Антон Елистратов: амбиции "Самолета" не измеряются "квадратами" жилья

Один из крупнейших девелоперов России "Самолет" недавно объявил о намерении заняться строительством загородной и курортной недвижимости, а также активно вкладываться в развитие цифровых сервисов. В интервью РИА Недвижимость генеральный директор компании Антон Елистратов рассказал о предстоящих планах по SPO, проблемах КРТ в регионах, а также сообщил о приоритетных направлениях компании в ближайшие годы.

– Антон, почти год назад компания вышла на IPO. Когда планируете SPO, о котором вы неоднократно говорили?

– Мы провели 12 месяцев назад успешное IPO, разместив 5% наших акций, и давали обещание инвесторам в ходе IPO увеличить наш free-float до 35%. На сегодняшний день этот показатель составляет уже более 10%, повысилась ликвидность акций, в совете директоров компании сейчас работают три независимых директора, и в ближайшее время нас переведут из третьего котировального списка Мосбиржи в первый. Мы в этом году выросли быстрее рынка и быстрее конкурентов, в следующем году планируем инвесторов порадовать таким же ростом. Но я хочу подчеркнуть, что речь идет о тех инвесторах, которые у нас есть сейчас. SPO мы планируем провести не раньше весны 2023 года.

– Когда вы говорите, что компания показала рост "быстрее" рынка, что вы имеете ввиду?

«

– Наша капитализация выросла в пять раз. За девять месяцев этого года объем продаж вырос на 90% до 78 миллиардов рублей.

– На какой объем ввода вы хотите выйти по итогам года?

– В этом году мы рассчитываем ввести более 600 тысяч квадратных метров, однако для нас это не является главным показателем, поскольку это лишь производная того, сколько новых проектов компания запустила 3-3,5 года назад.

– Разве объемы ввода не показывают не только амбиции компании, но еще и ее способности доходить до результата с этими амбициями? Особенно с учетом коронавирусных ограничений, проблем с мигрантами и роста стоимости стройматериалов…

– В плане соблюдения обязательств перед дольщиками "Самолет" является одной из самых надежных компаний в России: у нас, по данным Единого реестра застройщиков, оценка 4,5 из 5. Понятно, что когда началась пандемия, то стройка в отдельных случаях сдвинулась на два и больше месяца простоя – чудес не бывает. Очевидно, что если границы закрыты, часть логистических цепочек разорвана и рабочей силы не хватает, то это также может замедлить реализацию проектов. Но если говорить глобально, то рынок уже не такой, каким был пять-семь или даже четыре года назад, остались только профессиональные и устойчивые игроки и все они так или иначе достроят то, что начали. Даже с учетом ограничений.

Другое дело, что и объемы ввода, и даже отчетность по МСФО имеют значение для меня как ретроспективные показатели. Если же мы хотим увидеть прогноз роста, то нужно смотреть на динамику квадратных метров в стройке, а также количество проектов, которые находятся в работе. Сейчас у нас 2,25 миллиона квадратных метров в стройке, и мы находимся на третьем месте по версии ЕРЗ. Через полгода рассчитываем выйти на второе место.

А еще лучше смотреть на более продвинутую статистику – количество транзакций, которые проходят через компанию в день и в год, количество активных и лояльных пользователей, а также их удовлетворенность уровнем сервиса, и сколько мы на них зарабатываем. Это точнее позволит понять наши цели и амбиции, чем количество введенных метров.

– Когда планируете побороться за первое место по объемам строительства?

– В ближайшие три-четыре года. Думаю, в 2025-2026 году мы будем стремиться к объемам продаж в районе 5 миллионов квадратных метров и вводу 3-3,5 миллиона "квадратов" в год. Эта цифра будет включать в себя жилье в Москве и регионах, курортную недвижимость, ИЖС, а также международные проекты, которые мы планируем анонсировать в ближайшие два года.

– Откуда такая уверенность?

