Столичные колонизаторы: кто не дает умереть региональным коворкингам

Модный формат коворкинга, который уже стал таким привычным для Москвы и Петербурга, в регионах только-только начал развиваться, но тут пришел 2020-й год, и разница между столицами и "остальной Россией" стала еще заметнее: если в первых гибкий график и "удаленка" спровоцировала спрос на коворкинги, то в регионах они переживают не лучшие времена. Почему так вышло, и за счет чего коворкинги в российских городах еще держатся – об этом и не только эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость".

Бизнес – йок!

Печально известный коронакризис закрыл множество небольших частных бизнесов в регионах, а именно они долгое время составляли костяк арендаторов местных коворкингов, рассказали эксперты.

"В 2020 году был ощутим спад, обвал даже. По разным оценкам в Красноярске за прошлый год закрылось от 50 до 80% представителей среднего и малого бизнеса и начинающих предпринимателей", – вспоминает креативный продюсер культурного пространства "Каменка" (Красноярск) Антон Васильев.

Эту тенденцию подтверждает и СЕО сети коворкингов "Практик" Владимир Дорофеев, указывая, что в Новосибирске на момент локдауна в бизнес-пространстве осталось менее 50% резидентов.

При первой волне пандемии наблюдалось падение спроса на услуги коворкинга со стороны фрилансеров и предпринимателей, как основного пула арендаторов гибких офисов, констатирует операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев.

Можно отметить, что многие коворкинги находились на грани выживания, пытаясь покрыть затраты на содержание площадок в виде арендной платы собственнику и платы за эксплуатационные услуги, добавляет он.

«

"Действительно, до 1 июля 2020 года мы не могли открыть двери, не нарушив постановления нашего губернатора. Арендодатель не пошел нам на уступки, и мы вынуждены были уйти с занимаемых площадей и запуститься уже на другой площади в другом формате", – приводит пример из своей практики владелец коворкингов CO-Place (Краснодар) Станислав Бакеев.

Согласно данным Coworking Guide на 1 квартал 2021 года в регионах по городам-миллионникам количество квадратных метров коворкингов не превышает 5 тысяч на один город. Например, в Екатеринбурге 4325 "квадратов", в Казани – 3290, в Краснодаре – 2960, в Ростове-на-Дону – 2600, чуть более 1000 квадратных метров в Новосибирске, Уфе и Челябинске, рассказывает Мезенцев.

Дефицит решает

Однако не во всех регионах коронакризис привел к вымиранию коворкингов. Причина проста: там, где не хватало офисных площадей, желающих, даже после коронакризисной "прополки", все равно оказалось больше, чем предложения, рассказали эксперты.

«

"Март-май прошлого года были сложными месяцами для гибких офисов. Спрос резко упал: сохранили места в основном те, кто снимал мини-офисы в коворкингах. Те же, кто предпочитал отдельные рабочие места на время пандемии, отказались от них. В июне после снятия части ограничительных мер спрос восстановился – коворкинги вышли на заполняемость 80%. На это повлияли отложенный спрос и акции, которые мы проводили для восстановления заполняемости", – вспоминает основатель сетей самарских коворкингов "Аник" и ProfitRooms (Самара) Виталий Паймуков.

В Самаре по уровню развития рынок офисов сильно отстает, продолжает он. Качественных площадей не хватает. До пандемии небольшое исследование рынка – обзвон бизнес-центров высокого класса в городе – показал, что практически везде был лист ожидания.

"В целом, нельзя сказать, что офисная недвижимость в регионе сильно пострадала. Рынок быстро восстановился за счет арендаторов, которые заняли пустующие вакантные помещения", – добавляет Паймуков.

Похожая ситуация и в Нижнем Новгороде.

"Приличных маленьких офисов очень мало в центре города, поэтому все больше индивидуальных предпринимателей и фрилансеров узнают про коворкинги и начинают ими пользоваться", – объясняет основатель коворкинга "Vместе" (Нижний Новгород) Карапет Даниелян.

Офисных площадей, например, класса "А" в Нижнем Новгороде практически нет – в центре нереально найти хороший офис даже за серьезные деньги. Большие площади имеют устаревший ремонт или вообще его не имеют, продолжает он.

«

В целом, на рынке нижегородских коворкингов, по словам Даниэляна, наблюдается растущая динамика. Компании, которые расформировали свой штат и отправили всех на удаленку, сейчас понимают, что нужно опять собирать сотрудников в одном месте, формировать команды.

Что касается выхода из пандемии, июль был неплохим месяцем благодаря отложенному спросу. Однако август и сентябрь показали, что люди совершенно не готовы к тому, чтобы так быстро возвращаться в офисы. А вот конец года, по данным эксперта, стал прибыльным, в связи с тем, что организации, предприниматели, фрилансеры пытаются доделать срочные дела, повышают деловую активность, а из дома это сделать тяжеловато.

