Двуликие Хамовники: почему жизнь утекает за Садовое кольцо

Хамовники часто ассоциируются с вошедшей в легенды "золотой милей" – улицами Пречистенка и Остоженка, где уже много лет строится высокобюджетное жилье. Однако в том же районе расположены и оживленный Комсомольский проспект, и модный гастрокластер на Усачевском рынке, а также спортивный оазис "Лужников" и задумчивый Новодевичий монастырь. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", как развивались разные части Хамовников под влиянием строящегося там жилья.

Разноцветные Хамовники

Район Хамовники неоднороден, здесь за последние двадцать лет успели сформироваться своеобразные области, иногда очень сильно отличающиеся друг от друга.

Сегодня у москвичей район Хамовники ассоциируется с элитной недвижимостью – он уже много лет лидирует на рынке жилья высокого ценового сегмента. Эту часть города условно можно разделить на три локации: зона от Кремля до Садового кольца – место сосредоточения люксовых проектов; территория от Зубовского бульвара до Усачевского рынка – здесь расположено большое количество объектов социальной инфраструктуры, рекреационных и парковых зон, а также представлены наиболее востребованные премиальные жилые комплексы; пространство от Усачевского рынка до "Лужников", а также рядом с Новодевичьим монастырем, которое, в свою очередь, не так насыщено новыми девелоперскими проектами, объясняет вице-президент – руководитель инвестиционно-коммерческого блока компании "Интеко" Евгений Семенов.

Ценники в районе "золотой мили", которую составляют улицы Остоженка и Пречистенка, традиционно одни из самых высоких на рынке Москвы: средневзвешенная цена одного квадратного метра составляет более 1,5 миллиона рублей, рассказывает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Сейчас здесь реализуются проекты "Резиденция на Всеволожском", "Остоженка 11", Nabokov, Villa Grace, Кленовый Dom, уточняет управляющий директор "Метриум Премиум" Илья Менжунов.

Территория, расположенная за пределами Садового кольца, обустраивалась позже, чем Остоженка, продолжает Соловьев. Этот район сохранил множество парковых зон, с трех сторон окружен рекой, и, несмотря на близкое расположение к основным деловым локациям мегаполиса, остается "тихим" центром. Именно поэтому данную часть Хамовников особенно полюбила семейная аудитория, и со временем здесь стали активно строиться дорогие новостройки. Здесь возводят жилые комплексы Savvin River Residence, "Grand Deluxe на Плющихе", "Жизнь на Плющихе", White Khamovniki, добавляет Менжунов.

При этом указанную территорию также делят на субрынки, вроде Плющихи – район Саввинской набережной, переулков вокруг Плющихи и Смоленской, а также Пироговские улицы. Средневзвешенная цена "квадрата" в новостройке здесь равна 750 тысячам рублей, а общий объем предложения составляет 190 лотов в трех элитных и одном премиальном проектах.

"Остальную часть административного района рядом со станциями метро "Фрунзенская" и "Спортивная" называют просто Хамовники", – констатирует Соловьев. На текущий момент на первичном рынке здесь представлены в продаже около 190 лотов в 3 элитных и 4 премиальных жилых проектах.

Средневзвешенная цена квадратного метра находится на уровне 825 тысяч рублей, объясняет он. В этой локации идет реализация проектов "Садовые кварталы", Knightsbridge Private Park, Magnum, "Пироговская 14", Barrin House, добавляет Менжунов.

Золоченая тишина Остоженки

Об улице, которая долгие годы считалась самой дорогой в России, довольно часто говорят, что здесь "охранников больше, чем жителей", а также отмечают малое количество прохожих, впечатляющую архитектуру и немеркнущую славу "элитного оазиса" на подступах к Кремлю. Кроме того, "золотую милю" принято критиковать за малое количество стрит-ритейла и привычной для Москвы уличной инфраструктуры. Эксперты объяснили, что эти факторы, хотя и не "работают" на качество городской жизни, но полностью соответствуют потребностям жителей элитных проектов, которые в прямом смысле слова смогли сформировать среду обитания под себя.

В элитных проектах инфраструктура не является ключевым моментом, так как у покупателей таких квартир другие приоритеты. Им важно получить лучшее – качественный проект, именитого архитектора, оптимальные планировочные решения с необходимым количеством подсобных помещений, объясняет директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Алексей Сидоров.

Процесс застройки "золотой мили" был хаотичным и точечным, что обусловлено крайне ограниченной территорией, сетует Семенов. Зачастую девелоперы выводили на рынок элитные дома, которые не вписывались в общий архитектурный ансамбль района и не имели обширного прилегающего пространства. Здания не были ориентированы на долгосрочное качественное проживание, их основным козырем стало расположение в исторически престижном районе, объясняет он.

