Продаю, сдаю, амнистирую: как подготовиться к сделкам с жильем в новом году

Новый год – это глобальный понедельник, с которого можно начать что-то давно задуманное. Сайт "РИА Недвижимость" собрал мануал о том, какие документы собрать и какие действия совершить, если в 2022 году вы запланировали какие-либо сделки с недвижимостью.

Подготовка к продаже квартиры

Ошибочно полагать, что раз квартира пойдет на продажу, то уже не стоит беспокоиться о ней. На самом деле, есть даже целый термин "хоум-стейджинг", представляющий собой науку продажи квартиры для максимальной выгоды. Но если хоум-стейджинг направлен больше на эстетическо-визуальную составляющую продаваемого жилья, то мы поговорим о документально-бюрократической стороне. Своевременный сбор всех бумаг позволит уверенно и спокойно общаться с потенциальными покупателями и повысит привлекательность самой квартиры в их глазах.

Все, что потребуется, можно разделить на два пакета документов – необходимые для заключения сделки обязательные бумаги и те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

Прежде всего, конечно, нужно проверить и подготовить все правоустанавливающие документы. К ним относятся свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.).

Если ваша квартира досталась вам по наследству, убедитесь, что вы прошли процедуру официального оформления, иначе продавать ее вы не имеете права.

В случае продажи доли в квартире по закону необходимо предложить выкупить ее другим сособственникам. Те имеют целый месяц на принятие решения, только по прошествии срока можно выходить в рынок.

Если на продажу пойдет совместно нажитое с вашим супругом имущество, нужно позаботиться о его нотариально заверенном согласии.

Очень часто в советах по безопасной покупке квартиры пишут, что нужно непременно взять у продавца справку, что он не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Это нужно для того, чтобы покупатель не волновался о перспективах оспаривания сделки. Поэтому для его спокойствия будет не лишним взять такую справку.

Часто собственником всей квартиры или доли в ней является несовершеннолетний. Несмотря на то, что закон дает детям право владеть и пользоваться недвижимостью, право продавать ее до совершеннолетия ребенка имеют только его официальные представители (те же родители), которым в обязательном порядке нужно пройти через органы опеки и попечительства. Они должны дать согласие на продажу, иначе сделка будет незаконной и может быть аннулирована. Опека дает "зеленый свет", когда убеждается в том, что ребенок либо получит деньги на счет, либо переедет в более комфортную квартиру с сохранением своего права владения.

При продаже квартиры покупателю передается право собственности на ваше жилье, и, соответственно, вы должны сами выписаться из нее еще до сделки. Выписать стоит и всех зарегистрированных в квартире родственников. В общем, квартира должна быть максимально чистой. Услуга снятия с регистрационного учета бесплатна и обычно занимает около недели. Для этого нужно обратиться в МФЦ или подать заявление через портал "Госулуги". А в некоторых случаях снятие с учета со старого адреса произойдет автоматически – например, если вы зарегистрируетесь по новому адресу.

Для потенциальных покупателей будет не лишним подготовить наглядно оплаченные квитанции за коммунальные услугу, телефон и интернет. Это избавит их от страха купить квартиру с многотысячными долгами.

Если вы живете в другом городе и продажу вашей квартиры намерены делегировать близкому человеку, то не забудьте составить на его имя доверенность. При этом стоит помнить о том, что она не должна быть бессрочной.

Подготовка к сдаче квартиры в аренду

В конце прошлого года Минстрой России сообщал, что разработал и уже пробует специальную платформу, в которой арендодатели обязаны будут регистрировать все договоры о сдаче в наем квартир, апартаментов и машино-мест. Через эту систему будут проводиться и расчеты по ежемесячной оплате. Отказ от размещения данных или их искажение грозит гражданам штрафом до пяти тысяч рублей, а юрлицам – до 50 тысяч рублей.

Пока рынок аренды не встал на новые рельсы, поэтому действовать нужно по старинке, но легально. Это значит, что необходимо ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на "авось прокатит" и что налоговая вами не заинтересуется. Как показывает практика последних лет, выявить нелегальную аренду жилья довольно просто. Налоговая служба на постоянной основе мониторит объявления на сайтах по поиску жилья, получает сведения от участковых и банков, кроме того, очень часто ее осведомителями являются ваши же соседи.

