Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

Владимир Ефимов: Промзоны – редкий шанс на крупный инвестпроект в Москве

© Комплекс экономической политики и имущественно-земельных отношений МосквыЗаместитель мэра Москвы Владимир Ефимов
Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов
В старых границах Москвы с каждым годом все меньше свободных площадок для новых девелоперских проектов. Однако у инвесторов, в свое время не успевших получить лакомый кусок земли, все же есть шанс приобрести участок под застройку, и этот шанс - программа "Индустриальные кварталы", в рамках которой власти столицы планируют обеспечить комплексное строительство на 2 тысячах гектаров промзон в течение 10-12 лет. Как подчеркивает заммэра Москвы Владимир Ефимов, по сути, речь идет о последних неосвоенных территориях внутри МКАД. В интервью РИА Новости глава комплекса экономической политики и имущественно-земельных отношений города рассказал, как были определены промзоны, которые будут передаваться девелоперам, сколько жилья и нежилой недвижимости на них может появиться и что может дать программа "Индустриальные кварталы" самой столице.
– Владимир Владимирович, хочу начать разговор о реорганизации промзон с вопроса, который задают часто обычные люди, не имеющие отношения к стройке. Как вообще власти Москвы решают, что вот эта промзона должна остаться, а вот эта – быть реорганизована? И почему в целом возник вопрос о необходимости редевелопмента части производственных территорий?
– Программа "Индустриальные кварталы" подразумевает реорганизацию депрессивных территорий бывших промышленных зон, где нет действующих производств и сейчас они используются неэффективно – то есть, в лучшем случае, там находятся склады или стоянки. Мы никогда не включаем в проекты комплексного развития территорий действующие производства, промышленность - важнейший сегмент экономики Москвы, и у нас действует целый набор инструментов поддержки производственных компаний, которые помогают, в том числе модернизировать заводы и благоустраивать их территории.
Под потенциальное развитие попадают площадки, которые по документам относятся к промышленным зонам, но на самом деле там производственная деятельность не ведется- например, в бывших промзонах "Кунцево" и "Октябрьское поле" находились заброшенные заводы железо-бетонных изделий, а в бывшей промзоне "Коровино" территории просто захламлены и используются под неорганизованные склады.
– Какова сухая статистика? Сколько промзон в Москве пойдет под редевелопмент?
– За четыре года правительство столицы обследовало все территории, вид разрешенного использования которых относится к промышленности – это 15 тысяч гектаров промышленных и производственных зон. Выяснилось, что 8 тысяч гектаров уже застроены жильем или объектами, не имеющими отношения к производству. Еще на 5 тысячах расположены действующие производства. А еще 2 тысячи гектаров имеют потенциал к развитию – то есть сейчас на этих территориях нет ни заводов, ни жилья, ни социальной или деловой инфраструктуры. Это огромные площади, выпавшие из жизни города, где нет ни нормальных рабочих мест, ни городской среды. И для того, чтобы вовлечь эти территории в экономический оборот, мы сформировали 130 проектов комплексного развития территорий, которые будут застраиваться в рамках проекта "Индустриальные кварталы".
Президент РФ Владимир Путин и генеральный директор Агентства стратегических инициатив по продвижению новых проектов Светлана Чупшева во время встречи - РИА Новости, 1920, 06.04.2021
На месте промзон в 10 регионах создадут 30 креативных кластеров
– А как обстоит дело с теми 5 тысячами гектаров, что занимают действующие предприятия: все ли они включены в городскую ткань, с вашей точки зрения? Можно ли сделать так, чтобы работающие производства были частью города, а не прятались за бетонными заборами с колючей проволокой, мимо которых поздним вечером и идти страшно?
– В Москве работают разные предприятия, есть в том числе и режимные, которым просто необходимо иметь ограду вокруг своей территории просто в силу требований безопасности. Но вы правы, глухие бетонные заборы город не украшают, и собственники должны содержать свои объекты в порядке, соблюдать требования, которые мы предъявляем к городской среде, поэтому мы ведем системную работу с предприятиями, стимулируем их приводить в порядок свои фасады и внешний вид заборов. Например, поощряем их через Фонд поддержки промышленности или, если "пряник" не срабатывает, прибегаем к механизмам наказания через ОАТИ.
Кроме того, определенные обязательства на себя берет и столица в рамках программы "Мой район": постепенно мы стараемся приводить в порядок территории, прилегающие к действующим промзонам, в том числе благоустраиваем подходы к предприятиям, соответствующие пешеходные зоны.
– В описании проекта "Индустриальные кварталы" говорится, что градостроительный потенциал программы составляет порядка 35 миллионов квадратных метров. Откуда взялась эта цифра?
