Нюхай и смотри: пять способов распознать обман на просмотре квартиры

"Видели глазки, что покупали" – пословица, на сто процентов описывающая большинство сделок на вторичном рынке. Казалось бы, просмотр квартиры должен снять все риски купить не то, что хотелось, однако продавцы используют много хитростей, чтобы покупатель не заметил недостатков, которые расположены прямо у него перед носом. Эксперты поделились с сайтом "РИА Недвижимость" пятью верными способами распознать обман при просмотре квартиры.

Нюхай

Часть проблем квартиры обнаруживается, если как следует принюхаться, отмечают эксперты. Причем с помощью собственного носа можно обнаружить и то, что обычно пытаешься обнаружить глазами.

Случается, что собственник сделал косметический ремонт и внешне все выглядит прилично, однако наличие грибка, плесени или плачевное состояние инженерных коммуникаций может выдавать запах, подсказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«

"Кстати, здесь стоит отметить, что аромат кофе не перебивает побочные запахи и не означает стремление что-то скрыть, как правило, это безобидный прием, которым пользуются многие риелторы, чтобы создать домашнюю атмосферу и расположить покупателя. А вот наличие разного рода ароматизаторов и особенно лавандовых палочек дает повод задуматься", – подчеркивает она.

Юлия Дымова

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

А еще есть повод обнюхать пол, добавляет генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Ведь если у владельцев квартиры были животные, то между половицами могут оставаться частички экскрементов, запах от которых чертовски стойкий.

Иди в подъезд

Часто "косяком" квартиры является ее окружение. Нежелательных соседей теоретически можно и не застать, но подъезд с высокой долей вероятности выдаст их наличие, говорят эксперты.

Обязательно стоит обратить внимание после осмотра квартиры на лестницу, по ней надо подняться и спуститься. Если в подъезде проживаю асоциальные элементы, то по лестнице и предлифтовой площадке это будет заметно. Скрыть такие недостатки невозможно, подчеркивает Летенков.

Однако желательно пройти всю лестницу, а не просто выйти в подъезд, так как собственную площадку могут перед просмотром и отмыть, но весь подъезд привести в порядок малореально, добавляют эксперты агентства недвижимости "Азбука жилья".

А еще разговор с соседями – обязательная часть программы при покупке квартиры, добавляет риелтор, член гильдии риелторов Москвы Евгений Коноплев.

Читай

Огромное преимущество при просмотре квартиры вам дадут знания, которые можно получить заранее, подчеркивает Коноплев.

Так, осмотр ревизионного лючка в санузле и электрощитка сразу дадут много информации, объясняет он.

Например, как давно делали ремонт дома: смена "эпох" в водоснабжении четко прослеживается по материалу труб – сталь, металлопластик, полипропилен. А совсем недавно в моду вошли автоматические запирающие устройства с датчиками на протечки (проводными или даже на радиосвязи). А, например, по тому, медный или алюминиевый кабель выбран для разводки электричества (это можно увидеть в электрощитке), можно понять – ремонт эконом-класса в квартире, или на нем не экономили, рассказывает Коноплев.

"Помню случаи, когда мы даже вскрывали розетки, чтобы посмотреть, какие же все-таки провода идут к ним в стенах – медь или не медь", – вспоминает он.

Уже по серии дома и по материалу стен можно заранее узнать, какая в этом доме слышимость, добавляет Коноплев.

В Москве о том, когда в доме производился ремонт, можно узнать в сети Интернет, подсказывает Летенков. Так, например, если клиент покупает объект с целью сделать дорогой ремонт, а через 2 года в доме планируются замена труб, то дорогой ремонт может быть частично испорчен.

Стань "совой"

Если вы продаете квартиру, то назначайте показ на утро или день, но, если покупаете – дождитесь вечера, рекомендуют эксперты.

Ведь если квартира темная, она будет показываются в первой половине дня, когда помещения кажутся светлее, объясняет гендиректор агентства "ВамКнам" Анна Симашова. Также утром или в середине дня демонстрируют квартиры, выходящие окнами на запад, так как вечернее солнце очень сильно жарит и создает ощущение "парниковости".

Кроме того, днем меньше шансов, что покупатель встретится с неприятными соседями, добавляет гендиректор агентства недвижимости "Прайд Групп" Алексей Бондарев.

