Эксперты: загородные дома не дорожают, но денег у людей на их покупку нет

В Подмосковье сохраняется довольно высокий интерес к покупке загородного жилья, хотя по факту с платежеспособным спросом возникают трудности, то есть люди просто не могут "потянуть" нынешние цены на готовые дома. Вместе с тем с адекватным предложением тоже наблюдаются проблемы, особенно в сегменте дач, что пока не дает упасть ценам на такую недвижимость, рассказали опрошенные РИА Недвижимость эксперты.

Обреченный интерес

Поднявшаяся в "коронавирусном" 2020 году волна интереса покупателей к загородному образу жизни пока так и не сошла на нет. Люди по-прежнему задумываются о том, чтобы переехать из городской квартиры в коттедж, таунхаус или обзавестись благоустроенной дачей – особенно те, кто могут работать удаленно.

Дополнительный интерес потенциальных покупателей этим летом обусловлен и сокращением возможностей зарубежного туризма, а также некоторыми трудностями с авиаперелетами и внутри страны, отметила начальник отдела управления загородной недвижимости агентства "Инком-недвижимость" Татьяна Максимова.

Во втором квартале в сравнении с первым число звонков по объявлениям о продаже загородной недвижимости в Московской области выросло в среднем на 11%, привел свои данные руководитель направления вторичной и загородной недвижимости "Авито" Сергей Хахулин. Больше всего люди интересовались покупкой дачных домов, количество таких запросов увеличилось на 38%.

Но часто желание приобрести такую недвижимость упирается в банальное отсутствие денег, заметил руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов. Люди просматривают объявления, звонят по ним, но в итоге так ничего и не покупают.

«

"На загородном рынке, по сравнению с тем, что происходит с городской недвижимостью, заметно выше порог входа", – добавил Попов, ведь однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье можно купить по цене до 7 миллионов рублей, а дом на 50-100 метров в удобной локации и для жизни круглый год – в два-четыре раза дороже.

Алексей Попов

Руководитель "Циан.Аналитики"

В сравнении с новостройками в городе, субсидирование ставок застройщиками в загородных домах массового сегмента не так распространено – при этом лимиты по льготной ипотеке сильно меньше, чем для квартир, а получить такие кредиты сложнее, так как дом дороже и нужно собрать больше средств на первоначальный взнос.

Поэтому в массовом сегменте загородных домов льготная ипотека не столь востребована – покупатели лучше возьмут ипотеку на квартиру в городе, констатировал Попов.

В то же время такие программы достаточно популярны и неплохо стимулируют продажи в премиальном сегменте – в некоторых проектах на них приходится около 30% продаж. Это связано с тем, что покупатели такой недвижимости зачастую предпочитают взять деньги в кредит, а не изымать их из бизнеса или ценных активов, обратила внимание на любопытный факт директор департамента продаж "Галс-девелопмент" Екатерина Батынкова.

А на вторичном рынке продавцы держат цены и пока не готовы давать дисконты, что просто не дает возможности потенциальным покупателям решиться на сделку, рассказал руководитель аналитического центра "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов.

Домов не хватает

Объемы доступного предложения на рынке загородной недвижимости - на фоне интереса россиян к подмосковным домам - в регионе ощутимо снижаются.

По данным "Инком-недвижимости", на первичном рынке коттеджей в Подмосковье сейчас выставлено на продажу 3,8 тысячи лотов (минус 2% за год), а таунхаусов и дуплексов – 1 тысяча (минус 42% за год).

Таганов объяснил дефицит на этом рынке тем, что строительные компании перестают выводить на рынок новые проекты из-за снижения платежеспособного спроса и общей неопределенной ситуации в стране.

Плюс зачастую застройщики предпочитают возведению малоэтажного жилья строительство многоэтажек, добавил Попов.

На вторичном рынке сейчас продается 52,15 тысячи дач, что на 40,8% меньше, чем годом ранее. С коттеджами ситуация обстоит чуть лучше – их выставлено на продажу 13,4 тысячи штук (плюс 7,2% за год).

