Беспощадная инвестиция: у кого получится заработать на покупке квартиры

Несмотря на стремительный рост цен на жилье, уровень спроса на квартиры в некоторые месяцы этого года бил рекорды. Причем те же новостройки популярны не только у людей со скудным бюджетом, которым надо купить хоть что-то для себя, но и тем, кому хочется вложиться и получить доход. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у застройщиков, риелторов, а также у финансовых аналитиков, кто и как сегодня инвестирует в покупку первичного жилья, и насколько это выгодно в условиях сложившейся экономической ситуации.

Инвестор в лицах

Доля покупателей-инвесторов в портфелях продаж московских застройщиков, по их словам, доходит до 30%. Столичные риелторы отмечают, что порядка 5% в пуле их сделок приходится на такие покупки.

Уровень "профи"

Инвесторы, у которых есть понимаемая ими стратегия вложений, – это уже профессионалы. Эти люди в силу накопленного опыта точно знают, что они будут покупать, а что нет.

"Их главное преимущество в том, что они понимают портрет покупателя, которому будут перепродавать недвижимость, и точно умеют считать вложенные деньги", – говорит вице-президент и коммерческий директор группы компаний "Инград" Михаил Бузулуцкий.

Как правило, профессиональные инвесторы располагают большими суммами, а потому нередко выбирают рынок коммерческой недвижимости, который приносит большую доходность, к примеру, при сдаче в аренду, в сравнении с жильем, обращает внимание главный эксперт аналитического центра "Циан" Виктория Кирюхина.

Тем не менее, и на рынке жилой недвижимости есть профессиональные инвесторы, добавляет собеседница агентства.

«

"При значительном объеме покупок такие игроки нередко просят у девелопера дополнительный дисконт. Были даже примеры, когда девелоперам поступали предложения провести отделку "под ключ" в тех квартирах, пул которых приобретал инвестор", – рассказывает Кирюхина.

Уровень "заморозка"

Достаточно высокому уровню инвестиционных сделок поспособствовала и действующая программа льготной ипотеки, которая до июля этого года была с максимально выгодными условиями, а потому привлекала "инвесторов без цели". Так называют тех, у кого как раз нет никакой стратегии и никакого понимания, что будет с квартирой после получения ключей.

К концу 2020 года доля покупателей без определенной цели в ГК "А101" приблизилась к 30%, вспоминает коммерческий директор компании Анна Боим.

"После фактического завершения программы льготной ипотеки в Москве доля таких покупок снизится, но, конечно, не полностью", – полагает она.

Несмотря на то, что у таких покупателей нет просчетов и перспектив, они понимают, что их решение – это стратегическое вложение.

«

"Заморозка" квартиры вовсе не означает, что инвестиции перестают быть инвестициями. Велика вероятность, что темпы роста цен на квартиры в ближайшие два-три года замедлятся и будут в большей степени соответствовать потребительской инфляции. Кроме того, психология инвестора так устроена, что со временем он видит именно утилитарные черты недвижимости, а не ее инвестиционные свойства", – отмечает независимый эксперт Андрей Бархота.

С этим соглашается Кирюхина, отмечая, что такая "валюта", как квадратные метры, котируется зачастую даже больше, чем собственно валюта – в рублевом или долларовом выражении.

"Рынок недвижимости в целом инертный. Рост или падение стоимости не происходит одномоментно, поэтому такие инвесторы имеют возможность вовремя отреагировать на конъюнктуру рынка, в отличие от тоже же фондового рынка или при хранении средств в валюте", – рассуждает она.

Уровень "целевик"

В третью категорию входят довольно разноплановые покупатели-инвесторы, которых, однако, определяет наличие четкой цели – перепродажа, сдача в аренду, дарение.

Директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова указывает, что в их компании инвестиционные сделки заключаются где-то в 15% случаев. Тогда как доля инвестиционных сделок в проектах IKON Development варьируется от 15% до 30% и зависит от объекта, отмечает в свою очередь гендиректор компании Антон Детушев.

Впрочем, в последние месяцы доля покупателей, которые планируют получать пассивный доход от приобретенной недвижимости, стала меньше, поскольку цены на жилье выросли существеннее в сравнении с арендной ставкой, уточняет Кирюхина.

Каждому свое

Если рассмотреть структуру инвестиционных сделок в Москве по классам жилья, то в целом по московскому региону 35% из них приходится на проекты эконом-класса, еще 33% – на сегмент "комфорт". Примерно четверть (26%) – это инвесторы, ориентированные на бизнес-класс, оставшиеся 6% — премиальное жилье, приводит данные Кирюхина.

Осторожнее с дешевизной

Несмотря на то, что львиную долю в структуре сделок составляет как раз эконом-класс, желающему вложиться в недвижимость с инвестиционной целью ни в коем случае не нужно ориентироваться на рейтинг самых дешевых квартир, предупреждает собеседница агентства из "Циан".

"Нужно иметь выбор, чтобы учесть все факторы инвестиционной привлекательности. Как правило, достаточно располагать суммой на 10-15% превышающей минимальную цену лота на рынке. В Москве сейчас это около 7 миллионов рублей, в Подмосковье – около 4", – отмечает Кирюхина.

По ее словам, не стоит соблазняться на рекламный щит со слоганом "квартиры от 2 миллионов рублей". Желательно всегда иметь чуть большую сумму, чтобы можно было выбирать из нескольких вариантов, скорректировать свой выбор, если желаемую дешевую квартиру вдруг продадут, снимут с реализации или она подорожает, объясняет эксперт.