Корпоративный Петербург

Если в остальных регионах "все не так однозначно", то Санкт-Петербург, вслед за Москвой, переживает подъем сегмента.

Причина здесь в том, что местные коворкинги уже успели "эволюционировать" в новый формат. Сегмент подразделяется на несколько видов: это могут быть как классические коворкинги, так и сервисные офисы, объясняет директор направления бизнес-аналитики CBRE Клавдия Чистова.

"В классических коворкингах могут быть маленькие кабинеты для работы нескольких человек, а также open space, где случайные люди работают за одним столом. Либо второе решение – это офисы под конкретного корпоративного клиента. Это то, что делает Space 1, например, в этом направлении сейчас хотят развиваться и другие коворкинги. С точки зрения поддержания низкой вакансии второе решение проще. В модели классического коворкинга необходимо постоянно привлекать трафик, люди часто меняются, и нужно иметь сильный маркетинг, чтобы получать новых клиентов", – говорит она.

И если в регионах еще довольно много именно классических коворкингов, то Петербург уверенно переходит на сервисные офисы.

«

"Действительно, основные резиденты коворкингов (более 80%) – это корпоративные клиенты. Они выбирают такой формат по критерию удобства для сотрудников и возможности оперативного старта, оперативного расширения или сжатия", – отмечает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.

Его слова подтверждают и примеры из практики операторов рынка.

"Осенью мы подписали несколько крупных контрактов – компании пересмотрели расходы на офис и приняли решение арендовать рабочие места в гибком пространстве. На данный момент в действующих петербургских локациях вакансия закрыта на 100%, а в локациях, которые откроются в ближайшие месяцы, осталось не более 40% свободных мест – все продано на пресейле", – отмечает СЕО компании "Практик" Владимир Дорофеев.

Сейчас основными резидентами сети "Практик" и других коворкингов класса "А" являются представители крупных компаний и технологичных стартапов – "Яндекс", "Газпром нефть", "Иннотех", ВТБ, BNP Paribas и других холдингов, уточняет он.

Похожая ситуация и у других операторов.

Для петербургского рынка коворкингов год оказался очень успешным и очень важным – были заключены первые крупные корпоративные сделки. Спрос не только не упал, он резко вырос, и его структура радикально изменилась – большинство новых рабочих мест поглощается крупными корпорациями. Качественных сетевых проектов просто не хватает – действующие сетевые коворкинги заполнены на 90-95%, рассказывает партнер, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью" (компания управляет сетью коворкингов Page, входит в инвестиционно-девелоперскую группу "БестЪ") Николай Антонов.

«

"Мы как оператор сети Page не увидели даже временного снижения спроса в острый период пандемии. Наш флагман – коворкинг-центр Avenue-Page площадью 5 тысяч "квадратов" был введен в марте 2020 года. Практически сразу три этажа здания – примерно 200 рабочих мест – сняла Почта России под свой IT-хаб. В течение года в Avenue-Page открыл офис Почта Банк – под сотрудников макрорегиона "Северо-Запад". Также у нас разместился крупный IT-разработчик программных продуктов для компаний финансового сектора. К концу года коворкинг оказался заполнен целиком", – делится успехами он.

Таким образом, крупный бизнес стал залогом успеха сегмента коворкингов в Петербурге.

Короли периферии

Если говорить о крупных корпоративных клиентах коворкингов в разрезе регионов, то ситуация сведется к такому тезису: хорошо там, где они есть.

Например, в Красноярске основными клиентами коворкингов являются малый бизнес и стартапы, индивидуальные мейкеры, мастера, предприниматели. Крупные и давно существующие компании предпочитают снимать офисы и отдельные помещения, объясняет Васильев.

Интересно выглядит картина соотношения местных и иногородних арендаторов коворкингов в регионах.

«

"Самая очевидная тенденция для Краснодара – это доли местного и приезжего населения: на момент открытия у нас было 70% местных клиентов и 30% приезжих или переехавших из других регионов или стран. На 2020 это соотношение кардинально изменилось 80% приезжих и 20% местных клиентов. Основные направления, которые пользуются нашими услугами – IT, дизайн, услуги по автоматизации бизнеса, разработчики игр, архитекторы и так далее", – делится наблюдениями Бакеев.

А вот самые крупные работодатели региона, как правило, используют традиционные офисы, отчасти потому что 99% из них имеют большие площади в собственности, добавляет он.

Про "варягов" – то есть приход крупных иногородних или федеральных компаний – говорят и представители других городов.

К примеру, раньше коворкингами в Нижнем Новгороде интересовались стартапы, которые не уверены в завтрашнем дне и не хотели бы долгосрочных договоров аренды, либо фрилансеры, вспоминает Даниелян. Им коворкинг подходил с точки зрения быстрого открытия и закрытия офиса.

