из наследодателей.

Случается, что в такой ситуации родственники покойного, на которого была оформлена квартира, вообще не открывают наследственное дело, либо открывают, но не включают эту ½ долю второго супруга в общую наследственную массу, рассказывает старший юрисконсульт офиса "Измайловский" агентства недвижимости "Миэль" Анастасия Ромашова.

И вот здесь нужно помнить, что срок исковой давности по наследству на недвижимость или оспариванию завещания в России составляет 3 года, напоминает адвокат юридической группы "Яковлев и Партнеры" Любовь Хохлова.

Поэтому внезапно объявившиеся в этот период дети покойного супруга, доля которого не была выделена и включена в наследственную массу, могут оспорить это в суде, подав иск о выделе супружеской доли и признании права собственности по праву наследования по закону, заключает она.