Леонид Максимов: Пока буду управлять бизнесом самостоятельно

В июне 2020 года ушел из жизни генеральный директор и основатель группы компаний "Пионер" Андрей Грудин. Позднее стало известно, что предприниматель еще до своей смерти принял решение выйти из бизнеса, продав долю своему партнеру Леониду Максимову. В итоге Максимов консолидировал 100% застройщика и возглавил его лично. В интервью РИА Недвижимость теперь уже единственный акционер "Пионера" рассказал о взаимосвязи того, что случилось с Грудиным, и финансов компании, наращивании доли коммерческой недвижимости в портфеле, новых проектах в Москве и о жилом проекте девелопера в Нью-Йорке.

– Леонид Владиславович, в июне не стало Андрея Грудина. Расскажите, как вы разделяли полномочия и обязанности раньше, и что изменилось теперь с его уходом?

– У нас с Андреем всегда были разные зоны ответственности, мы не дублировали друг друга. Андрей занимался всеми внешними взаимоотношениями, я – внутренними вопросами и процессами. На нем были переговоры с банками, с крупными контрагентами и партнерами, общение с городскими властями. На мне – развитие нашего продукта, маркетинг, продажи и повышение эффективности бизнес-процессов. С начала 2019 года, когда я стал генеральным директором компании, еще и все вопросы операционной деятельности, в то время как Андрея выбрали председателем Клуба инвесторов Москвы, и он сосредоточился на вопросах улучшения бизнес-климата.

Каждый доверял друг другу в тех вопросах, которые на нём лежали, и принимал его действия. Наиболее принципиальные для компании решения мы обсуждали вместе.

После его ухода мне пришлось осваивать новые составляющие нашей деятельности, но так как мы работали вместе 20 лет, мне достаточно легко было с этим справиться. Какую-то часть работы я делегировал команде, в то время как полномочия Андрея взял на себя.

– Какие трудности компания в наибольшей степени ощутила с уходом Грудина? Сорвались ли какие-то готовящиеся сделки, если именно он вел это направление?

– Значимость и влияние Андрея в компании были очень большими и, действительно, многие вещи он двигал лично. Но мы всегда пропагандировали принцип открытости, и во все вопросы были вовлечены многие члены команды. Поэтому с уходом Андрея не было каких-то срывов.

Другое дело, что Андрей всегда вносил очень важный вклад в принятие окончательных решений, и именно этого мне сейчас не хватает. Но мы сегодня пытаемся компенсировать это коллективно интеллектом нашей команды.

– Насколько оправданы сообщения СМИ о том, что поступок Грудин совершил из-за финансовых дел компании?

«

– Парадоксально то, что как раз ровно наоборот - мы очень удачно закончили 2019 год. У нас была рекордная выручка в 40 миллиардов рублей и чистая прибыль на уровне 7 миллиардов рублей. Более того, несмотря на пандемию, в отчётности по итогам 2020 года мы рассчитываем зафиксировать улучшенные показатели - 49 миллиардов рублей выручки и примерно 9 миллиардов чистой прибыли. Поэтому то, что произошло, никоим образом не связано с финансовой стороной. Причина совершенно в другом.

– Вы сказали, что привыкли к четкому разделению полномочий и партнерству внутри "Пионера". А рассматриваете ли вы для себя продажу какой-то части из принадлежащих вам 100% акций компании?

– Партнерство – это сложный вид человеческих взаимоотношений, я бы даже сказал - искусство. Мне очень повезло с тем партнером, который у меня был. Это было практически идеальное сотрудничество, и я сильно сомневаюсь, что смогу в своей жизни еще раз встретить такого человека

Пока я буду управлять бизнесом самостоятельно. Плюс у меня очень сильная команда, и необходимости в привлечении каких-то новых сторонних акционеров нет.

– Брат Андрея Грудина Юрий остался в "Пионере"?

– У Юрия уже больше года свой бизнес. Он возглавляет компанию "Формула Сити" в Санкт-Петербурге. Раньше он возглавлял направление "Пионера" в этом городе, а после централизации двух офисов курировал строительный блок.

– А в перспективе рассматриваете вероятность проведения IPO?

– Сейчас для этого нет ни экономической возможности, ни необходимости и целесообразности с точки зрения компании. Нам пока хватает собственных денег для развития. К тому же оценка российского бизнеса сегодня далека от вершин. Поэтому поработаем еще какое-то время над усилением компании, укреплением нашей позиции на рынке, ростом капитализации. И если в последующем мы увидим целесообразность для проведения IPO и необходимость привлечения средств в капитал, например, для более интенсивного развития и выхода на новые рынки, а общая экономическая ситуация будет благоволить, не исключаю такой возможности.