– Последний расчет технико-экономических показателей проектов суммарно дал цифру в 33 миллиона квадратных метров градостроительного потенциала. Предварительно планируем, что около 14 миллионов квадратных метров будет приходиться на офисы и другую общественно-деловую застройку, 10 миллионов – на новые промышленные производства, а 9 миллионов – на жилье. Внутри территорий под комплексное развитие, естественно, сразу будут "зашиты" создание современной городской среды с общественными пространствами, комплексное благоустройство и строительство всей социальной инфраструктуры. При определении потенциала территорий учитывается целый набор факторов. Во-первых, в рамках "Индустриальных кварталов" мы стараемся компенсировать имеющиеся в районах дефициты – мы запрашиваем у префектуры, какой инфраструктуры не хватает и закладываем ее создание в проект. Где-то это школы и садики, где-то общественные территории, спортивные объекты и так далее. Далее Москомархитектура определяет возможную плотность, высотность застройки и ее функциональное наполнение. В каждом проекте предусматривается создание производственных площадей, для нас принципиально важно хотя бы частично восстановить промышленное назначение этих территорий. Хотя мы понимаем, что современная промышленность уже не требует таких огромных площадей и технопарк XXI века может выглядеть как стильное офисное здание.
Концепция ревитализации портового элеватора в Казани, получившая спецприз Минстроя на 2-й российской молодежной архитектурной биеннале (Симферополь, Илья Ободовский)
Собянин поручил ускорить разработку проектов развития бывших промзон
– Промзоны в Москве, как правило, расположены в местах со слабой транспортной доступностью. Кто должен будет финансировать развитие транспортной инфраструктуры и насколько сейчас продуман этот аспект?
– Как раз наоборот – проекты КРТ реализуются в границах "старой" Москвы, и проблем с транспортной доступностью практически нет. К примеру, промзона Коровино – рядом с ней находится МКАД, Дмитровское и Коровинское шоссе. Остановок общественного транспорта рядом может не быть – в силу невостребованности таких маршрутов, так как территории депрессивные и неиспользуемые, пассажиропотока нет. После редевелопмента ситуация изменится, изменится и схема движения общественного транспорта. В целом за создание магистральной дорожной сети и новых маршрутов общественного транспорта отвечать будет, разумеется, город. А вот внутриквартальные дороги и проезды строятся за счет инвесторов. Для этого и запускается комплексное освоение территории, в данном случае вложения являются обязательством инвестора при реализации проекта.
В рамках проектов КРТ мы в Москве четко прописываем, в какие сроки и что должно быть сделано со стороны города. После этого обязательства столицы закладываются в трехлетнюю Адресную инвестиционную программу – АИП. А наш транспортный комплекс учитывает планы по застройке промышленных территорий при планировании маршрутов городского транспорта.
– Скажите, как вы собираетесь стимулировать инвесторов участвовать в создании 10 миллионов квадратных метров новых промышленных предприятий? Это же не всем понятная история с жильем: построил, вышел в кэш и счастлив…
– (улыбается) Построил – и отдыхаешь.
– Вот именно, с промышленностью так не получится.
– Да, здесь построил, и все только начинается – надо дальше работать. Если серьезно, то, когда мы запускали проект "Индустриальные кварталы", мы понимали, что нам придется стимулировать инвесторов создавать именно рабочие места. Например, одним из таких стимулов стала возможность получить льготу по плате за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Если девелопер одновременно со строительством жилья инвестирует в создание за пределами ТТК и МКАД мест приложения труда (объектов, на которых будут созданы новые рабочие места), он может существенно сэкономить. Так, например, по соглашению, заключенному с компанией "СЗ "Пионер-1", в Бутырском районе столицы появится комплекс офисных зданий "Останкино Business Park". Здесь на площади 70,9 тысячи квадратных метров будет создано более 700 рабочих мест. Инвестор вложит в проект 5,4 миллиарда рублей, а взамен получит льготу за изменение ВРИ для строительства жилья в размере 2 миллиардов рублей.
Мы подписали уже ряд соглашений с инвесторами о строительстве почти 300 тысяч квадратных метров недвижимости, где появятся новые рабочие места. Это необязательно "промка" – есть и офисы, и торговля.
© Комплекс экономической политики и имущественно-земельных отношений МосквыЗаместитель мэра Москвы Владимир Ефимов
Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов
1 из 3
Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов
© Комплекс экономической политики и имущественно-земельных отношений МосквыЗаместитель мэра Москвы Владимир Ефимов
Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов
2 из 3
Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов
© РИА Новости / Илья Питалев / Перейти в фотобанк

Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов

Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов
3 из 3

Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов

1 из 3
Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов
2 из 3
Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов
3 из 3

Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов

– В какого рода производства готовы вкладывать инвесторы?
– У нас очень диверсифицированная структура промышленных предприятий, весомую часть занимает пищевая промышленность. Москва, являясь одним из крупнейших в мире рынков сбыта пищевой продукции, по целому ряду продуктов обеспечивает сама себя целиком, а часть позиций пищепрома даже экспортирует. Также в фокусе внимания инвесторов электроника, машиностроение, высокотехнологичные производства. У тех же предприятий ВПК большое количество научных центров работает именно на территории Москвы.
– Сколько девелоперов сейчас в Москве уже участвуют в проекте "Индустриальные кварталы" и сколько проявляют интерес и говорят, что вот мы готовы, только начните уже проводить конкурсы?
– Мы уже подписали четыре договора с четырьмя разными инвесторами и видим, что абсолютное большинство крупнейших застройщиков столицы рассматривает возможность участия в проекте.
На последнем заседании Клуба инвесторов Москвы в июле, проходившем с участием мэра города Сергея Собянина, мы еще раз презентовали "Индустриальные кварталы" и видим к нему большой интерес. Проект абсолютно открытый с точки зрения доступа к информации: все территории, проекты решений о комплексном развитии которых подготовлены, известны, известен график и логика принятия решений. Подчеркну: "Индустриальные кварталы" – это уникальная возможность для инвестора получить крупную площадку в старых границах Москвы для комплексного освоения территорий, по сути, это последние неосвоенные территории в пределах МКАД. Этот проект во многом определит облик Москвы на следующие 10–20 лет – такого масштабного создания новых кварталов со смешанной застройкой, создания новых производств, жилья и всей сопутствующей инфраструктуры в ближайшее время больше не будет.
Строительство жилья - РИА Новости, 1920, 04.06.2021
В реорганизацию промзон на севере Москвы вложат более 1 триллиона рублей
– Не секрет, что правообладателями земельных участков и зданий на территориях, включенных в "Индустриальные кварталы", является большое количество разных физических и юридических лиц. Как идет работа с ними, и все ли готовы участвовать в комплексном развитии территорий?
– Да, речь идет о сотнях правообладателей. На данный момент три из четырех заключенных договоров были инициированы правообладателем. Также мы видим системную работу со стороны крупных инвесторов по консолидации объектов недвижимости, расположенных в промзонах, планирующихся под КРТ, так что не исключаю, что вскоре на нас выйдут и другие собственники промышленных территорий.
В целом мы исходим из следующего: у правообладателя есть право в любой момент заявиться на самостоятельную реализацию проекта комплексного развития, в этом мы ни в коем случае их не ущемляем. Более того, предоставляя ТЭПы на площадки, где сейчас есть только старые здания остановленных заводов, мы по сути капитализируем имущество правообладателей. Однако если даже в этом случае собственники не хотят развивать свою территорию, то город либо реализует проект самостоятельно, либо ищет заинтересованного инвестора через торги, в любом случае инвестор выплачивает правообладателям рыночную цену за их участки, недвижимость и имущество.
При этом важно понимать, что при определении рыночной стоимости не учитывается градостроительный потенциал территории: если там стоит развалившийся сарай, то выплатят столько, сколько стоит сама земля и этот развалившийся сарай.
– В начале июня вы рассказывали мне, что направили уведомления правообладателям по части промзон, и теперь в течение 45 дней вы ждете ответов от них. Как отреагировали правообладатели, и есть ли площадки, по которым уже понятно, что придется прибегнуть к механизму изъятия земли и торгам?
– В этом году мы планируем провести торги на право заключения договора о КРТ по 6 участкам. Ожидаемый объем инвестиций составит более 363 миллиардов рублей, а бюджетный эффект после реализации шести проектов — более 37 миллиардов рублей в год. Реализация проектов позволит городу получить около 23 тысячи рабочих мест. Ближайший аукцион, в конце августа, планируется по промзоне "Алтуфьевское шоссе". Победитель аукциона возведет 251 тысячу квадратных метров жилья и социальной инфраструктуры, в том числе 25 тысяч квадратных метров в рамках программы реновации, и объекты производственного и общественно-делового назначения площадью 470 тысяч квадратных метров. В прошлом году прошел первый аукцион на право реализации КРТ в промзоне "Коровино": пришел системный инвестор – компания "Интеко", – и теперь там появится 615 тысяч квадратных метров объектов общественного и производственного назначения, причем ни одного "квадрата" жилья там не предполагается.
Вид с квадрокоптера на промзону Коровино на севере столицы - РИА Новости, 1920, 17.11.2020
В московской промзоне "Коровино" появится индустриальный кластер
– Сколько город планирует заработать на продаже площадок промзон на торгах?
– Ошибка думать, что проект "Индустриальные кварталы" – это способ для города заработать на торгах. По тому же Алтуфьевскому шоссе, где будет реализовываться право застроить 30 гектаров, стартовая цена составляет 37 миллионов рублей. Это символические деньги для бюджета Москвы. Доход города будет формироваться за счет будущих платежей за изменение ВРИ, а также за счет вовлечения в экономический оборот ранее не использовавшихся территорий.
Вы оценивали, сколько городу придется выделить средств на изъятие земельных участков у правообладателей, решивших не принимать участие в комплексном освоении территорий?
– Городу ничего не надо будет тратить. Все расходы будут нести инвесторы проектов КРТ, в том числе и по изъятию земли. Мы будем участвовать только организационно – грубо говоря, готовить бумаги и административно сопровождать процесс в рамках существующих ресурсов.
– Городу наверняка небезразлично, как в итоге будут выглядеть территории комплексного развития. Есть ли планы проводить международные архитектурные конкурсы на проекты освоения промзон?
– Конечно. Кстати, вопрос внешнего облика новых инвестиционных проектов подробно обсуждался на последней встрече Клуба инвесторов Москвы. Напомню, в столице невозможно получить разрешение на строительство, если нет согласованного архитектурного градостроительного решения. Сейчас в городе вводится порядок двухэтапного согласования АГР – предварительного и финального.
Дело в том, что мы сталкивались неоднократно с ситуацией, что "на входе" в проект нам приносят красивые картинки, а "на выходе", после того как посчитают экономику, внешний вид зданий на порядок упрощается. Поэтому договорились о том, что архитектурные решения будем обсуждать в два этапа. Мы понимаем, что маржинальность и доходность проектов в сфере строительства в Москве высокая, и она позволяет реализовывать красивые и знаковые проекты, которые нестыдно показать.
Строительство жилья - РИА Новости, 1920, 21.01.2021
Как будет работать закон о комплексном развитии территорий
– В прошлом году был приняты изменения в Градостроительный кодекс РФ касательно комплексного развития территорий, они каким-то образом коснулись проекта "Индустриальные кварталы"?
– По сути дела, "Индустриальные кварталы" и основаны на этом законе. Благодаря документу, город прежде всего сможет более чем в два раза сократить сроки подготовки документации по проектам. Если раньше с момента принятия решения о комплексном развитии территории до заключения договора через аукцион уходило почти 340 дней, то в рамках нового порядка этот срок сокращен до 170 дней. Второе важное новшество – это то, что мы сможем "накрывать" комплексным развитием территорий не только саму промзону, но и смежные заброшенные участки. Даже в столице, увы, нередко складывается ситуация, что с неработающим предприятием соседствует пустырь или недостроенный объект. Формально это уже не промзона, но город такого рода недострой не красит.
В текущей редакции закон о КРТ позволяет комплексно подходить к территории, вовлекать все депрессивные площадки в развитие.
– Сколько в Москве насчитывается заброшенных объектов не в промзонах, а на соприкасающихся с ними участках?

