Сдай, продай и придержи: три с половиной идеи для "бабушкиных" квартир

Купленную на "кровные" деньги квартиру мы выбираем тщательно, с учетом всех нюансов, зато наследственное жилье часто превращается для нового владельца в пресловутый чемодан без ручки. Вроде бы недвижимость, надежный актив, но дом старый, от всех работ далеко, и что с ним таким сделать, чтобы получить выгоду – это задача со многими неизвестными. Эксперты предложили читателям сайта "РИА Недвижимость" три стратегии обращения с таким беспокойным активом, а в качестве бонуса объяснили, насколько все меняется, если "бабушкина квартирка" находится в доме под реновацию.

Если кратко, то способов обращения с недвижимостью достаточно много, но когда отбрасываешь сложные бизнес-схемы вроде "внести ее в качестве взноса в уставный капитал ООО" или "взять под неё кредит и начать выращивать племенных кабанов", то остаётся несколько основных стратегий: просто продать, сдать в аренду или оставить в качестве актива, например, пока дети подрастут.

Вариант "просто заезжаем и живем" в этом тексте мы рассматривать не будем, поскольку люди, принявшие такое решение, редко нуждаются в советах. Было нужно жилье – они его получили и используют по назначению, профит! Для всех остальных эксперты, опрошенные сайтом "РИА Недвижимость", рассказали о нюансах каждой из стратегий обращения с недвижимостью, которая неожиданно стала вашим непрофильным активом.

Продажа

Вероятно, это самый очевидный способ обращения с ненужной недвижимостью – превратить ее в деньги.

Продажа квартиры в старом фонде в целом мало отличается от любой другой, хотя есть ряд нюансов, актуальных для квартир из "свежего" наследства, объясняют эксперты. Весь процесс сводится к подготовке документов и работе над внутренним убранством квартиры.

Чем "свежее" наследство, тем большее значение для покупателя имеют документы и пресловутая юридическая чистота квартиры, поскольку на рынке существует стойкое убеждение: недавнее наследство – это большой риск.

Такие объекты продаются с дисконтом в 10-20% ниже рынка, предупреждает генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков.

Свежее наследство действительно таит в себе определенные риски, чем меньше времени прошло с момента оформления наследства, тем риски выше, добавляют эксперты компании "Миэль". Общий срок исковой давности по наследственным спорам – три года с момента, когда человек узнал о нарушении своих прав. Однако на рынке достаточно часто встречаются ситуации, когда всплывают внебрачные дети, которые через суд доказывают родство и претендуют на часть наследства. В том числе они могут это делать и по истечению трех лет, если докажут, что срок пропустили по уважительной причине.

Поэтому для успокоения покупателя, а значит, и для минимизации дисконта, собственнику свежеунаследованной квартиры в "Миэль" рекомендуют совершить следующие действия:

Если нет возможности или желания собирать документы или идти на дисконт, то можно подождать с продажей три года, после которых наследство считается "безопасным", добавляет управляющий агентством недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков. Однако с этим ожиданием будут нюансы. Во-первых, размер дисконта может быть "съеден" расходами на содержание квартиры, хотя именно спустя три года собственник будет избавлен от обязанности уплатить налог с продажи квартиры, так что нужно считать, что выгоднее, и не забывать о рыночной ситуации.

"Если попробовать дать прогноз по ценам, то, скорее всего, уже сейчас рост цен замедлился и может войти в период стагнации. Рынок слишком долго рос с 2019 года по текущий момент 2021 года и был очень активный. Есть ощущение, что за ростом должен наступить штиль", - прогнозируют в "Миэль".

Кроме того, во многий локациях Москвы идет массовая стройка по реновации, и район "бабушкиной квартиры" может быть "выжжен" новым объемом жилья, а старая недвижимость еще больше просядет в цене, добавляет Вишняков.

Второе важное действие для тех, кто решил продать квартиру в старом доме – это необходимость привести ее в порядок.

Самая простая подготовка к продаже – это просто вынести всю старую мебель, чтобы остались чистые незахламленные пространства. И вымыть все, а лучше позвать профессиональных уборщиков, советует Вишняков. Даже такие простые действия улучшают продаваемость квартиры и влияют на стоимость продажи. Можно сделать следующий шаг – освежить квартиру: покрасить батареи, откосы, заменить люстры и лампочки. Если обои совершенно в ужасном состоянии – переклеить их. Все это при различных площадях квартир может стоить в районе 50-70 тысяч для Москвы. Результат в финансовом выражении – значительно выше, добавляет он.

Более масштабный ремонт практически никогда не окупается, уверены все опрошенные эксперты. А иногда нет смысла даже в косметическом ремонте, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Достаточно вывезти весь мусор из нее, максимально убрать грязь, а в объявлении прямо указать, что квартира под ремонт.