«

– Знаете, сегодня на рынке есть две категории компаний: те, кто играют в конкуренцию, и те, кто ориентируются на развитие собственного продукта. Мы из второй категории: для нас важны хорошая меблировка квартир, системы умного дома, отельные консьержи даже в обычных домах комфорт-класса. Не сомневаюсь, что результатом этого подхода станет то, что мы рано или поздно станем лидером рынка.

– А почему вы считаете, что другие лидеры не могут точно так же заниматься развитием своего продукта? "Умным" домом и так далее?

– Наша бизнес-модель сильно отличается от большинства традиционных строительных или девелоперских компаний, у которых есть свои рабочие, свой лифтовой завод, завод с навесными панелями, завод с шахт-кабинами – очень понятные, очень выгодные технологии, с интересными направлениями, такой типичный construction tech. Мы же активно вкладываемся в создание proptech, то есть технологий, связанных с качеством жизни в наших комплексах, и обрастаем новыми сервисами. Да, мы можем в своих проектах использовать модульное строительство, но сами совершенно точно не будем запускать своих производств. В нашей модели мы инвестируем в инфраструктуру района, в медицинские услуги, в уровень жизни. Для тех, кто не погружен в специфику строительной отрасли, мы можем выглядеть одинаково, но мы разные.

На горизонте от трех до семи лет это приведет к работе в разных сферах: традиционные девелоперы пойдут в городскую программу реновации в качестве подрядчиков и будут строить для других игроков рынка недвижимости, другие же – как мы – будут увеличивать объем квадратных метров под управлением и создавать сервисные платформы для жителей.

– Не так давно у "Самолета" появились новые акционеры в лице структур Года Нисанова. На какие рынки вы планируете выйти с его помощью?

– Мы очень рады, что они к нам присоединились, поскольку Год Нисанов и его команда обладают опытом по реализации проектов, которые мы только начинаем делать. Это коммерческая недвижимость, яркие и знаковые форматы стрит-ритейла, а также девелоперские проекты в странах СНГ.

– Получается, что в проектах "Самолета" могут появиться фудмаркеты наподобие "Депо"?

– Да. Мне бы хотелось, чтобы в наших проектах инфраструктура была не хуже, чем в центре Москвы. На последнем внутреннем совещании в компании один довольно известный архитектор сказал, что богатство определяется не количеством денег, а доступом к хорошей инфраструктуре: социальной, медицинской, образовательной, рекреационной, развлекательной и так далее. И при концентрации людей в крупном жилом проекте можно позволить сделать городскую среду лучше, чем в центральных районах Москвы. Так, в некоторых наших проектах инфраструктура для детей лучше, чем в центре столицы. Аналогичный подход мы хотим распространить на коммерческую недвижимость и на все остальное. И хотелось бы, чтобы такой подход был не только у нас, но и в тех проектах, которые выходят в разных регионах по программе КРТ.

– А в чем проблема с проектами КРТ в регионах?

– Просто не каждый проект нам подходит. Наши внутренние стандарты часто выше параметров этих проектов и предполагают определенный масштаб. Мы хотим делать классные бульвары, большие парковки, хорошие школы, но редко в каких проектах КРТ хватает технико-экономических показателей для такого продукта. Но в текущей ситуации люди уже будут довольны, если передут из аварийного и ветхого жилья. Думаю, что стандарты качества городской среды проектов КРТ будут развиваться.

– Тем не менее, вы уже анонсировали свою заинтересованность в программе реновации в Подмосковье.

«

– Да, но в той форме, когда на торги выставляется определенная территория, жители домов на которой уже высказались за реновацию, а инвестор может за свой счет приобрести права на площадку, расселить ее, снести здания и потом построить новый квартал. Где нет участия государства, субсидирования и так далее.

