Дисконта больше нет! Почему вам не видать скидок на квартиры

Конец лета – повод устроить глобальный шопинг, ведь под закрытие сезона прикупить купальник или летнюю обувь можно с увесистой скидкой. Жаль, что с квартирами этот номер не пройдет. Там вообще много номеров не пройдет, ведь несмотря на то, что торг при покупке квартиры – дело обычное, получаете вы далеко не скидку, разрушают иллюзии покупателей эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. Впрочем, кое-какие лазейки для приятного минуса "в чеке" они, так и быть, называют.

Скидка? Не думаю!

Прежде чем вести разговор о дисконте, давайте для начала определимся, что такое ликвидность квартиры и применимые к этому основания для торга, предлагает управляющий директор компании "Миэль" Ирина Пешич.

"Изначально все играют в максимальную цену своей квартиры – игра под названием "давайте попробуем". Хотя в душе понимают, что ликвидность квартиры в стоимостном выражении оценивается гораздо ниже, и заранее готовы немного уступить. Можно ли назвать это скидкой? Думаю, нет. Я бы настаивала на формулировке "разумный торг", – рассуждает собеседница агентства.

Впрочем, определенная категория квартир, на которую дисконт предполагается практически по умолчанию, все же имеется. Речь о дорогом жилье.

"В Москве к таким можно отнести объекты, которые продаются дороже 20 миллионов рублей", – указывает генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков.

Но, опять же, по словам эксперта, часто такие объекты выставляются на продажу по изначально завышенным ценам, а значит это не столько скидка, сколько приведение взвинченной цены к реальной стоимости.

Завышенность цены можно прочитать в таких формулировках как "дизайнерский" или "дорогой" ремонт, обращает внимание эксперт. Шаг торга по подобным лотам начинается от 1 миллиона рублей. Таким образом, если цена стоит 27 миллионов рублей, то предложение сразу снизить стоимость до 25 миллионов рублей является разумным шагом, говорит Летенков.

Сбавите соточку? – Ни за что!

Ну хорошо, с завышением цены все понятно, там, действительно, скидки скидками не являются. Но можно же договориться о реальном дисконте с продавцом? Увы, большинство аргументов, которые покупатели пытаются привести в качестве основания для снижения стоимости, либо не работают, либо вызывают негатив, либо вообще работают на увеличение цены.

"У меня только вот такая сумма"

Если покупатель хочет квартиру дешевле только потому, что у него "именно такая сумма", то его не поймут и квартиру на 200 тысяч дешевле ему не продадут, уверена директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Позиция покупателя "все же торгуются", или "вы же заложили в стоимость торг, дайте его нам" тоже не работает, даже вызывает негатив, подчеркивает она.

"А в соседнем районе дешевле"

Ценообразование объекта априори зависит от локации, это один из важнейших параметров. Поэтому позиция "Я видел такую же квартиру в другом районе, но на 300 тысяч дешевле" приведет к тому, что продавец просто пожмет плечами и посоветует приобрести ту самую квартиру, добавляет Дымова.

"У вас же тут перепланировка"

На сегодня перепланировка не дает никакого дисконта, сразу лишает покупателей всяких иллюзий Пешич. За исключением вопиющих случаев, когда перепланировка несет угрозу целостности самого здания (строения), но тогда вообще встает вопрос о ликвидности этого объекта, и будет ли он нужен хоть кому-нибудь.

"Зачастую покупатель и выбирает квартиру с перепланировкой потому, что она нравится, подходит ему именно в таком виде", – говорит она.

Эту мысль подтверждает и Дымова, замечая, что далеко не каждая перепланировка губительна для объекта. "Иногда совмещение санузла, что абсолютно допустимо по нормам, является плюсом для малогабаритной квартиры. Снос встроенных шкафов и увеличение за счет этого длинных узких коридоров тоже может повысить ликвидность объекта. Поэтому здесь все относительно. Перепланировка, если она разумная, согласованная и узаконенная, может повысить стоимость", – обращает внимание эксперт.

Вопрос может возникнуть только с одобрением банка, если покупатель использует ипотечный кредит, отмечает Пешит. Сейчас и банки все чаще и чаще начинают пропускать квартиры с перепланировкой, если в соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса эту перепланировку можно узаконить, либо привести в первоначальное состояние.

"Так у вас же трешка…"

Чем больше площадь и комнатность квартиры, тем ниже стоимость квадратного метра в лоте. Поэтому комнатность точно не является основанием для дисконта, утверждает Дымова.

С этим соглашается Пешич, указывая, что чем меньше площадь квартиры, тем больше цена квадратного метра. На квартиры-студии, по ее словам, действуют только повышающие коэффициенты, речь о скидках здесь не ведется вообще.

Она также добавляет, что спрос на комнатность не коррелируется со скидками. "Скажем, если максимум спроса приходится на двухкомнатные квартиры, то это не значит, что можно получить скидку на трехкомнатную. Тогда мы просто ждем своего покупателя, которому нужна именно трехкомнатная квартира. Тут скорее зависимость от сроков экспозиции и самой сделки", – объясняет Пешич.

"Ну у вас же из окна вид прямо на промзону"

Казалось бы, плохая транспортная доступность, близость к каким-либо вредным производствам или не самые лучшие видовые характеристики – прямой вид на какую-нибудь широкую магистраль, бесконечную стройку, МКАД – должны сработать на дисконт, замечает Дымова.

Но главный эксперт аналитического центра "Циан" Виктория Кирюхина тут же развеивает и эти ожидания.

"Получить большую скидку за локацию не удастся – покупатель изначально выбирает квартиру в конкретном месте, то есть недостатки последнего не должны стать какой-то неожиданностью, будь то дом рядом с глиссадой самолетов или с железнодорожными путями под окнами. Дисконт на плохую транспортную доступность, шумовое загрязнение, удаленность от центра – все это уже включено в стоимость квадратного метра. К тому же с активным развитием и застройкой территорий бывших промзон, когда проекты бизнес-класса активно возводятся вдоль тех же железнодорожных путей, покупателям все сложнее оперировать подобными недостатками", – аргументирует свою позицию собеседница агентства.

"А если у нас "живые" деньги?"

За "живые" деньги в принципе можно рассчитывать на скидку при срочной продаже, когда у собственника нет времени ждать оформления ипотеки и заниматься сбором документов, говорит Кирюхина. Однако, по ее словам, большинство продавцов все же готовы подождать, пока покупатель оформит кредит.

"По нашим оценкам, для 80% объявлений о продаже в Москве продавцы указывают, что рассматривают покупателей в том числе с ипотекой. То есть рассчитывать на скидки за "живые" деньги не приходится", – делится данными эксперт.

"Вам же срочно продать надо"

На первый взгляд кажется, что необходимость срочно продать жилье наверняка вынудит собственника сбавить цену. Однако, как замечает Кирюхина, срочная продажа изначально подразумевает более низкую стартовую стоимость в объявлении. Поэтому далеко не всегда владелец ужмется еще сильнее.

Объективные основания

Если уж покупатель хочет получить скидку, то нужно обращаться к объективной аргументации. Как утверждают эксперты, такие параметры все-таки имеются, и они вполне типизированы.

Так, на первом месте лотов с наибольшим дисконтом – квартира на первом этаже. "Первый этаж сам по себе дает минус 10% от стоимости аналогичного объекта", – утверждает Пешич.

Другое весомое и, увы, неприятное основание для скидки – это правовой дефект в документах основания на квартиру. "Речь не идет о нечистых или криминальных квартирах. Это может быть свежее наследство по завещанию, свежий договор ренты, когда риск признания сделки недействительной достаточно высок. При прочих равных, такая же квартира с полным правом будет продана дороже, нежели с такими документами", – рассуждает собеседница агентства.

Скидки также дают на объекты, на действия с которыми требуется одобрение органов опеки, с длинными цепочками альтернатив, на объекты с маткапиталом (там могут быть сложности с наделением долями детей и опять же сложности с опекой) и прочие тяжелые объекты, дополняет перечень потенциально дисконтных лотов Дымова.

Мастер-класс по торгу

Для того чтобы получить дисконт, стоит запомнить несколько правил, которые действуют в том случае, если объект продается с помощью риелтора или агентства недвижимости и собственники присутствуют на показе, говорит Летенков и дает следующие рекомендации:

Если же собственник сам продает квартиру, то нужно завоевывать его доверие. Это можно сделать с помощью нескольких просмотров, искренней заинтересованности и так далее. Самостоятельный продавец нередко дает скидку "хорошим людям", добавляет Летенков.

Впрочем, по его словам, получить скидку у собственника гораздо сложнее, чем у людей, продающих с помощью риелтора. С этим соглашается Пешич, резюмируя, что скидку на объект чаще всего можно получить от продавцов, которые работают с профессиональными агентами рынка недвижимости.