Если говорить об Остоженке, то здесь, конечно, мы не наблюдаем бурной социальной жизни, здесь не работают массовые инфраструктурные объекты и иногда на улицах не так много людей, соглашается управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Однако это именно то, что, собственно, и ищет та аудитория, которая покупает здесь квартиры по рекордным для Москвы ценам. Всякая активность, которая не связана непосредственно с жильцами данного района, воспринимается такими покупателями скорее отрицательно.

Потенциальный покупатель квартиры за 100 миллионов рублей и выше – это не тот человек, который вечером в тапочках выскакивает из дома и впадает в отчаяние, не найдя рядом "Азбуку вкуса", подчеркивает Менжунов. Они выбирают жилье, не ориентируясь на локальную инфраструктуру, во всяком случае, не нужно преувеличивать ее значение для этой аудитории клиентов.

"С этой точки зрения стигматизировать Остоженку как некую уходящую натуру я бы не спешил", – добавляет Менжунов.

"Элитность" данного района задает высокую планку для ставок на коммерческие площади, которую бизнес не всегда способен выдержать, отмечает менеджер по продажам коммерческой недвижимости Savills Илья Евпраксин. Если говорить о стрит-ритейле на Остоженке и Пречистенке, то здесь выживают сильнейшие, а именно устоявшиеся бренды и известные имена в сфере услуг и ресторанного бизнеса, которые за многие годы завоевали себе имидж и неизменно привлекают посетителей.

Комсомольские Хамовники

Хамовники, расположенные на внешней стороне Садового кольца, существенно отличаются от "золотой мили". Здесь есть разнообразный ритейл, точки притяжения, привлекающие людей из самых разных социальных групп, и здесь же строятся высокобюджетные новостройки уже другого формата. В результате эта часть района наполнилась жизнью, но не в такой концентрации, как, например, на Патриарших прудах, а полностью соответствуя концепции "тихого центра", где приятно прогуляться, есть, где посидеть в кафе или пройтись по магазинам, но ничто не притягивает любителей шумного досуга.

Если говорить о Хамовниках за пределами Садового кольца, то здесь, конечно, ситуация отличается от "золотой мили", отмечает Халин. "Взять хотя бы самый успешный проект последних лет и самый динамично продаваемый – "Садовые кварталы". Он предусматривает много инфраструктурных объектов, обширную территорию. И, по большому счету, покупатели шли именно на эту легенду, на эту историю", - рассказывает он.

«

Действительно, "Садовые кварталы" задумывались как альтернатива "золотой миле", а к проектированию комплекса были привлечены архитекторы, принимавшие участие в застройке Остоженки, объясняет Семенов (компания "Интеко" является застройщиком этого проекта – прим. ред.). Подход к развитию "Садовых кварталов" был принципиально другим: проект изначально предполагал комплексное освоение пространства, сохраняя при этом премиальный статус.

Евгений Семенов

Вице-президент, руководитель инвестиционно-коммерческого блока компании "Интеко"

Как уже замечалось ранее, в этой части Хамовников расположены два субрынка: Плющиха, Пироговская улица и Саввинская набережная образуют один, а территория вокруг станций метро "Фрунзенская" и "Спортивная" – второй, уточняет Соловьев. Две эти локации суммарно на протяжении последних трех лет удерживают лидерство по количеству проданных лотов: каждый четвертый лот на первичном рынке высокобюджетной недвижимости приобретен именно здесь, говорит он. При этом абсолютное большинство покупает здесь квартиры для собственного постоянного проживания. Высока доля семейных покупателей с детьми, для которых предусмотрена вся необходимая социально-бытовая инфраструктура: школы, детские сады, магазины, рестораны и прочее.

"Конечно, знаковый проект для Хамовников – это "Садовые кварталы" – самый масштабный на сегодняшний день комплекс в районе", – соглашается Менжунов. В силу его размеров он будет хорошо обеспечен инфраструктурой соответствующего премиального уровня, причем ею смогут пользоваться жители всего района.

«

"Сейчас застройщики прекрасно понимают, что делать ставку исключительно на "клубный" режим использования инфраструктуры в клубном доме нет смысла – недостаточно клиентов для поддержания бизнеса арендаторов. Поэтому появление новостроек автоматически обогащает сложившуюся сеть коммерческих услуг новыми и интересными сервисами премиального уровня", – объясняет он.

Илья Менжунов

Управляющий директор "Метриум Премиум"

"Садовые кварталы" развиваются уже на протяжении десятилетия, и за этот период проект впитал наиболее популярные общественные тренды, повлиявшие на его облик, рассказывает Семенов. Например, в последние годы большинство людей стали стремиться к здоровому образу жизни. Учитывая это, в строящихся кварталах предусмотрено наличие спортивных площадок. Кроме того, вместо дополнительного пространства с ресторанами был спроектирован большой фитнес-центр с бассейном, продолжает эксперт.

Также в процессе развития "Садовых кварталов" одним из концептуальных решений стал отказ от строительства бизнес-центра, вместо него сейчас возводится один из жилых кварталов проекта. Таким образом, внутри комплекса будет сохранена спокойная семейная атмосфера без наплыва офисных работников, обращает внимание он.

Формат застройки, отличающийся от стандартов "золотой мили", повлиял на уличную жизнь не только появлением новых жителей, но и созданием качественных площадей для аренды, отметили эксперты.

"В районе увеличилось количество коммерческих площадей под аренду и на продажу благодаря появлению новых жилых комплексов: ЖК "Садовые кварталы", ЖК "Дом на Трубецкой" и так далее, которые оказались высоко востребованы покупателями и арендаторами", – объясняет директор направления стрит-ритейл Knight Frank Виктория Камлюк.

В целом, можно сказать, что стрит-ритейл всегда сконцентрирован там, где есть потенциальные покупатели (офисные сотрудники, государственные служащие, медработники, учащиеся и обычные жители района).

Наиболее востребованными среди операторов стрит-ритейла и насыщенными уличной жизнью на сегодняшний день являются локации вблизи станций метро "Фрунзенская" и "Спортивная", продолжает Камлюк. Это связано с тем, что за счет потоков пассажиров, выходящих из метро, пешеходный трафик этих мест очень мощный. Достаточно высока концентрация точек уличной торговли и рядом с прогулочными зонами вокруг парка Трубецких, на Пироговке и возле "Усачевского рынка", говорит Камлюк.

Еда, история и спорт

Самая удаленная от центра часть Хамовников имеет сразу три разноплановые точки притяжения, никак не связанные с жилыми новостройками: это "Лужники", Новодевичий монастырь и Усачевский рынок. Вокруг них мало площадок, на которых можно построить новые жилые проекты, но при этом ощущается потенциальный интерес застройщиков и будущих покупателей.

В целом Хамовники – это весьма плотно застроенный район, поэтому у девелоперов здесь нет широких возможностей для реализации проектов, рассуждает Менжунов. Конечно, точечные проекты будут появляться, и мини-локации для них найти можно, но такие возможности с каждым годом будут все более ограниченными.

Есть южная часть Хамовников (за ТТК), которая почти полностью занята спортивными объектами за исключением большого участка, прилегающего к ТТК (ограничен Лужнецкой набережной, ТТК, Новолужнецким проездом и Комсомольским проспектом). Здесь возможно более или менее масштабное строительство. Есть сложившийся хороший квартал сталинской застройки между Фрунзенской набережной и Комсомольским проспектом, и здесь едва ли можно построить новые объекты, говорит Менжунов.

Нельзя не отметить в качестве драйверов развития местной инфраструктуры ввод в эксплуатацию новых качественных жилых комплексов, повышающих численность населения района, а также такие центры притяжения, как, например, Усачевский рынок, добавляет Евпраксин.

На Усачевский рынок приезжают вкусно поесть, закупиться и просто провести досуг, вряд ли такому крупному объекту могут составить конкуренцию объекты стрит-ритейла в окрестных домах, уточняет Сидоров. Однако стоит отметить, что магазины, расположенные рядом с этим точками, были переведены в более дорогой формат.

«

Еще одна точка притяжения – это Новодевичий монастырь, добавляет Халин. Не так много домов имеют хорошие виды в сторону монастыря, в сторону Новодевичьего пруда, но, тем не менее, пешая доступность до этого объекта ценится в Хамовниках достаточно высоко, в том числе и среди покупателей элитного жилья. Несколько элитных проектов находятся буквально в нескольких сотнях метров от Новодевичьего монастыря, продолжает он.

Дмитрий Халин

Управляющий партнер Savills в России

В Хамовниках есть и другие территории для развития, отмечает Халин. Главный участок, это, прежде всего, территория нынешнего строительного рынка возле Фрунзенской набережной. Рано или поздно она также будет застраиваться элитным жильем, и здесь наверняка вырастет еще один большой элитный проект. Кроме того, появятся новые площадки и на месте выводимых промышленных предприятий. Они, как правило, все площадью до 1 гектара. Таких площадок в настоящее время около пяти на данной территории, заключает Халин.