Тема договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, пожалуй, является одной из самых неоднозначных, когда речь заходит о том, как стать обладателем недвижимости или как распорядиться имеющейся квартирой. Эксперты Федеральной нотариальной палаты рассказали читателям сайта "РИА Недвижимость" обо всех возможностях и подвохах договора ренты на примерах.
Когда и кому это выгодно
Для молодых людей заключение договора ренты или пожизненного содержания с иждивением с одиноким пожилым человеком — способ в будщем стать обладателем квадратных метров, не влезая в ипотеку.
Для пожилых людей такое соглашение является возможностью сделать свою старость более обеспеченной, а для некоторых — еще и возможностью защитить нажитое недвижимое имущество от посягательств недостойных наследников.
Так почему же сделка, которая является выгодной для обеих сторон, вызывает такие неоднозначные эмоции у людей? Разберем на примере.
Маргарита Кондратьева из Усолья переехала в Москву 10 лет назад. Все это время жила в съемной квартире. Ипотеку одинокой девушке, помогающей пожилым родителям, потянуть было не под силу. Два года назад Маргарите позвонила Лидия Ивановна. Одинокая пожилая женщина оказалась дальней родственницей Риты. Сын и муж пенсионерки умерли, помощи отчаянно не хватало. Лидия Ивановна сама предложила Маргарите заключение договора ренты, или пожизненного содержания с иждивением. С посторонними людьми связываться боязно, а тут — какая-никакая родня.
Договоры ренты юристы называют одними из сложнейших: очень уж много нюансов в них необходимо учесть. Составить такой договор грамотно поможет нотариус.
Кстати, договоры ренты подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Пожилым людям важно знать: если кто-то предлагает заключить такой договор в простой письменной форме, стоит насторожиться, скорее всего, под видом договора ренты мошенники подсунут договор дарения, либо купли-продажи. Чтобы не попасть в ловушку преступников нужно своевременно обратиться за консультацией к нотариусу.
Друзья и родные, с которыми Маргарита советовалась, поделились на два лагеря. Одни говорили, что это аморально и родственникам нужно помогать не за квартиру, а из чувства долга. Другие убеждали: это выигрышный лотерейный билет. Нужно соглашаться без раздумий. Маргарита согласилась, но не без раздумий. А подумать действительно есть о чем. Как минимум о том, что же выбрать: договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением. Этот вопрос, безусловно, решают стороны договора вместе.
Существует несколько видов договоров ренты: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты, и договор пожизненного содержания с иждивением. Рассматривать есть смысл последние два, так как договор постоянной ренты — явление крайне редкое, указывают в Федеральной нотариальной палате.
Два договора — в чем разница
При заключении договора пожизненной ренты одна сторона (получатель ренты) передает имущество, чаще всего — недвижимость, другой стороне (плательщику ренты). Вторая сторона — плательщик ренты, в свою очередь обязуется ежемесячно выплачивать оговоренную в договоре сумму.
При заключении этого типа договора право получателя ренты на проживание в квартире не сохраняется. Соответственно, если участники соглашения предполагают, что получатель ренты останется жить на своих квадратных метрах, то им стоит обязательно оговорить этот момент в беседе с нотариусом или рассмотреть вариант заключения другого договора, к примеру — пожизненного содержания с иждивением.
В этом случае получатель ренты может жить в переданной по ренте квартире. Без его согласия его невозможно выписать из квартиры и продать ее третьим лицам, кроме того, на жилье накладывается обременение, которое регистрируется в Росреестре.
Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает постоянное материальное содержание в натуре. То есть плательщик ренты обеспечивает получателя ренты питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью. Перечень стороны договора определяют при его заключении. По желанию получателя ренты содержание можно полностью заменить денежными выплатами.
Так, например, пенсионерка Галина Филатова решила, что ей необходимо заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Галина Никитична неспроста хотела сделать свою старость более обеспеченной. Родион — родной сын, пенсионерке не помогает, ведет маргинальный образ жизни, даже поднимал на пожилую женщину руку. Мать и сын давно в ссоре, Галина Никитична намерена лишить его наследства и передать все бывшей жене Родиона — Ирине, которая о ней заботится. У Родиона есть инвалидность, и он может претендовать на обязательную долю в наследстве, а дарить квартиру Ирине при жизни Галина Филатова опасается. Поэтому и решила что договор пожизненного содержания с иждивением — идеальный вариант. Пенсионерка имеет квартиру, стоимостью 10 миллионов рублей. По договору, который они с Ириной заключили, на счет Галины Никитичны была единовременно перечислена сумма в 400 тысяч рублей, кроме того, ежемесячно она будет получать еще около 30 тысяч. В договоре предельно подробно прописаны все условия, которые должна выполнять Ирина: уборка квартиры, приготовление обеда, покупка продуктов, оплата коммунальных услуг.
Возможные риски
С точки зрения нагрузки для плательщика ренты, более простым и удобным можно назвать договор пожизненной ренты. Согласно Гражданскому кодексу, размер регулярного перечисления не может быть меньше, чем прожиточный минимум в регионе, где проживает получатель ренты. Для Москвы сейчас это — применительно к пенсионерам — 10 695 рублей. Содержание же с иждивением требует по закону ежемесячных расходов не ниже, чем на 2 таких минимума: без малого 21 400 рублей. Да и доказать неисполнение обязанностей по выплате денег проще, чем по обеспечению одеждой и питанием, если возникают проблемы с плательщиком ренты.
А ведь в зоне риска не только получатель ренты, но и плательщик. Встречаются настоящие старики-разбойники, которые ищут любой повод для расторжения договора. В случае с договором пожизненной ренты плательщик может упустить из виду увеличение размера прожиточного минимума в регионе и пару-тройку раз отправить своему контрагенту прежнюю сумму, но на 100 рублей меньше, чем вновь установленный порог. Получатель тут же пойдет в суд. И велик шанс, что суд вернет ему все права на квартиру, а плательщик останется ни с чем.
Еще более внимательными стоит быть тем, кто заключает договор пожизненного содержания с иждивением. Случается, что получатель ренты попросту капризничает: апельсины не те, пол вымыт плохо, суп был пересолен, а тон беседы — грубым. Цель — добиться расторжения договора.
Нотариусы рассказывают, что иной раз им приходится в приватной беседе предупреждать потенциальных плательщиков ренты о том, что они, скажем, третьи, кто пытается стать обладателем "отсроченного" наследства.
Но и здесь есть выход: на берегу оговорить, как будет подтверждаться факт исполнения обязанностей: расписка, специальный дневник, в котором будут указаны все выполненные условия получателя ренты. Некоторые продвинутые товарищи каждый визит к получателю ренты увековечивают с помощью селфи. Ну и конечно — важно сохранять все чеки от покупки лекарств, вещей, продуктов и т.д.
В целом, если обе стороны подходят к заключению соглашения вдумчиво и ответственно, договор получается выгодным обеим сторонам. Одни получают, пусть возмездную, но заботу и материальную поддержку. Другие — реальный шанс обзавестись такой желанной недвижимостью.