– Насколько велики при такой схеме риски, что инвестор, в случае ухудшения экономической обстановке, просто не выполнит обязательства по расселению людей? Именно с этим столкнулось правительство Москвы во времена Юрия Лужкова: из-за финансового кризиса застройщики, привлеченные к программе сноса пятиэтажек первых серий индустриального домостроения, не смогли расселить выделенные им кварталы, и городу пришлось доделывать это за свой счет.

– Именно поэтому у нас очень консервативный подход к проектам КРТ, в которых мы готовы участвовать. Мы готовы брать проекты, где доля расселения будет соответствовать определенной стоимости жилья. Так, при цене "квадрата" меньше 100 тысяч рублей экономически нецелесообразно брать процент расселения выше десяти.

Более того, если вы внимательно посмотрите на дома, которые прежде всего хотят расселить регионы в рамках комплексного развития территорий, то это даже не всегда пятиэтажки, а иногда бараки 20-30-х годов прошлого века. Возможно, при застройке земель, где они расположены, и придется немного превысить местные РНГП (региональные нормы градостроительного проектирования – ред.), однако качество жизни людей, которые будут переселены по таким программам, однозначно и радикально улучшится.

– В середине сентября "Самолет" принял решение о приобретении 100% долей в "СПБ Реновации". Чем вас заинтересовала эта модель оператора городской программы реновации?

– Напомню вам немного историю этой компании. В 2009 году Санкт-Петербург, в отсутствии денег на реновацию, выставил на аукцион 105 кварталов. Из этого числа на 80 не нашлось претендентов, остальные 22 забрала "СПБ Реновация", и еще один забрала компания "Воин В". Одно время город не был так заинтересован в решении проблемы ветхого жилья, как была заинтересована Валентина Матвиенко, при которой состоялся аукцион, и работа "СПБ Реновации" шла с большими сложностями. Но сейчас мы верим, что в ближайшие десять лет будет дан новый виток реновации в Петербурге, предстоит расселить тысячи людей. Опыт "СПБ Реновации" уникален для России тем, что ни одна компания не занималась как инвестор расселением такого объема жилья. У нашей компании теперь есть эта уникальная компетенция. Сегодня у нее в работе шесть кварталов из 22, а всего за восемь ближайших лет нужно снести 1,5 миллиона квадратных метров и построить 6 миллионов.

– Будете ли вы претендовать на новые кварталы или стремиться выполнить программу раньше?

– Мы бы хотели выполнить ее раньше, но нужна скоординированная работа оператора городской программы реновации, городских властей и участие федеральных органов власти, чтобы проще было в этом вопросе ускоряться.

– В сентябре "Самолет" подписал соглашение о проектах комплексного развития территорий в крупнейших городах Дальневосточного федерального округа с Корпорацией развития Дальнего Востока и Арктики (КРДВ). Как это соотносится с вашей позицией, что вам не интересны проекты с госучастием?

– Нам интересны большие рынки, так как мы можем реализовать проекты на базе комплексного освоения территорий или комплексного развития территорий. Там должен быть здоровый баланс спроса и предложения, хорошая маржинальность, позитивная миграция. Такие характеристики начинают появляться у некоторых городов Дальнего Востока, и это нас привлекает.

– А хоть одна реальная площадка, по которой закрыта сделка, у вас там есть?

«

– У нас сейчас в разработке около 60 различных проектов в регионах, сделки по которым близки к завершению. Это города-миллионники, плюс быстрорастущие города, к которым относится и Владивосток.

- Не можем не спросить, заканчивая тему регионального развития в этом интервью, проводился ли в компании аудит направления регионального развития, которое возглавлял ныне задержанный Александр Лефель? И уволен ли он из компании?

- Мы не можем давать комментарии по этому делу, так как оно не касается нашей компании, а касается периода работы Александра в другой компании. Могу лишь сказать, что он является действующим сотрудником компании.

– Вы купили более 46 гектаров в районе деревни Лайково в Московской области. Что будете делать с этой землей? Не боитесь ли вы заходить в этот проект, ведь вы третий по счету застройщик, который что-то пытается сделать с площадкой?