Долгостроев в Москве около 230, причем это не городские объекты – со своими мы разобрались уже давно. Это или инвестиционные объекты, или федеральные. По последним мы стараемся активно работать с Росимуществом и "Дом.РФ". С приходом в правительство России Марата Хуснуллина (вице-премьера России – ред.) мы существенно активизировали работу по вовлечению в экономический оборот недвижимости, находящейся в федеральной собственности. В рамках проекта "Индустриальные кварталы" будут реорганизованы шесть территорий многолетних долгостроев в четырех округах столицы - Центральном, Западном, Северном и Северо-Восточном. Объем инвестиций в реализацию проектов составит более 21 миллиардов рублей.

– Больше сотни территорий комплексного развития, 2 тысячи гектаров. Сколько лет, по вашим расчетам, потребуется на реализацию проекта "Индустриальные кварталы"?
– Это проект на 10-15 лет. Мы рассчитываем, что в ближайшие 2-3 года мы запустим все запланированные проекты, а дальше начнется проектирование и стройка. По срокам реализации "Индустриальные кварталы" сопоставимы с программой реновации жилого фонда в столице, и мы ориентируемся на то, что эти два проекта завершатся плюс-минус одновременно. По части участков реновация и редевелопмент промзон будут сопряжены друг с другом в том числе и за счет того, что производственные земли станут дополнительным источником площадок для программы обновления жилья в городе и позволят ускорить ее на этапе второй волны.
Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА
 
 
 
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала