Семья-западня: чем опасны родственники в операциях с недвижимостью

Любая сделка с недвижимостью – дело тревожное, хотя бы потому, что чаще всего приходится иметь дело с совершенно посторонними людьми. Но практика показывает, что решать квартирный вопрос с родственниками оказывается еще более тяжелым испытанием с множеством подводных камней и интриг. На что идут вроде как не чужие друг другу люди в борьбе за квадратные метры, и почему в сделках с родней совсем не лишним будет обратиться к нотариусу, разбирался сайт "РИА Недвижимость" на реальных примерах.

Гениальное решение, которое все испортит

Молодая жена и свекровь – конфликт на все времена. Только представьте, растила мама сына, мечтала, что однажды вырастет ее орел и подарит ей внучат. И вот появляется на горизонте красотка, которая покоряет сердце любимого чада и ведет его под венец. Казалось бы, радоваться надо, но мама жениха, напротив, все больше нервничает.

Все дело в семейном гнездышке молодоженов, весомую часть средств на покупку которого дают родители супруга. Они точно знают: если квартиру оформить на сына, который уже находится в законном браке, новоиспеченная жена автоматически станет совладелицей недвижимости. А кто гарантирует, что завтра она не уйдет, хлопнув дверью и прихватив с собой половину дорогостоящей жилплощади, в которую не вложила ни копейки?

Мама приходит к "гениальному", по ее мнению, выводу – предназначенную для сына квартиру она оформит на себя. И вот здесь начинаются проблемы…

В чем здесь подвох?

С одной стороны, опасения родителей, заботливо обеспечивающих сына недостающими средствами для покупки жилья, вполне понятны и оправданы. С другой – выбранный ими вариант может впоследствии оставить без крыши над головой не только "чужую" для них невестку, но и самого сына и, к примеру, уже родившихся внуков, предупреждает нотариус города Екатеринбурга Елена Глушкова.

«

Нужно понимать, что вне зависимости от того, что в квартире проживает семья сына (исправно платит коммуналку, делает дорогой ремонт, перепланировку и так далее), право собственности на эту недвижимость будет только у матери супруга. А это значит, что, если с владелицей квартиры что-то случится, права на ее квадратные метры будут переходить в порядке наследования. То есть, если, к примеру, проживающий в квартире сын – не единственный ребенок наследодателя, он вполне может столкнуться с необходимостью поделиться имуществом со своими братьями/сестрами, напоминает нотариус.

Елена Глушкова

Нотариус города Екатеринбурга

Да, ситуацию может спасти завещание, однако и здесь нельзя забывать о праве на обязательную долю в наследстве (к примеру, муж-пенсионер усопшей относится к категории обязательных наследников).

Опять же никто не застрахован и от внезапного развода самой матери – собственницы жилья. Тогда на квартиру, которая вроде как принадлежит сыну, но по бумагам его матери, сможет претендовать ее экс-супруг. Он, кстати, вполне может не состоять в родственных связях с сыном бывшей жены (то есть быть его отчимом), что может еще больше усложнить ситуацию.

Как поступить разумнее?

Лучший способ защитить интересы вложившей деньги в недвижимость стороны и, что важно, сохранить при этом честные и доверительные отношения между молодоженами – это оформить квартиру на фактического собственника (сына) и составить брачный договор. Там можно четко прописать, какое имущество кому из супругов принадлежит, а также определить при необходимости доли в праве собственности, исходя из размера "приданого" каждого из партнеров.

Более того, в брачном договоре можно указать, что будет с имуществом, которая семья приобретет в будущем. За юридическую грамотность и законность этого документа будет отвечать нотариус, который гарантирует учет интересов обеих сторон.

Посмертные разборки на грани фола

Накалить обстановку между родственниками может не только свадьба кого-то из членов семьи, но и похороны. Борьба за наследство нередко переходит все грани разумного, даже когда имущество делят родные сестры или братья.

А уж если среди наследников есть инвалиды или психически нездоровые люди, тут проблема рискует войти "в штопор".