"Это даже не всегда является основанием для дисконта, потому что многие покупатели в любом случае планируют капитальный ремонт. Так что они будут вам благодарны за такую подготовку. А те, кто хочет квартиру "заезжай и живи" - это просто другая целевая аудитория, они к вам не придут", - поясняет она.

Сейчас на рынке распространен и другой способ реализовать "ненужную" квартиру, о нем сайт "РИА Недвижимость" писал ранее. Те, кто не слишком боится проиграть в цене, но ценит минимальные трудозатраты, могут рассмотреть вариант срочного выкупа.

Периферийный нюанс

Самые большие затруднения у людей вызывают квартиры, расположенные не в регионе проживания: ими сложнее и владеть, и продавать. Эксперты дали рекомендации, от какой недвижимости лучше все-таки избавиться, а какую можно приберечь.

Так, некоторую ценность может представлять жилье в туристических местах, полагает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. Например, помимо продажи его можно сдавать в аренду и получать доход, пусть даже небольшой. Другой вариант – оставить квартиру и ездить туда по выходным, на праздники и каникулы. Это особенно актуально для тех лотов, которые расположены в локациях с красивой природой (к примеру, Боровск, Таруса, Суздаль), рассуждает она.

Действительно, если квартира находится в каком-то интересном регионе (например, на черноморском побережье), и собственник планирует там бывать, то лучше не продавать, а организовать аренду и получать определенный денежный поток плюс возможность бывать там, соглашается Дымова.

Однако, добавляет она, если наследственная квартира далеко в от вас, и сдается слишком дешево, то логичней выглядит продажа, поскольку даже если квартира будет закрыта, все равно будут начисляться коммунальные платежи. Кроме того, у собственника подобного жилья неизбежно возникнут проблемы с управлением объектом, ведь профессиональных управляющих арендными квартирами в России практически нет, а работать с знакомыми чаще всего выходит себе дороже, сетует Вишняков.

Аренда

Кроме продажи, достаточно распространенным решением для использования "лишних" квартир является аренда. И здесь нюансов больше, так как (в этом сходятся все опрошенные эксперты) сдать можно далеко не любую недвижимость, а в ряде случаев придется заняться серьезными расчетами целесообразности такого решения.

С арендой наследственных квартир очень интересный момент: практически все понимают и знают, что мало кто хочет снимать квартиру с "бабушкиным" ремонтом и "бабушкиной" мебелью, объясняет Вишняков. Но когда кому-то в руки попадается наследственная квартира, большинство предпочитает не заморачиваться вообще и сдавать "как есть".

Вот это очень сильно влияет на:

"Граждане РФ, с пропиской только в Москве, которых так хотят видеть в числе арендаторов собственники, хотят жить в приличных свежих квартирах. Соответственно, основными арендаторами будут те, кто готов закрыть глаза на этот самый ремонт – граждане братских республик, студенты, рыночные торговцы, ищущие недвижимость под перевалочный пункт или склад", – перечисляет Вишняков.

Собеседник "РИА Недвижимость" советует готовить под аренду даже старый жилой фонд, причем следует определиться с тем, кто будет снимать подобное жилье, и ориентироваться при стройработах именно под эту группу арендаторов.

Например, квартиры около институтов хорошо подойдут для сдачи студентам, но тут надо понимать, что, скорее всего, свою собственную мебель они покупать для квартиры не будут. А вот в случае с жильем в респектабельных районах, которое может заинтересовать арендаторов на долгий срок, можно как раз ожидать того, что мебель можно купить в счет аренды под конкретного арендатора, или кто-то даже приедет с чем-то своим.

От потенциальных квартиросъемщиков опять же будет зависеть и ремонт. Где-то можно выкинуть по максимуму старье и помыть, а где-то нужно явно переклеить обои, осовременнить квартиру, советует Вишняков.

Дымова же обращает внимание на то, что успешность сдачи квартиры в аренду очень сильно зависит от локации. Самые востребованные варианты – пресловутые "однушки" рядом с метро. Идеально, если квартира в хорошем состоянии, с симпатичным ремонтом и набором бытовой техники, причем почему-то в последнее время необходимой стала посудомоечная машина, рассказывает риелтор.

"Если ваша квартира не подходит под идеальные требования, оцениваем, готовы ли вкладываться в ремонт, покупку техники и так далее. Например, представим, что в наследство досталась именно "однушка" у метро, но на капитальный ремонт и покупку техники придется потратить более миллиона рублей. Предположим, что сдать ее можно примерно за 38 тысяч рублей месяц, что в год составляет 456 тысяч. Вычтем налог – возьмем за 4%, если вы регистрируетесь как самозанятый, и получим выручку 437 тысяч в год. Без учета потенциальных расходов на амортизацию и прочие форсмажоры, вложения окупятся примерно за три года. Если же квартира, которая вам досталась, находится в приличном состоянии, можно обойтись косметическим ремонтом. Тогда, конечно, за год можно выйти на окупаемость", - подсчитывает она.