– А как насчет привлечения заемных денег через публичные инструменты? Например, рейтинговое агентство "Эксперт" считает, что скоро удвоится количество застройщиков, выпускающих облигации…

– Мы давно стали привлекать облигационные займы – кажется, лет 8-10 назад. Это достаточно удобный инструмент, хотя и довольно дорогой. Сегодня стоимость таких кредитных средств примерно на 2 процентных пункта выше, чем по банковским кредитам. Удобнее всего облигационные займы использовать для покупки новых площадок, так что к ним часто прибегают девелоперы в стадии интенсивного роста.

– Получается, что "Пионер" также нацелен на интенсивный рост с учетом, что в декабре вы разместили бонды на 5 миллиардов рублей?

«

– Мы всегда выступали за органичный рост. Мы считаем, что компания не должна замирать на одном уровне, на одном объёме. Однако, наверное, и расти в разы ежегодно тоже сложно и рискованно. Поэтому мы для себя всегда ориентировались на увеличение объемов выручки приблизительно на 25-30% в год и считали, что этого достаточно. При этом "Пионер" никогда не гнался за метрами ради метров и не хотел стать компанией номер один по вводу жилья. Мы всегда старались уделять внимание качеству наших проектов и всегда были за то, что лучше построить меньше, но качественнее.

– В вашем портфеле есть крупный проект апарт-отелей YE’S. Сейчас, когда возобновилась дискуссия о юридическом статусе апартаментов, не планируете ли вы менять свой подход к развитию этого продукта или вовсе отказаться от него?

– В России апартаменты всегда были неотрегулированным продуктом, и до сих пор не понятно, что это такое. Думаю, потребуется еще какое-то время на дебаты для того, чтобы выработать в конце концов четкие правила. Для нас тема важна в связи с проектом YE’S, но мы всё-таки стоим особняком и несколько отличаемся от того, что делают основные участники рынка апартаментов. Наши объекты используются исключительно для временного проживания, практически это формат отеля. Поэтому нам важно, чтобы при всем этом регулировании учли, что на рынке существует и формат апартаментов гостиничного назначения.

– Сколько франшиз сети вы уже продали? Где и когда могут появиться новые отели?

– Мы построили три таких комплекса, сейчас достраиваем еще два. Продали две франшизы - одну в Нур-Султане на территории Казахстана, другую в Санкт-Петербурге. Под новые отели ведем переговоры с потенциальными франчайзи в регионах России и в странах СНГ и сами смотрим несколько площадок в Москве для собственного строительства.

– Говорите, что присматриваете площадки в Москве. А что вы думаете о повышении властями города платы за изменения вида разрешенного использования земли для застройщиков? Насколько это осложнит работу девелоперам?

– Это, конечно, неожиданное и очень резкое изменение, и понятно, почему все девелоперы расстроены и насторожены. Такое решение однозначно приведет к сильному росту себестоимости проекта. Для каждого конкретного проекта конечные цифры будут разными, но, по нашей оценке, они вырастут в среднем в пределах 10-15%. Соответственно, чтобы для застройщика экономика проекта осталась прежней, то и цены продаж готового продукта должны увеличиться на 10-15%. Проблемы в том, что в сегодняшней ситуации девелоперам будет трудно поднять стоимость "квадрата" быстро.

– И когда это случится?

«

– Думаю, мы будем видеть некую инерцию в моменте ухудшения экономики девелоперов. Но с течением времени, если макроэкономика и спрос будут позволять, то девелоперы будут стремиться к тому, чтобы потихонечку отыгрывать сокращение своей маржинальности и поднимать цены.

С другой стороны, город одновременно с повышением платы за изменение ВРИ ввел программу предоставления льгот при строительстве мест приложения труда, стимулируя девелоперов более активно строить коммерческие объекты. Конечная выгода девелопера может быть достаточно существенной. Поэтому те, кто не только строят жилье, но еще и имеют компетенции в коммерческой недвижимости, могут сбалансировать свой портфель, увеличив долю нежилой недвижимости. Тогда экономика их новых жилых проектов будет интереснее.

– "Пионер" будет больше кренить в сторону коммерческой недвижимости?

– Мы изначально создавали компанию с прицелом на жилье, и первые 10 лет только его и строили. Потом стали добавлять в портфель и коммерческие объекты. Сейчас доля коммерции в портфеле процентов 30-40. Думаю, примерно на таком уровне мы и будем ее держать, а может, доведем до 50%.

«

Жилье – это самый простой и понятный продукт, все умеют его строить, на нем проще заработать, и это относительно быстрые деньги. Коммерческие же объекты более сложные, но при этом более интересные. И это нас и зацепило. Мы ведь работаем не только ради денег, хочется еще и самореализовываться, повышать свой профессиональный уровень, делать проекты, которые до тебя не делал никто. Именно на таких амбициях мы когда-то первыми заинтересовались транспортно-пересадочными узлами. Увидели в этом большую перспективу для развития нашего бизнеса.

– И сейчас видите?