Один такой случай из практики вспоминает Глушкова:

"После смерти отца в наследство вступили дочери наследодателя, одна из которых страдала шизофренией, но находилась в стадии ремиссии. Отношения между наследницами были очень сложные.

Девушка, не имеющая проблем со здоровьем, готова была на все, чтобы не делиться с родной сестрой. Однако попытки признать соперницу недееспособной не увенчались успехом – суды различных инстанций отказали истцу в силу подтвержденной медиками ремиссии наследницы, страдающей шизофренией.

Но недовольная наследница и тут не сдалась. Она продолжила всячески препятствовать получению сестрой свидетельства о праве на наследство, обращаясь в суды и прокуратуру и находя другие пути затягивания наследственного дела.

Пока тянулись судебные споры по наследственному делу после смерти отца, умерла еще одна близкая родственница сестер, после которой тоже открылось наследственное дело. Так, у ненасытной наследницы появились новые основания для обращения в суды. В этой семье споры тянутся уже более трех лет, и они не решены до сих пор".

Как избежать баталий?

Всем, у кого есть что передать своим потомкам, крайне рекомендуется задуматься о составлении завещания. Заранее составленный документ, куда под контролем нотариуса будут внесены юридически грамотные и однозначные по своей трактовке формулировки, позволит точно обозначить волю наследодателя в части распоряжения имуществом на случай смерти и справедливо разделить его собственность между родней. Опять же завещание дает возможность лишить наследства тех, кто, по мнению наследодателя, его не заслужил.

Конечно, завещание можно попытаться оспорить, сославшись на то, что завещатель в момент составления документа был болен, не в себе, находился под действием каких-то препаратов или давлением третьих лиц. Здесь наследодатель может заранее подстраховаться, получив на момент обращения к нотариусу подтверждающие его психическое и физическое здоровье справки. При наличии сомнений в том, что заявитель отдает себе отчет в своих действиях, нотариус и сам запросит медицинское заключение.

Кроме того, завещатель вправе пригласить в момент удостоверения завещания свидетеля. Нотариусы сегодня также вправе записывать процесс совершения нотариальных действий на видео. Такая запись впоследствии может быть представлена в суде в качестве доказательства адекватного поведения заявителя в момент оформления документа, его четких ответов на вопросы нотариуса и выражения согласия с содержанием завещания.

Доверие с плохим финалом

Любовь и доверие в семье, конечно, основа основ. Однако порой хорошее отношение и искреннее желание помочь своей родне может обернуться "подставой" с ее же стороны.

Чаще других обманутыми "рады быть" пожилые члены семьи, готовые, к примеру, еще при жизни подарить внукам собственную квартиру.

Взамен внучка или внук, конечно, обещает ухаживать за щедрой бабушкой или дедом, помогать лекарствами и продуктами. Договоренность, закрепленная обычно только на словах, нередко соблюдается, однако ровно до того момента, пока право собственности не переходит от стариков к одаряемым потомкам.

"В лучшем случае наивная бабушка просто не получает от внуков никакой помощи до конца своих дней, в худшем – оказывается на улице, так как им срочно понадобились деньги от продажи подаренной им когда-то квартиры", – предупреждает нотариус города Москвы Марина Соколова.

Какой вариант здесь наименее рискованный?

Стоит запомнить, что договор дарения – это безусловная сделка и расторгнуть ее практически невозможно. Все права на недвижимость в этом случае переходят одаряемому сразу, а даритель может рассчитывать только на его совесть и честное слово.

Более надежным вариантом для пожилого человека является заключение договора ренты.

Если родственники не хотят или не могут помогать, такое соглашение можно заключить с кем-то из друзей, соседей или других хорошо знакомых людей. В этом случае изначальный собственник недвижимости сохраняет право проживания в ней и регистрацию, а также получает от плательщика ренты регулярное содержание, прописанное в договоре, поясняет Соколова.

При этом на квартиру накладывается обременение, из-за которого плательщик ренты не сможет продать или иным образом распорядиться квартирой без согласия получателя ренты.