«

– Мы не боимся, поскольку рынок новостроек фундаментально изменился со времен, когда над проектом работали другие компании. Введено эскроу-финансирование, что позволило избавиться от несистемных игроков, и крупным компаниям больше не нужно конкурировать за покупателя с местными застройщиками, которые демпингуют, чтобы набрать платеж на стройку на следующий месяц.

Пока по Лайково мы занимаемся разработкой мастер-плана, смотрим, в какой очередности проект лучше выводить на рынок. Рассчитываем, что в третьем-четвертом квартале 2022 года.

– Вы уже анонсировали ваш первый премиальный проект в Хамовниках. Как дальше компания планирует развиваться в элитном сегменте?

– Действительно, мы планируем дальше наращивать компетенцию и выходить в более высокие сегменты, чем те, где сейчас работает компания. В структуре "Самолета" в первом квартале 2022 года появится отдельная компания и отдельный суббренд, ориентированные исключительно на элитный сегмент. Именно с этой точки зрения мы, кстати, рассматривали возможность участия в аукционе по продаже "Интеко".

– А сейчас рассматриваете? После того, как "Траст" снимет все юридические вопросы?

– В текущем состоянии неопределенности сложно однозначно ответить на этот вопрос, но скорее нет, даже если аукцион перезапустят.

– Поменяются ли планы "Самолета" по совместному проекту с "Интеко" в Хамовниках?

«

- Не отказываемся от своих планов на этот проект, планируем приобрести 49% долю.

– Отдельный суббренд у "Самолета" будет только для премиальной недвижимости?

– Нет, мы в целом сейчас проводим реструктуризацию бизнеса, выделяем отдельную компанию, которая будет заниматься московскими проектами, отдельную – для региональных проектов, отдельную – для "дач" и загородного направления. Отдельные юниты создаются для цифрового бизнеса, УК и фондов, и мы усиливаем команду.

– Вы упомянули сегодня, что вам было бы интересно заниматься медицинским бизнесом. У вас есть уже какой-то партнер?

– Сейчас мы находимся в завершающей стадии переговоров с несколькими компаниями и планируем в ближайшее время объявить о запуске своего первого медицинского проекта.

– Не так давно на форуме газеты "Ведомости" вы рассказывали о тех трудностях, с которыми столкнулись, желая масштабировать бизнес управляющей компании "Самолета", работающей на рынке многоквартирных домов. Они вас не демотивировали?

– Нет, сейчас мы управляем 155 домами площадью 3,5 миллиона квадратных метров, а хотели бы в итоге выйти на цифру в 50 миллионов квадратных метров под управлением к 2026 году. При этом нам принципиально важно показать, что этот бизнес может быть маржинальным и прозрачным, что УК может показывать не убыток, как это по большей части происходит сегодня в России, а прибыль, и платить, соответственно, налоги, принося доход государству и оказывая качественный сервис клиентам.

– А самое главное – за счет чего вы зарабатываете?

– Нам, как и другим УК, дают тариф, и в рамках денег, собранных с населения по этому тарифу, мы выполняем все обязательства, а иногда даже добавляем что-то от себя, доплачивая. А дальше мы начинаем зарабатывать на дополнительных услугах, а также на дополнительном трафике продаж в новых корпусах, поскольку все больше и больше людей хотят жить в жилых комплексах под нашим управлением.

«

Вообще, мы сейчас меняем саму идеологию работы УК, взяли в команду профессионалов из гостиничного бизнеса и хотим выстраивать партнерские отношения с клиентами, давая им возможность напрямую влиять на работу УК.

Например, на основе лучших западных практик мы проводим голосование по продлению полномочий управляющего квартала. Наделяем жителей наших районов реальной властью. Таким образом, работа управляющего становится ежедневной предвыборной кампанией, где надо бороться за голоса жильцов и постоянно развивать качество обслуживания.

Беседовали Михаил ЛИЧКОВ и Ольга НАБАТНИКОВА