- Да, потому что спрос как на жилую, так и на коммерческую недвижимость строится на транспортной доступности. Поэтому мы видим огромный потенциал в так называемом транспортно-ориентированном девелопменте.

– Как идут дела по линии сотрудничества с властями Москвы в программе реновации? Сколько "квадратов" компания уже передала под переселение и сколько может еще?

– Я бы не назвал нас активными участниками программы реновации. Пока у нас есть только один пример подобного сотрудничества – это комплекс "LIFE-Кутузовский", в рамках которого мы продали городу порядка 12 тысяч квадратных метров. Но повторения этого опыта для себя я не исключаю: реновация – очень важная программа для города, и понятно, что ни один крупный девелопер не может остаться в стороне. Если городу потребуется какое-то содействие и помощь от нас, то отказываться не будем.

– А с Клубом инвесторов Москвы работаете? Они вам не предлагали занять позицию председателя клуба вместо Грудина?

– Мы активные участники клуба, задействованы в основной работе и помогаем ему. Председателем мне стать не предлагали, да я бы и не согласился, потому что никогда не был публичной фигурой. Андрей был председателем вследствие того, что он был публичной фигурой - его хорошо знали и девелоперы, и чиновники.

– Есть ли у вас новые площадки под жилье? И думаете ли расширять географию присутствия?

– Мы хотим сконцентрироваться на работе в Москве и усилить свои позиции здесь. Купили земельный участок площадью 4,5 гектара на Летниковской улице возле Павелецкого вокзала. Это площадка бывшего зала торжеств "Форум холл". Здесь планируем построить свой первый жилой комплекс в премиальном сегменте: шесть домов общей площадью около 160 тысяч квадратных метров. Объект будет сдаваться в две очереди. Завершить планируем в конце 2024 года. Сейчас заканчивается проектирование и в ближайшее время выходим на строительство. Вообще нам очень интересен сейчас именно этот район - считаем его перспективным и растущим. Активно смотрели там новые земельные участки и совсем недавно приобрели еще один – это 2,6 гектара, которые сейчас заняты бизнес-центром "Дербеневский". На его месте мы планируем построить офисы и жилье общей площадью около 70 тысяч квадратных метров.

– А разве не безопаснее диверсифицировать риски, разбивая портфель по разным локациям?

– Нет, напротив, мы любим, зайдя в какой-то район, не ограничиваться одним проектом, а наращивать своё присутствие в нем, покупая вторую, третью площадку. Это, кстати, позволяет проще делать микс коммерческой и жилой недвижимости. Дело в том, что когда ты начинаешь работать в какой-то локации комплексно и строишь действительно интересно, то в итоге можешь повысить привлекательность целого района. Когда на месте депрессивных заводов, складов и пустырей начинают возникать современные объекты, то земля вокруг них тоже начинает дорожать, и люди стремятся переехать сюда из других мест. И уже на следующей своей площадке по соседству с первой ты получаешь большую эффективность, потому что ты уже фактически строишь в районе другого уровня, продаёшь по другим, более высоким ценам, и ликвидность твоих объектов растет. Эта концепция нас ни разу не подводила.

– В Telegram-каналах проходила неподтвержденная информация о том, что у "Пионера" якобы есть проект в Нью-Йорке, в который вкладывались большие кредитные средства. Это правда?

«

– У нас, действительно, есть проект в Нью-Йорке. Два года назад мы решили попробовать заняться там девелопментом. Вошли в жилой проект, вложили в него 60 миллионов долларов собственных средств и порядка 280 миллионов долларов кредитных, на которые сейчас активно идет строительство.

– Это комплекс апартаментов?

– Это жилье, которое сдается в аренду. В США очень четко разделена жилая многоквартирная недвижимость: строящаяся на продажу, так называемые кондоминиумы, и дома для сдачи в аренду, или multi-family houses. Мы пошли по второму пути и сейчас строим такой комплекс на 520 квартир.

– Вы ведете этот проект одни или в партнерстве с кем-то?

– У нас есть местный американский миноритарный партнер с совсем небольшой долей в проекте, который несет на себе оперативное управление проектом и взаимоотношения с местными банками, органами власти и так далее. Локальный участник, который понятен местному бизнес-сообществу, обязательно нужен. Игрокам из других стран невозможно сразу самостоятельно делать бизнес в США.

– Вы планируете запускать еще проекты в США?

– Конечно, мы задумывали это не как разовую акцию, а как диверсификацию бизнеса, развитие девелопмента за пределами нашей страны. Но сейчас в силу пандемии, которая очень сильно сказалась на рынке недвижимости Нью-Йорка, сложно принимать решения о покупке новых проектов. Есть риски, которые пока трудно оценить. Сейчас нам есть чем заниматься с этим проектом. Дальше будем смотреть, как развивается ситуация на рынке. Думаю, что полгода-год, и она успокоится. Тогда можно будет задумываться над продолжением.

Беседовала Ольга ГАХОКИДЗЕ