Печаль ипотечников

Впрочем, как ни крути, но доступные лоты все равно отличаются максимальным интересом со стороны непрофессиональных инвесторов, которые часто берут ипотеку, поскольку не имеют финансового запаса для входа в проект.

При этом, по мнению Бархоты, использование ипотеки значительно снижает выгоду от инвестиций, так как за десять лет совокупная сумма выплат составит двойной размер первоначального ипотечного кредита. Но если решение о покупке уже принято, то эксперт напоминает, что большую доходность показывают объекты на первичном рынке жилья при условии вхождения в сделку на самом раннем этапе.

Коварные апартаменты

Покупка апартаментов может дать ощутимую выгоду на фоне признания их жильем, замечает Бархота. Однако он тут же уточняет, что вывод о выгоде может явиться условным, так как в первоначальную цену покупки уже может быть включена премия за предстоящую перерегистрацию.

Подвохи реновации

А вот небольшие лоты в домах, попавших в программу реновации, могут стать сложными и длительными вариантами, считает Кирюхина. С одной стороны, жилье в предоставляемом новом жилье будет больше: взамен 33-метровой "однушки" будут получены порядка 40 метров, сам дом будет лучше, а местоположение уж точно не хуже. С другой стороны, не существует детального плана, когда именно какой дом будет сноситься и куда переселяться, отмечает собеседница агентства. То есть сроки реализации такой инвестиционной стратегии очень размыты.

Безоговорочная выгода, но…

Выбор конкретного объекта для инвестирования зависит как от бюджета покупки, так и от выбранной стратегии. К примеру, для последующей сдачи в аренду подойдет студия или однокомнатная квартира в новостройке массового сегмента, расположенная в 10 минутах от станции метро или МЦК, говорит управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Она также считает перспективным вариантом для вложения средств проекты в новой Москве, так как в этих локациях сегодня активно развивается транспортная и социальная инфраструктура, создаются новые общественные пространства.

Тактика продавца-инвестора

Как правило, инвесторы выходят из проекта за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию, чтобы не ждать, пока произойдет оформление собственности, на которое требуется некоторое время, описывает механику реализации инвестиционных лотов Кирюхина. Размер дисконта в данном случае зависит от структуры предложения от таких же инвесторов, а также от того, что предлагает сам застройщик. По ее данным, инвесторы как правило дают скидку в 3-10% к текущей стоимости, чтобы переманить покупателя, который в первую очередь рассматривает варианты от девелоперов.

Особенно это было актуально, пока действовала льготная ипотека, которая не распространялась на вторичное жилье. То есть покупать у застройщика было выгоднее, чем у инвестора, объясняет Кирюхина.

Если от застройщика уже нет подобных вариантов планировок, то демпинговать инвестору нет смысла. Когда речь идет о распространенных форматах – студиях и однокомнатных квартирах – то дисконт предоставляется, но обычно речь идет об относительно небольших суммах в пределах нескольких сотен тысяч рублей.

"Однако, учитывая рост цен за последний год, инвесторы могут "двигаться" по цене значительнее, получив большую доходность, чем они изначально рассчитывали, инвестируя один-два года назад, ведь за прошедший год средняя стоимость квадратного метра в Московском регионе выросла на 25%, из них на 14% – за первое полугодие 2021 года. Конечно, это абсолютно рекордные значения, на которые не стоит ориентироваться", – полагает эксперт из "Циан".

В среднем доходность в 10-15% годовых считается очень неплохой для инвестора с учетом того, что дом строится два - два с половиной года, подытоживает Кирюхина.

Так "да" или как?

Перед покупкой квартиры с инвестиционными целями в любом случае стоит принимать во внимание текущую неопределенность на рынке недвижимости. Пока сложно прогнозировать, какая будет доходность в кратко- и среднесрочной перспективе, предупреждает Литинецкая.

В свою очередь директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Шураков настроен еще более скептически и полагает, что серьезно заработать на инвестициях в недвижимость могут только опытные игроки, ведущие свои дела "по-крупному". Объясняет он это тем, что в настоящий момент темпы роста цен на жилье замедлились, и в этом году уже не превысят 8-10%.

"Учитывая, что проценты по депозитам и накопительным счетам растут вместе с ключевой ставкой и в настоящий момент превышают 6% годовых, а покупка квартиры, как правило, требует дополнительных расходов, отдача от таких инвестиций в среднесрочной перспективе не такая уж и большая", – аргументирует свое мнение Шураков.

Впрочем, покупатели квартир далеко не всегда достигают поставленных инвестиционных планов, тем не менее, вложения в недвижимость редко рассматриваются как неуспешные, уверен независимый экономист Бархота. Это, по его словам, обусловлено потребительскими свойствами жилья и открытым вопросом о горизонте вложений.

С оптимистичной позицией эксперта соглашается и Кирюхина, замечая, что благодаря расширению программы "семейной ипотеки" инвесторы только выиграют.

"Раньше многие покупатели ориентировались именно на первичный рынок, поскольку на "вторичке" ставки по ипотеке были выше. Сейчас же за счет семейной ипотеки в равной степени клиенты будут интересоваться и вторичным рынком. К тому же рост цен на новостройки на четверть за последний год зачастую делает нецелесообразным приобретение объекта на начальной стадии – можно купить готовое жилье от инвестора чуть дороже, но не ждать несколько лет", – заключает она.