Квартира про запас

Довольно распространенной является ситуация, когда люди решают просто закрыть квартиру и оставить ее "на черный день" – до момента, пока дети повзрослеют или даже просто так, потому что лень заниматься. Эксперты напоминают, что у такой стратегии есть недостаток: неиспользуемая квартира "съедает" деньги, а также со временем может будет терять в цене.

Квартира, в которой никто не живет и не пользуется, постепенно ветшает. Обои и линолеум 20-30 летней давности лучше от вот такого выстаивания не становятся. Квартиру могут залить соседи, аварии происходят и в ней самой, плюс приходится платить дорожающую коммуналку и растущие налоги, объясняет Вишняков.

"И мы не говорим уже об упущенной выгоде! Если даже не продать, а сдать ее – то квартира жилая, за ней кто-то присматривает и еще и платит за это. За 12 лет квартира, сдаваемая за 30 тысяч, может принести 4 миллиона рублей, которые собственник мог получить просто от аренды в максимально облегченном формате", - подчеркивает он.

Предположим, что квартиру вы закрыли и оплачиваете только коммунальные платежи. Возьмем среднюю "однушку" – без учета потребления ресурсов по счетчикам коммунальные платежи составят около 3,5 тысячи рублей в месяц, хотя это очень грубый подсчет, рассуждает Дымова. Таким образом, за год расходы на коммунальные платежи составит около 42 тысяч рублей. Налог не недвижимое имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, которая везде разная, но при очень грубой оценке – возьмем для "однушки" – около 2 тысяч рублей, продолжает она.

Таким образом, минимум 44 тысячи рублей – чистый минус, подчеркивает Дымова.

Все опрошенные эксперты так или иначе сошлись во мнении, что просто закрытая и неиспользуемая квартира "про запас" – это самый нерациональный вариант ее использования.

Те же и реновация

Несколько особняком стоят квартиры в старых московских домах, которые попали в программу реновации. Перспектива "превращения" их со временем в новое жилье выделяет такие квартиры в отдельную категорию, в продажу они выставляются по цене выше аналогов, а у их наследников возникает еще один вариант поведения: дождаться получения нового жилья, а уже там решать.

Эксперты указывают, что здесь ключевым является срок получения новой квартиры.

Все зависит от конкретной ситуации, отмечает Коркка. "Допустим, квартира перешла по наследству от бабушки к внуку в 2021 году, а переселение по реновации запланировано на 2023 год. В этом случае стоит попытаться получить инсайд о том, в какой дом планируется переезд, оценить его параметры и только после этого принимать решение. Безусловно, квартира в новостройке будет дороже, однако качество строительства может быть не самым высоким. Если же в установленном мэрией графике переезд отнесен на более долгий срок (к примеру, 2028-2032 годы), то при наличии спроса на лоты в хрущевках в конкретной локации целесообразно рассмотреть возможность ее продажи, так как за 7-10 лет многое может поменяться, вплоть до изменения условий или продления реновации", - рассуждает она.

Еще важны и личные обстоятельства собственника, добавляет Дымова.

Если нужна квартира на будущее, например, для детей, и расположение нового дома теоретически устраивает, то можно и не продавать, а дождаться уже выдачи ключей от нового объекта. Сдавать или не сдавать – опять же выбор каждого в зависимости от желания, потребности в финансах, отмечает она.

Если цель – получение прибыли, то лучше всего продавать такую квартиру на стадии сразу после получения ключей в новом доме, с отделкой от застройщика и в состоянии brand new(то есть никто не жил). Тогда и конкуренция еще мала, и выгода может составить до 20%, утверждает Дымова.

Продать квартиру, которая максимально близка к сносу, сейчас проще, соглашается Вишняков. Чем дальше – тем сложнее. "Но, по крайней мере, сейчас на них сохраняется спрос. А будет ли он таким же через 5-7 лет? И не получится ли так, что, дождавшись 2030 года, вы останетесь с квартирой в том же устаревающем доме, в окружении более современного жилья?", - рассуждает он.

В итоге получается, что наследственная или просто свободная квартира, особенно в старом доме – это достаточно хлопотный актив для собственника. Перед ним стоит задача или переквалифицироваться в профессионального рантье или инвестора, смиренно оплачивать "запасную" недвижимость или просто продать ее. Но главное – понимать последствия каждого из принятых решений.