В этом сегменте недостаток предложения связан с тем, что на "вторичке" многие лоты были распроданы еще с началом "коронавирусного бума" в 2020 году, объяснил Попов.

На этом фоне возрос интерес к самостоятельному строительству и, соответственно, к покупке земли под возведение дома. Если в 2020-2021 годах большинство потенциальных покупателей на рынке загородной недвижимости РФ выбирали для себя готовые дома или дачи (в среднем на такие запросы приходилось 70% спроса), то этой весной ситуация изменилась. По данным Попова, доля звонков на покупку готовых домов снизилась до 60%, а спрос на покупку участков вырос до рекордных 39%.

Интерес к самостоятельному строительству во многом связан с появившейся возможностью взять ипотеку на него. Но для этого потребуется 30% от суммы покупки на первоначальный взнос. А ставка в некоторых банках может превышать 10% годовых.

«

"Правда те, кто строит самостоятельно, в этом году тоже столкнулись с проблемой, связанной с дорожающими строительными материалами, сложностями с их наличием и доставкой", – констатировал Попов.

Алексей Попов

Руководитель "Циан.Аналитики"

Тем не менее, даже при росте себестоимости строительства и всех сопутствующих трудностях сегодня возводить загородный дом самостоятельно остается дешевле, чем покупать готовый.

Цены "остолбенели"

В последние четыре месяца цены на подмосковное загородное жилье почти не растут, что не мешает им оставаться ощутимо высокими, так как за год их рост составил примерно 20%, а какие-то лоты подорожали более существенно.

Например, на первичном рынке дома и коттеджи, пригодные для круглогодичного проживания, сейчас стоят в среднем 26,5 миллиона рублей (плюс 2% за год), а таунхаусы и дуплексы – 31,2 миллиона рублей (плюс 81% за год).

На вторичном рынке средняя цена дач за последний год подскочила на 49,1% – до 8,59 миллиона рублей. Хотя коттеджи, наоборот, немного упали в цене – на 8,8%, до 29,8 миллиона рублей, предоставили данные в "Инком-недвижимость".

По идее, цены должны были бы уже пойти вниз из-за того, что у людей просто не хватает денег на покупку домов, но продавцы пока все еще не готовы давать дисконты.

Нужен компромисс

Эксперты полагают, что вплоть до конца года на рынке загородной недвижимости не будет наблюдаться каких-либо серьезных подвижек.

А вот противоречия между покупателями, у которых есть интерес к покупке, но нет денег, и продавцами, которые не могут и не хотят снижать цены, будут только нарастать. Дорогие стройматериалы, рост себестоимости строительства и снижение реальных доходов населения – это та реальность, в которой придется лавировать рынку.

На первичном рынке как некоторый компромисс для застройщиков в пресс-службе компании Mozaik Development видят в уменьшении средней площади предлагаемых к продаже домов. Это позволит не только сократить сам бюджет покупки, но и затраты на отделку и ремонт и соответствовать нынешним финансовым возможностям покупателей.

«

"Кроме того, застройщики элитных поселков будут переориентировать свою деятельность, выходить в массовый сегмент и заниматься проектами, ценник в которых составляет 16-20 миллионов рублей", – сказала гендиректор агентства элитной недвижимости Fox Property Юлия Белукова, добавив, что это позволит несколько оживить предложение.

Юлия Белукова

Гендиректор агентства элитной недвижимости Fox Property

Что касается вторичного рынка, то продавцам придется рано или поздно все же снижать цены. Какое-то время к ним, возможно, будут идти покупатели, которые не смогли найти то, что хотели на "первичке", не исключила Белукова. Но и их число не бесконечно, а бюджет ограничен.

Так что, вполне вероятно, что из-за нежелания продавцов идти на уступки в вопросах цены, потенциальные покупатели так и не смогут ничего приобрести и на этом рынке.