Теперь же этот формат рассматривают местные компании со штатом от 5 до 50 человек, а также большие иногородние компании (причем из сфер, не связанных с IT), которые находятся в другом регионе и здесь имеют удаленных сотрудников. Опять же, причина в быстром размещении штата без головной боли, делится наблюдениями эксперт.

"Рынок коворкингов в Нижнем Новгороде пока не обласкан местными большими компаниями. Системообразующие компании имеют здесь свои здания. Средние и маленькие нижегородские компании тоже цепляются за классические офисы. Однако отмечу, что коворкингами пользуются большие компании из Москвы либо из других городов, которые имеют удаленных сотрудников", – поясняет эксперт.

Похожая ситуация и в Новосибирске, где крупные сделки заключают федеральные компании. " На данный момент мы закрываем сделки крупными игроками, например, ВТБ и Renaissance Construction", – отмечает Дорофеев.

В Самаре несколько другая ситуация – здесь коворкинги пока справляются и без "варягов".

В городе есть крупные IT-компании, много заводов, которые в перспективе могут стать резидентами коворкингов, рассуждает Паймуков.

"К нам уже поступал запрос от одного крупного завода по поводу размещения одного из отделов в нашем коворкинге второй сети ProfitRooms. Кроме того, в коворкинге "Аник" у нас снимало рабочие места руководство хлебозавода", – добавляет он.

«

Самарские крупные предприятия готовы рассматривать коворкинги для размещения сотрудников. Но им важны те площадки, которые готовы предоставить безопасность IT-систем и решение всех "бытовых" вопросов – именно на это мы делаем упор в новом проекте. Однако, основная их часть пока что предпочитает классические офисы и не рассматривают удаленку, констатирует Паймуков.

Впрочем, пока рано говорить о формировании тренда на изменение портрета арендатора коворкинга в регионах, так как корпоративных клиентов здесь в разы меньше, полагает директор департамента коммерческой недвижимости "Профис Недвижимость" Евгений Попов.

Кроме того, большинство региональных компаний вернуло основную часть своих сотрудников в офисы еще летом прошлого года и пока не задумывается о частичном или постоянном переходе на "удаленку". Да и коворкинги во многих городах – пока новый и не очень понятный для многих компаний формат офисной недвижимости. Да и предложение гибких рабочих пространств в регионах невелико. Поэтому пока "периферийные" коворкинги – это больше прерогатива фрилансеров, рассуждает он.

И все же, с "федералами" или без них, коворкинги процветают там, где смогли привлечь к себе крупный бизнес.

Туманное будущее

Эксперты офисного рынка достаточно оптимистичны в прогнозах относительно будущего коворкингов в России, но с оговоркой: в Москве и Петербурге все будет расти и развиваться, а в остальных регионах – как пойдет.

Основными рынками коворкингов в России по-прежнему будут оставаться Москва и Санкт-Петербург. Очевидно, что количество объектов подобного формата, также, как и концептуальная направленность, с учетом роста спроса в ближайшие годы будет динамично увеличиваться. Более активно могут начать развиваться коворкинги и в крупных федеральных центрах и городах-миллионниках, прогнозирует Попов.

В остальных регионах – это нишевый продукт, который пока не может конкурировать с классической офисной недвижимостью, соглашается старший руководитель проектов, направление "Недвижимость" Группы компаний SRG Константин Гнездилов.

Другие эксперты более оптимистичны относительно регионов.

Так, по мнению партнера, руководителя департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Натальи Никитиной, сегмент гибких офисов развивается в крупных городах России – Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске. В ряде городов присутствуют международные игроки. Например, офисы под управлением Regus есть в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Челябинске.

Однако в регионах сегмент преимущественно представлен локальными операторами, такими как Names в Екатеринбурге, Тюмени и Ижевске, COWO в Новосибирске, Alliance Business Centers в Казани. Некоторые из этих компаний постепенно расширяют свое присутствие в РФ. Наиболее яркими примерами являются GrowUp и "Практик" – после успешного открытия площадок в Казани и Санкт-Петербурге компании открыли коворкинги в столице, рассказывает она.

Региональный рынок коворкингов не насыщен, поэтому потенциально интересен сетевым игрокам в плане расширения и развития бизнеса, уверена генеральный директор сети премиальных коворкингов Meeting Point Лариса Афанасьева. Со стороны девелоперов и собственников помещений в регионах интерес к гибкому формату также заметно усилился. Возможно, отчасти по причине высокой вакантности в пандемию.

«

"По данным нашего исследования, помимо столичного региона, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Казани, потенциалом обладают еще ряд городов, и это не только миллионники. Например, в топ вышли Калининград, Сочи, Пенза, Краснодар. В этих городах довольно активная бизнес-аудитория при этом интересных проектов в формате коворкинг и/или сервисный офис практически нет, сетевые игроки не представлены", – подчеркивает она.

С другой стороны, сама концепция и идея коворкинга как эффективного формата организации рабочего пространства, становится ближе и понятнее для местного бизнеса, заключает эксперт.