Сделайте глубокий вдох: как спасти почти безнадежные сделки с жильем

Покупка и продажа жилья – дело сложное и стрессовое. Случается, что вроде бы уже полностью готовая сделка оказывается под угрозой провала. Сайт "РИА Недвижимость" расспросил риелторов о том, по каким причинам на их памяти еще чуть-чуть и сделка бы сорвалась, и как все же удавалось ее спасти.

Внезапное недопонимание

Бывает, что сделка уже практически оформлена, все предварительные ее этапы успешно проведены, и остается вроде бы совсем немного, чтобы дойти до успешного финала. Но прямо в момент самого подписания договора купли-продажи вдруг случается какое-то недопонимание между участниками, внезапно разгорается конфликт, в результате чего сама сделка оказывается под большим вопросом.

«

"Буквально на днях столкнулись со случаем, когда в ходе сделки долго пришлось объяснять участникам альтернативной цепочки необходимость подписания всеми сторонами соглашения о расчетах и зачете взаимных встречных требований. Долго спорили и громко обсуждали участники сделки этот момент, и нашим экспертам пришлось убеждать и приводить примеры возможных негативных последствий в случае отсутствия у сторон такого рода документа", – рассказывает руководитель отделения "Каховская" агентства недвижимости "Азбука Жилья" Снежана Кондратенко.

Снежана Кондратенко

Руководитель отделения "Каховская" агентства недвижимости "Азбука Жилья"

Ситуация, по ее словам, сильно накалилась, продавец и покупатель громко спорили, но все же по итогам длительных переговоров и дискуссий документ был подписан – сделку удалось спасти, хотя в итоге она и затянулась на два часа.

Семейные дрязги

Часто сделки оказываются под ударом из-за родственных ссор между собственниками, которые продают жилье или, наоборот, между покупателями. Обычно это следствие застарелых конфликтов, которые в условиях повышенного стресса перед сделкой вырываются наружу, констатируют риелторы.

Очень много таких ситуаций возникает, когда продавцами являются супруги – часто бывшие, когда оба из них после развода сохранили право собственности на жилье или как минимум право проживать в нем. Теперь им приходится как-то терпеть друг друга хотя бы на тот период, когда будет проведена сделка, и они наконец-то отделаются один от другого.

Руководитель отделения "Тургеневское" управления вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Мария Варьяс вспоминает вот такую историю, поставившую под удар уже практически полностью готовую к заключению сделку.

«

"Женщина хотела продать дорогую квартиру. Кроме нее в квартире проживал бывший муж, с ним были очень плохие отношения. Мужчина отказался от приватизации, поэтому обладал правом пожизненного пользования данной жилплощадью", – рассказывает она.

Мария Варьяс

Руководитель отделения "Тургеневское" управления вторичного рынка "Инком-Недвижимость"

До начала продажи с ним была достигнута договоренность о снятии с регистрационного учета в обмен на получение части стоимости квартиры. Но вопрос о том, каким образом он будет получать деньги и когда остался открытым. Для собственницы и потенциальных покупателей существовал риск, что бывший муж, получив оговоренную сумму денег, не станет выписываться. В свою очередь, для мужа существовал риск выписаться до сделки и не получить денег. В результате возник конфликт между бывшими супругами, они настолько не доверяли друг другу, что сделка оказалась под угрозой срыва.

В конечном итоге риелторам пришлось вести долгие переговоры между сторонами, и они смогли все-таки уговорить покупателей – сделка состоялось и прошла спокойно к радости всех ее участников.

Бывает, что в судьбу сделки вмешиваются и другие родственники, которые и вовсе не имеют отношения к ней, но их мнение авторитетно для покупателя или продавца. Подобная ситуация тоже была в практике риелторов "Инкома".

«

"К нам обратилась семейная пара, желавшая приобрести квартиру. Средства на покупку нового жилья предполагалось выручить за счет реализации двух квартир, принадлежавших жене. Мы нашли подходящее предложение и покупателей. Однако после проведения сделок и подачи документов на регистрацию, буквально за один день до ее окончания, супруги внезапно передумали, отказавшись от проведения сделок", – вспоминает Варьяс.

