JLL: рост инвестиций в российскую недвижимость может остановиться

МОСКВА, 12 авг - РИА Недвижимость. Оживление инвестиционной активности на рынке российской коммерческой недвижимости, которое наблюдается в течение последнего года на фоне низкой стоимости заемного финансирования, может остановиться во второй половине 2021 года, предупредили аналитики консалтинговой компании JLL.

По их оценке, перспективы восстановления российского рынка до конца 2021 года зависят от результативности борьбы с пандемией COVID-19, в том числе от темпов и эффективности вакцинации. "Можно предположить несколько сценариев развития событий – от оптимистичного, когда большинство ограничений будет снято в течение двух-трех месяцев, до консервативного, когда меры по борьбе с коронавирусом будут ужесточены и сохранены на протяжении и 2022 года", - говорится в сообщении компании.

Как отмечается в нем, в России наблюдается серьезное ускорение инфляции, которая уже находится за пределами целевого ориентира ЦБ. На этом фоне регулятор повысил ключевую ставку 23 июля до 6,5%. Если она выйдет за пределы 6,5% (выше допандемийного уровня), это окажет негативное влияние на объем инвестиций в недвижимость в среднесрочном периоде, предупредили аналитики JLL.

«

"Ужесточение монетарной политики приведет к сокращению темпов роста инвестиционной активности во втором полугодии 2021 года. Мы пересмотрели прогноз объема инвестиционных сделок по итогам 2021 года до 4,3-4,7 миллиарда долларов", - указывается в сообщении.

Однако, подчеркивается в нем, ситуация серьезно разнится в зависимости от сегмента и региона. Компания, в частности, более подробно рассмотрела столичный рынок коммерческой недвижимости.

Офисы

По прогнозу JLL, годовой объем сделок с офисной недвижимостью в Москве превзойдет 1,1-1,2 миллиона квадратных метров. В первой половине года отложенный спрос привел к максимальному с 2014 года за полугодие объему сделок – 644 тысячи "квадратов".

«

"Перспективы роста арендных ставок в центре Москвы кажутся очевидными, однако делать аналогичные выводы по децентрализованным объектам неверно. Мы видим резкое сокращение дисконтов в центре, которое уже произошло, и это необходимо учитывать. Однако за ТТК и тем более за МКАД ситуация иная. Изменение баланса рынка приведет к умеренному росту ставок аренды в центральной части столицы в пределах 5% в ближайший год и сохранению их на низком уровне в децентрализованных локациях", - отметили специалисты компании.

По их оценке, доля сделок в гибких офисных пространствах в ближайшее время будет постепенно расти, однако останется в пределах 6-8% от совокупного объема спроса на офисы.

Склады

Как подчеркивается в сообщении, наиболее уверенно среди всех сегментов коммерческой недвижимости чувствует себя складской сектор. Рекордный спрос и низкая вакантность привели к рынку арендодателя, а с учетом растущей себестоимости строительства в московском регионе наблюдается резкий рост арендных ставок. До конца года ставки аренды продолжат расти, прогнозируют в JLL.

"По итогам первого полугодия 2021 года на рынке московского региона было закрыто сделок на 1,29 миллиона квадратных метров, что является рекордным значением за всю историю. По итогам года мы ожидаем, что объем сделок достигнет 2-2,2 миллиона квадратных метров", - говорится в сообщении компании.

Торговые центры

Рынок столичных торговых центров с точки зрения активности ритейлеров по открытию новых магазинов, по данным JLL, практически восстановился к маю. Однако наступление третьей волны, новые ограничения, временное введение QR-кодов в столице возобновили опасения насчет его перспектив, отметили консультанты.

«

"В оптимистичном сценарии, который предполагает отсутствие дальнейших ограничений для ритейла и сегмента общественного питания, а также высокий темп вакцинации в столице и ее эффективность, мы ожидаем роста вакантности до 7-8% к концу года. С учетом возможности введения новых ограничений и увеличения заболеваемости мы допускаем более консервативный сценарий, при котором вакантность может вырасти до 10%", - прогнозируют они.

По оценке аналитиков, во втором полугодии на рынке может появиться 264 тысячи квадратных метров нового качественного предложения. Тем не менее существует вероятность переноса части этого объема на 2022 год в связи с высокой долей неопределенности, предупреждается в сообщении компании.

Стрит-ритейл

В JLL зафиксировали осторожное восстановление в центральном стрит-ритейле Москвы до наступления третьей волны пандемии. По данным компании, вакантность на ресторанных улицах снизилась за полгода, даже несмотря на все ограничения (кроме кратковременного запрета на посещение только с QR-кодом), а средняя доля свободных помещений прекратила расти и зафиксировалась на 15%. Введение кратковременных ограничений на посещение заведений общепита не успело отразиться на вакантности в центральном стрит-ритейле.

В то же время, отметили в компании, ситуация с QR-кодами показывает, что ограничительные меры, способные серьезно повлиять на рынок, все еще являются возможным вариантом развития событий, и дальнейшая ситуация на центральных торговых улицах Москвы может развиваться по двум основным сценариям. В случае отсутствия дальнейших серьезных ограничений аналитики ожидают снижения доли свободных помещений до конца года до 13%.

«

"Негативный сценарий будет сопровождаться ростом вакантности до 16-17%. В 2022 году мы увидим уменьшение доли свободных помещений. Также в определенных, наиболее востребованных локациях, таких как, к примеру, Патриаршие пруды или Большая Дмитровка и на определенных отрезках улиц с наилучшим трафиком ожидается рост арендных ставок в 2022 году. В локациях, пользующихся меньшим спросом, рост ставок аренды начнется с 2023 года", - заключили в JLL.