Внутридомовую шумоизоляцию тоже лучше проверять вечером, советует Дымова. В своем большинстве квартиры показывают днем, когда в доме наименьший шумовой фон, а за окном, наоборот, наибольший, и в этом городском гуле не так явно прослеживаются соседские звуки, которые могут беспокоить.

«

"Поэтому смотреть квартиры лучше всего между 20 и 21 часами, когда все соседи дома, смотрят телевизор, шумят за ужином, в общем, живут полной жизнью. В этом же время проще встретить соседей у подъезда и расспросить их: и какова слышимость в доме, и как вообще атмосфера, и какой социум в подъезде – тихо ли, спокойно ли, дружно ли?" – подсказывает Коноплев.

Евгений Коноплев

Риелтор, член гильдии риелторов Москвы

Смотри

На то он и просмотр, чтобы смотреть. Один из самых рискованных недостатков, который желательно выявить при просмотре, – незаконная перепланировка, которую тоже часто пытаются скрыть, предостерегают эксперты.

Излюбленное решение наших граждан по перепланировке, которое не сразу можно обнаружить, – это снос воздуховода на кухне. Кто-то умудряется поставить туда холодильник или шкаф. Снос воздуховода или даже частичное его сокращение – это абсолютно незаконная вещь. Понимая это, при продаже люди иногда заново возводят воздуховод с помощью гипсокартона, при этом функции его, разумеется, не восстанавливаются, предупреждает Дымова.

"Что касается других нарушений, то их можно легко обнаружить, сверившись с планом БТИ. Если снесены стены или расположение дверных проемов не соответствует плану – это будет очевидно", – добавляет она.

Обратите внимание, что запись в кадастровом паспорте о самовольной перепланировке говорит о том, что компетентные органы уже знают об изменениях, которые не оформлены должным образом. Самые грубые нарушения в этом случае – это перенос/объединение мокрой зоны, присоединение мест общего пользования (балконы, лоджии), добавляет Бондарев.

И не забывайте о простой внимательности, напоминают в "Азбуке жилья": перепланировку частенько пытаются скрыть довольно кустарными способами – за мебелью, плотными шторами и тому подобными примитивными приемами.

Бонус: маленькие хитрости

Сделка – это всегда своеобразный бой между продавцом и покупателем, в котором интересы сторон часто противоположны, поэтому продавец чаще всего заинтересован в том, чтобы дать покупателю как можно меньше информации. Так что количество хитростей, используемых при просмотре, огромно.

К примеру, есть масса способов скрыть плохую шумоизоляцию в квартире, рассказывает директор пресс-службы ГК "Балтийская недвижимость" Кирилл Разумов. Так, мебель, которая располагается вдоль стены, граничащей с соседями, будет служить звукоизоляцией. Также стены можно задекорировать пробковыми панелями – на время просмотра их эффекта хватит, чтобы поглотить шумы. Плотные шторы смогут немного заглушить шум улицы. По перекрытиям можно положить ковер, ковролин. Ковры на стене – тоже вариант. Живые растения обладают способностью поглощать шум и создавать приятную "отвлекающую" атмосферу, поэтому их располагают на подоконниках, перечисляет он.

Если говорить о том, как отвлечь клиента, то, как правило, риелторы и продавцы начинают забалтывать человека, пришедшего на просмотр, делится опытом Летенков.

При этом часто бывает, что так действуют риелторы как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Самый распространенный вариант, когда риелтор начинает говорить о том, какую и где мебель можно поставить, о том, какие шторы повесить.

«

"Как только вас начинают отвлекать от самой квартиры, знайте, что ваше сознание уводят "в завтра" и показывают, как здесь будет хорошо в будущем. Из-за этого вы теряете ощущение "сегодня", то есть того, что квартира представляет собой прямо сейчас", – объясняет он.

Валерий Летенков

Генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы"

Если вы продавец, то скрывать дефекты квартиры – дело для вас сомнительное, предупреждает Коноплев. В хорошем договоре купли-продажи будет пункт, что продавцу ничего неизвестно о конструктивных дефектах квартиры. Если потом выяснится, что продавцу не только о них было известно, но он их еще и тщательно скрывал (что нередко доказуемо), – то появляется риск продолжить отношения с покупателем в суде (такие прецеденты крайне редки, но встречаются), подчеркивает он.

Хитрости при продаже квартиры будут использоваться всегда и всеми, так что надеяться на абсолютную честность второй стороны довольно наивно, а вот знать как можно больше методов и уметь их распознать, будет очень полезно.