Не отдам! Как должнику сохранить единственное жилье по новым правилам
© Sputnik
Читать в
Самые будоражащие новости в этом году сообщали, что единственное жилье больше не является табу для взыскания: высшие суды – Верховный и Конституционный – разрешили это делать при определенных условиях, а остальные подхватили, есть уже первые примеры. Означает ли это, что теперь должник рискует в прямом смысле оказаться на улице? Юристы, опрошенные сайтом "РИА Недвижимость" объяснили, как сохранить единственное жилье от взыскания и почему суд может заподозрить банкрота в недобросовестности.
Роскошно же!
В разрешении изымать единственное жилье у должника нет ничего нового, Конституционный суд уже принимал аналогичное решение еще в 2012 году, напоминает управляющий партнер юридического бюро "Пропозитум" Дмитрий Галанцев.
"На единственное жилье может быть обращено взыскание в случаях, когда количественные и качественные характеристики помещения позволяют осуществить такое взыскание при сохранении нормального минимально необходимого уровня жилищных условий для указанных лиц. Мнение КС РФ осталось прежним, однако новое постановление дает механизм реализации обращения взыскания", - поясняет он.
Согласно последнему решению КС, при оценке возможности взыскания единственно жилья суды должны учитывать возможность предоставления должнику и членам его семьи пригодного для проживания жилья после обращения взыскания, оценку рыночной стоимости и ее соотношение с суммой долга, а также возможность злоупотреблений со стороны должника, отмечает Галанцев.
Эту позицию довольно быстро в СМИ стали трактовать так: если единственное жилье можно назвать роскошным, то его изымут, а любое другое – нет. Однако это не вполне верно, отмечают все опрошенные юристы, поскольку суды будут учитывать массу нюансов.
В настоящее время суды отошли от понятия "роскошное" жилье. Речь идет все же о единственном жилье должника, которое при реализации может удовлетворить требования кредиторов (погасить задолженность). А вот понятие "роскошное" жилье нигде не закреплено и не существует критериев, которые позволяли бы относить то или иное жилье к этой категории, объясняет юрист правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Исмаил Джафаров.
Есть и еще условия, при которых единственное жилье может потерять "иммунитет", продолжает он:
- кредитор должен предоставить иное жилье должнику взамен (в том же населенном пункте), которое соответствует нормативам социального найма (статья 50 Жилищного Кодекса РФ);
- суммарный размер задолженности должен превышать стоимость объекта недвижимости – единственного жилья.
Соответственно, чтобы защитить единственное жилье от взыскания, должник должен иметь доказательства следующих условий, советует Джафаров:
- жилье действительно единственное. Для этого можно приложить выписку из ЕГРН за несколько лет, в которой указано, что у должника не было никаких иных жилых помещений;
- должник проживает в данном жилом помещении (желательно, чтобы место регистрации совпадало с адресом жилья);
- стоимость жилья ненамного выше аналогичных объектов недвижимости в той же части населенного пункта. Подкрепить это можно оценкой или заключением экспертной организации;
- в случае, если жилье по размеру превышает стандарты квартиры для социального найма на одного человека, следует доказать, что в квартире проживают иные члены семьи. Также можно указать, что данная квартира подбиралась исходя из инфраструктуры района, в котором она находится (школы, детские сады, в которых обучаются дети должника и тому подобное).
В свою очередь кредиторы, желающие доказать возможность продажи единственного жилья для возмещения долга, должны постараться доказать следующие факты, советует юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров:
- рыночная стоимость одного квадратного метра жилья должника превышает в кратное количество раз среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра такового жилья;
- рыночная стоимость жилья должника превышает в кратное количество раз среднюю рыночную стоимость жилья, в котором должник и члены его семьи могут жить;
- стоимость жилья может позволить удовлетворить имущественные требования или значительную часть имущественных требований кредиторов.
Кредиторам желательно провести судебную экспертизу, предметом оценки которой будет единственное жилье должника.
Не прячьте ваши денежки
Решение КС важно для кредиторов еще и потому, что до сих "упаковка" активов в единственное жилье была очень распространенной тактикой защиты должников, поэтому суды и участники процессов искали способы преодолеть этот пробел, отметили все опрошенные эксперты.
Суд может отказать должнику в защите права по статье 10 ГК РФ и обратить взыскание на единственное жилье, объясняет Хантимиров.
"Такое произойдет если суд установит, что должник специально в преддверии банкротства создал ситуация, при которой все свое имущество экономически превратил в единственно жилье. Например, должник может в преддверии банкротства обменять со своим родственником все свое имущество, включая несколько квартир, на одну другую квартиру. В таком случае он злоупотребляет правом и пытается спрятаться свое имущество за исполнительским иммунитет на взыскание единственного жилья. Если должник искусственно создает ситуацию, при которой его единственным жильем становится дорогостоящая недвижимость, исполнительский иммунитет не подлежит применению", - подчеркивает он.