В случае, если доход от сдачи квартиры не будет задекларирован, вы рискуете получить не только налог с полученного дохода (по ставке 13% или 15%, если общий годовой доход лица превышает 5 миллионов рублей), а также штраф в размере до 30% от суммы доначисленного налога и пени (около 6% годовых).

Кстати, выплачивать налоги за сдаваемое в аренду жилье можно по нескольким сценариям:

Подобрать более подходящий путь можно, внимательно изучив сайт налоговой и рассчитав ваши расценки и планируемые сроки сдачи. В самом же договоре, который может составляться в простой письменной форме, должны быть прописаны вce нюaнcы. Это необходимо для того, чтoбы любые потенциальные споры можно было paзpeшить в пpaвoвoм пoлe. Не стоит забывать, что изменения ycлoвий аренды также необходимо закрепить дoпcoглaшeнием к основному дoгoвopy.

Если ваш арендатор хочет платить ежемесячную плату наличными, он может потребовать от вас расписки о получении оплаты, поэтому на всякий случай можно подумать о том, в каком виде они будут предоставляться.

А еще перед сдачей квартиры в аренду ее можно зacтpaxoвaть. В ycлoвияx пoлyчeния cтpaxoвoй выплaты можно прописать пopчy арендаторами вашего имущества, например, если вы оставляете им свою мебель.

И да, не забудьте получить согласие других собственников (если таковые есть) на сдачу квартиры.

Готовимся брать ипотеку

Если в новом году вы решитесь пойти на такой важный шаг как ипотека, основным ходом должен стать просчет структуры ваших доходов и расходов, в которых теперь не малую долю займет обслуживание кредита. Кстати, аналитики по финансам часто отмечают, что людям свойственно планировать "жизнь с ипотекой" исходя из оптимистических мыслей о том, что в будущем они будут зарабатывать больше. Так делать не нужно, уверяют аналитики и просят сохранять консервативно-пессимистичный прогноз.

Когда финансовые возможности объективно оценены, определен банк и выбрана квартира, самое время заняться подготовкой документов. На самом деле необходимый пакет прост и стандартен, но может варьироваться в зависимости от финансового и юридического статуса заемщика.

Список документов, необходимых для оформления ипотеки, нужно уточнить на сайте банка или через звонок оператору. Чаще всего он содержит паспорт, справку о доходах, заверенную копию трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. Готовя эти бумаги заранее, позаботьтесь о том, чтобы срок их годности не был лимитированным. Если же справка является актуальной в течение определенного количества дней, нужно просчитать сроки ее получения и день обращения в банк за кредитом.

Однако некоторые кредитные организации оформляют ипотеку в упрощенном режиме по двум документам, например, просят только паспорт и номер СНИЛС. Ну а если ипотечный кредит будет оформляться в банке, через который вам начисляется заработная плата, может быть достаточно одного лишь только паспорта.

Кстати, на фоне пандемии и повсеместных локдаунов правительство вводило временные послабления для ипотечных сделок, разрешая банкам удалено идентифицировать клиентов. Это позволило кредитным организациям и покупателям заключать сделки буквально в два клика. Механизм так прижился на рынке, что стал активно использоваться и в обычное время, когда банки открыты для посещений.

Оформляем загородный дом (а к нему гараж)

Если у вас уже есть построенные дачные и садовые дома, то напомним, что закон все еще дает право оформить их вместе с землей в собственность в упрощенном порядке в рамках так называемой "дачной амнистии".

Здесь важно заметить, что речь идет и о тех участках, в документах на которые, например, в акте о предоставлении в собственность от администрации города или района, не указано право, на котором они предоставлены, или невозможно определить вид этого права. Благодаря упрощенному механизму можно получить право собственности. Для этого необходимо предоставить в местные регистрационные органы (Росреестр) документы на земельный участок и техплан объекта, подготовленный кадастровым инженером.

На сайте федерального Росреестра говорится, что если документы на землю в порядке, то приватизировать строения большого труда не составит. Для регистрации прав собственности на дачные и садовые дома теперь не требуется проведения технической инвентаризации.

Кроме того, в 2021 году в России вступил в силу закон о "гаражной амнистии". Он позволит гражданам в упрощенном порядке оформить в собственность гаражи, а также землю под ними.