Если плательщик ренты перестанет выполнять свои обязанности, ее получатель сможет расторгнуть договор, вернуть себе квартиру и в случае необходимости найти другого помощника.

Важно, что договор ренты нельзя оформить без нотариуса – то есть гарантии законности такому документы априори обеспечены в отличие от того же договора дарения в простой письменной форме.

Финансовые "голодные игры"

Милые бранятся – только тешатся… до поры, до времени. А когда дело касается операций с недвижимостью, приобретенной супружеской парой, муж и жена превращаются в два враждующих лагеря.

Здесь многое зависит от двух вещей – времени, которое прошло с момента приобретения недвижимости, и текущих отношений между партнерами. Чаще всего споры возникают, когда супруги уже в разводе, а квартира покупалась ими много лет назад в момент, когда ни о каком разладе и речи быть не могло.

В чем корень зла?

Самые банальные примеры супружеской мести при наличии режима общей совместной собственности партнеров: отказываться давать согласие на сделку по купле-продаже совместно нажитого имущества, ставить экс-партнера в невыгодные или некомфортные условия проживания в общей квартире, всячески скрывать факт состояния в браке и совершать сделку за спиной у жены или мужа.

Еще сложнее дело обстоит, если по документам недвижимость принадлежит только одному из супругов (например, если она покупалась до регистрации брака), а фактически вкладывались в ее покупку оба партнера.

Вот пример от нотариусов:

"Пара планирует свадьбу и хочет приобрести дом в ипотеку. Ипотеку одобряют только невесте, так как у жениха нет постоянного официального места работы. Будущие молодожены решают, что выплаты ипотечных платежей будут на супруге (она заемщик средств по договору – она и будет отдавать долг банку), а вот первоначальный взнос обеспечит супруг. И все вроде бы справедливо, но вот вопрос – а сможет ли на что-то претендовать муж в случае развода? По документам право собственности на дом будет только у жены. Ипотечные платежи по квартире также будут списываться с ее счета. Пока молодожены по совету родителей обошлись распиской, подтверждающей факт передачи денег (которая пошла на первоначальный взнос) от мужа жене".

Но если отношения у супругов из примера разладятся, и жена будет отрицать финансовое участие супруга в приобретении дома, расписка ему вряд ли поможет, предупреждают нотариусы.

Расписка лишь подтверждает факт передачи денег от одного лица другому. Она не говорит о том, на какие именно цели были выданы средства и под какие условия. Получатель денег всегда может сказать, что вернул заем – к примеру, частями в течение длительного времени или "списал" долг за счет какого-то купленного за его счет имущества/оплаченного им ремонта и так далее.

Что реально поможет?

Конечно, лучше всего закреплять имущественные отношения супругов брачным договором – там можно однозначно прописать, кому что из нажитого принадлежит, как разделяются в семье долговые обязательства или кто станет собственником имущества, которое семья пока только планирует приобрести в будущем.

Однако в приведенном примере наличие брачного договора сыграет на руку, скорее, супруге – собственнице недвижимости. Именно с его помощью можно было бы четко прописать, что должником перед банком выступает только жена, то есть погашение кредита происходит из ее личных, а не совместных с супругом средств. Как объясняет нотариус города Москвы Александр Сагин, супруг в этом случае лишается шансов претендовать на долю в квартире пропорционально половине выплаченных в браке денежных средств.

«

"Помочь именно супругу в этом случае мог бы нотариально удостоверенный договор целевого займа, заключенный между партнерами", – считает нотариус города Москвы Наталия Сергеева.

Наталия Сергеева

Нотариус города Москвы

Там можно было бы прописать, что муж передал жене заем в размере первоначального взноса в ипотеку, а супруга обязуется вернуть ему эту сумму либо в денежном выражении, либо в соответствующей доле в недвижимости.

Печать нотариуса на таком договоре, во-первых, придаст ему особый юридический вес – оспорить его будет сложно, а во-вторых, даст супругу (выступающему займодателем) возможность вернуть долг без суда – посредством исполнительной надписи нотариуса, в случае если жена решит уклониться от исполнения своих обязательств по договору.