Таким образом должникам следует избегать ситуаций, которые суд может расценить как недобросовестное поведение, и опрошенные юристы перечислили несколько таких приемов.
В первую очередь Галанцев советует должнику не дарить единственное жилье, даже если оно не отвечает критериям роскошного, родственникам, чтобы стремясь избежать обращения взыскания. Это не спасет, а только усугубит ситуацию. Судебная практика исходит из того, что если должник совершил отчуждение единственного жилья, то он фактически показывает, что он в нем не нуждается.
Вот самые веские и работающие на практике аргументы кредиторов в пользу реализации единственного жилья должника, перечисляет Джафаров:
- Должник распродал иное имущество (как недвижимость, так и движимое имущество) и вложил все в "единственное жилье должника". Сегодня для борьбы с этим есть действенный способ – оспаривание сделок должника. Как следствие, практика пошла в сторону оценки добросовестности должника при покупке имущества, и подобные аргументы могут сыграть свою роль в споре по включению единственного жилья должника в конкурсную массу.
- Должник не проживает в данном жилье, или оно не пригодно для проживания. Также играет роль – сдает ли жилье (часть жилья) должник в аренду. Если хотя бы один из этих факторов присутствует и получается это доказать, то вполне вероятно, что квартира уйдет с торгов.
- Размер жилья превышает нормативы для жилья, сдаваемого в социальный найм. Важно – велико ли это превышение и сколько человек проживает с должником фактически (число зарегистрированных в квартире не существенно).
- Стоимость квартиры по отношению к аналогичным объектам недвижимости в том же доме, районе, городе. Если замена жилья покроет накладные расходы и пополнит конкурсную массу, то этот критерий может также сработать.
Если кредиторы считают, что должник вел себя недобросовестно, то на это следует обратить внимание суда. Например, у должника уже были финансовые проблемы, и он мог купить себе жилье попроще, но не сделал этого и этим нанес вред кредиторам, добавляет Джафаров.
Поэтому в случае, когда должник настроен сохранить за собой имеющееся жилье и избежать переселения, ему нужно вести себя так, чтобы у кредитора не возникло возможности доказать описанные выше обстоятельства. Кредиторам же, наоборот, есть смысл искать в действиях должника признаки недобросовестности.
Дополнительная защита
Существует ряд обстоятельств, которые могут сыграть если не решающее значение в попытках должника сохранить имеющееся у него жилье, то в совокупности склонить чашу весов в его пользу. Опрошенные юристы рекомендуют обращать внимание суда на них.
Жилье давно в собственности. При прочих равных обстоятельствах данный факт, конечно, будет учитываться в пользу должника, объясняет Джафаров. Но все же основное значение для изъятия имеет не то, что должник владеет собственностью давно, а то, что данное жилье было приобретено за чужие активы, а обязательства погашены не были (при этом были сохранены накопления, на которые и куплено жилье). Как раз такие обстоятельства и легли в основу дела, по которому была подана жалоба в Конституционный суд РФ и в 2021 году вынесен обсуждаемый всеми судебный акт, разрешающий продажу жилья.
Количество проживающих. Количество людей, проживающих совместно с должником в единственном жилье, имеет существенное значение для суда, подчеркивает Галанцев. Показатель влияет на оценку единственного жилья должника с позиции его чрезмерности, а также на возможность предоставления должнику и членам его семьи пригодного для проживания жилья после обращения взыскания.
Какое жилье кредитор предлагает взамен. Важно помнить, что кредиторы не могут просто выгнать должника из дома. Если они намерены обратить взыскание на единственное жилье, то у них есть обязанность приобрести ему другое взамен на средства от продажи, и качество этого жилья имеет значение для суда. Так, если жилье, предлагаемое кредитором взамен существующему, находится в той же местности, однако вокруг существенно менее развита инфраструктура, это может быть признаком ухудшения условий жизнь должника, отмечает Галанцев. Помимо перечисленных обстоятельств (место регистрации, обучение детей, количество человек в семье, стоимость жилья в аналогичных объектах), в суде должнику необходимо доказать, что это жилье обеспечивает ему право на достойную жизнь, добавляет Джафаров. Сюда могут подойти любые разумные аргументы: удаленность жилья от места работы должника, от места отдыха, лечебных учреждений, других мест, в которых должник и его семья проводят время. Следует понимать, что удовлетворение требований кредиторов – это правильно, но это не должно повлечь кардинальное изменение уклада жизни должника и тем более членов его семьи.
Проживает ли там сам должник. Данное обстоятельство очень существенно, так как речь идет о единственном жилье должника, подчеркивает Джафаров. Даже статья 446 ГПК РФ, которая является как раз гарантом "защиты единственного жилья гражданина", указывает, что такое жилье должно быть единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Следовательно, если должник уже проживает у родителей, то у него есть альтернативное место проживания и на его единственное жилье может быть обращено взыскание.
Сумев доказать все эти обстоятельства, должник существенно повышает свои шансы сохранить единственное жилье, так что опасения, что после резонансного решения КС должники обречены на бездомное существование, не соответствует действительности.