Мария Варьяс

Руководитель отделения "Тургеневское" управления вторичного рынка "Инком-Недвижимость"

Риелтор пригласила их в офис и стала расспрашивать о причинах такого решения. В итоге выяснилось, что категорически против продажи принадлежавшего жене жилья была ее мать.

"Дело в том, что супруг был разведен три раза и от прежних браков у него были дети. Поэтому пожилая женщина не хотела, чтобы приобретенная на средства ее дочери квартира становилась общей собственностью мужа и жены", – рассказывает эксперт.

Но в итоге сделку все же удалось спасти, супругам предложили составить брачный договор, в котором было указано, что данная квартира являлась собственностью жены.

Родственные отношения часто плохо поддаются логическому осмыслению, братья и сестры, дети и родители, супруги, особенно бывшие, могут поссориться в любой момент – а ведь именно от их согласия во многом зависит, состоится ли сделка. Риелторы советуют помнить о том, что на кону стоят большие деньги, поэтому не нужно поддаваться эмоциям.

Упс! Документики

Одной из частых проблем, по причине которых сделки сильно усложняются, затягиваются, а порой и вовсе могут сорваться, являются внезапно обнаруженные проблемы с документами.

«

"У нас сейчас ведется подготовка к такой сделке. Нашему клиенту предстоит продать земельный участок с домом, который не был поставлен на кадастровый учет и у которого 30 сантиметров одной стены стоит на участке соседа, и с хозяйственной постройкой (сараем), который был поставлен на кадастровый учет, но не был перечислен в предыдущем договоре купли-продажи как продаваемое имущество и остался в собственности предыдущего собственника", – рассказывает Кондратенко.

Снежана Кондратенко

Руководитель отделения "Каховская" агентства недвижимости "Азбука Жилья"

По ее словам, сейчас приходится разыскивать бывшего собственника и заниматься восстановлением предыдущих правоустанавливающих документов, заниматься межеванием своего и соседнего участка, а также делить соседний участок на две части: один (большой) с кадастровым номером и другой (маленький) в сотку со своим отдельным кадастровым номером.

"Кроме того, уговариваем соседа продать эту самую сотку, на которой стоит стена нашего дома, и удерживаем интерес покупателя к сделке. Одним словом, весело и задорно бегаем в разных направлениях с одной целью: сохранить и провести сделку!", – сетует она.

Очень стрессовая ситуация, связанная с документами, есть и в копилке риелторов "Миэль".

Продавался хороший дом в коттеджном поселке, первоначальная цена была сильно завышена, а потому желающих не было в течение двух месяцев и приходилось снижать цену. Наконец покупатель нашелся.

Сделка ожидалась максимально простая, все документы были на руках и ничего не предвещало проблем. Но покупателем был иностранец, который после сделки собирался улететь за границу, вспоминают в "Миэль".

Важный момент сделок с иностранцами состоит в том, что паспорт должен быть переведен и заверен у нотариуса, в противном случае ни один банк или МФЦ иностранный паспорт не примут. Покупатель заверил риелтора, что его паспорт заверен в консульстве, но оказалось, что консульский перевод не подходит, и нотариуса избежать не удалось.

В итоге пришлось перенести дату сделки. В этот день документы были переданы на регистрацию, и покупатель спокойно улетел в другую страну.

Осталось только получить документы: договор купли-продажи и ЕГРН.

Но тут выяснилось, что в регистрационной палате поставили штамп, на котором не читалось имя регистратора, и такие документы не принимали в банке.

После долгих переговоров в конечном итоге банк разрешил узнать имя регистратора и вписать его от руки. Сделка все-таки состоялась, но нервов было потрачено немало.

Для того, чтобы избежать таких ситуаций, нужно оформлять все документы вовремя и не надеяться на авось. Хотя всех бюрократических ошибок и проволочек в процессе все равно не избежать – нужно относиться к этому философски, призывают риелторы.