Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

Владимир Воронин: Мы избежали болезни роста

© Фото : ФСКПрезидент девелоперской группы ФСК Владимир Воронин
Президент девелоперской группы ФСК Владимир Воронин
Финансовая модель каждого девелоперского проекта ГК ФСК просчитывается таким образом, что ход строительства не зависит от негативных рыночных факторов, утверждает президент группы Владимир Воронин. В интервью РИА Недвижимость он рассказал, зачем группа провела ребрендинг, почему ей не грозит судьба Urban Group, а также за что он любит своего главного конкурента.
– Владимир Александрович, наше с вами последнее интервью было три года назад, когда рынок девелопмента начал сосредотачиваться в руках крупных игроков, а небольшие компании стали его покидать. Какие изменения произошли с вашей компанией за это время?
– За это время мы уверенно вошли на рынок Москвы, вывели три проекта и получили согласование еще на несколько. Если три года назад в нашем портфеле проектов Московского региона на Подмосковье приходилось 71% и только 29% на Москву, то сейчас уже 60% на 40%.
– Зачем вам понадобился ребрендинг и смена названия? Вам осложняло жизнь то, что "Лидеров" на рынке слишком много?
– Да, одной из причин, по которой мы задумались о ребрендинге, было существование на рынке компаний с похожими названиями, которые еще и в рекламе под нас работали. "Лидер-Инвест" как бренд сейчас не существует, но он нам и не особо мешал. А вот у "Лидер Груп" – проблемы, и многие их обманутые дольщики обращались к нам, не понимая, что мы совершенно разные компании.
Но была и другая логика: ребрендинг стал отражением изменений внутри компании. Из небольшого частного девелоперского бизнеса мы за 14 лет выросли в группу со своими производственными мощностями (ДСК-1), генподрядной организацией (МСУ-1), производством материалов (торговый дом "Партнер") и так далее. Все эти компании теперь объединены в группу компаний ФСК.
Девелоперские проекты мы будем выводить под двумя брендами. Бренд ДСК-1 мы планируем оставить в основном для проектов в стандарт классе. Наши исследования показали, что ДСК-1 у людей ассоциируется с компаниями с госучастием ("Аэрофлот", Сбербанк и так далее). Под брендом ФСК в перспективе мы будем работать в более высоком сегменте рынка.
– Что еще поменялось при ребрендинге, кроме названия и логотипа?
– Мы собрали все компании в единую группу. Раньше структура была сложная, теперь все активы объединены под одним юрлицом – ГК ФСК. С прошлого года мы перешли на консолидированную отчетность по МСФО и получили недавно рейтинг АКРА "BBB+".
– Urban тоже был большим и считался надежным. Про вас периодически возникают разговоры, что вы можете повторить их судьбу.
– Есть корпоративная борьба, у некоторых девелоперов есть не совсем чистые методы работы: купить блогеров, вбросить негатив через телеграм-каналы. Это обычная история, когда ты становишься заметным игроком.
Лично я телеграм-каналы перестал читать, только если приколы какие-то, анекдоты, чтобы мозг очистить. Как говорил профессор Преображенский, не читайте до обеда советских газет.
Плюс еще история с жуликом Карамзиным намеренно раскручивается.
  Автомобиль Следственного комитета РФ у входа в здание Совета Федерации РФ
Подмосковные следователи признали факт мошенничества с акциями ДСК-1
– Кстати, как она повлияла на ваш бизнес?
– На настроениях покупателей эта ситуация никак не отразилось. Власти и регуляторы и так все понимают. А для корпоративной борьбы разные теории заговора, намеки на мощные связи в высоких кабинетах и прочая мистификация, хоть и полная ерунда, но, наверно, может отпугнуть других жуликов, которые бегают вокруг любой успешной компании.
– Так почему вы все-таки уверены, что судьба Urban вам не грозит?
– В отличие от Urban мы избежали болезни роста. Мы росли постепенно, избегая кредитов. У нас вся кредитная нагрузка – миллиард-полтора при выручке в семь миллиардов в месяц. Все наши площадки покупаются из прибыли предыдущих проектов. Я долго выстраивал такую систему и накапливал подушку ликвидности, чтобы не бояться никаких рисков. У меня был негативный опыт в "Главмосстрое". Да, там был рейдерский захват, но "Главмосстрой" тогда действительно был колосс на глиняных ногах, и когда на него напали, у нас просто не было средств и ресурсов, чтобы защищаться. Сегодня, у нас есть запас прочности на случай форс-мажоров.
Urban, конечно, делал хороший продукт. Есть две компании, чьи дома можно представить с закрытыми глазами – Urban и ПИК. И это очень важно.
Другое дело, что в Urban неправильно работали с себестоимостью. Мы строили у них на подряде, поэтому я знаю ситуацию изнутри. У них были реально дорогие дома. Они выводили продукт на рынок, он был востребован и продажи составляли 250-300 квартир в месяц. Думая, что так будет всегда, они начинали новые объекты, закладывали такой же объем продаж в свои прогнозы. И как только продажи стали проседать, вся финансовая модель посыпалась. К таким изменениям спроса нужно заранее готовиться. У меня в каждом проекте есть расчет, какой объем мы должны продавать по консервативному сценарию, например, в 70 квартир ежемесячно. В этом случае я спокойно держу темп продаж в 100-120 квартир в месяц, и, если происходит какой-то скачок спроса, мы повышаем цены и возвращаем спрос к целевому показателю.
– Проблемы Urban усугубили обязательства по чужим обманутым дольщикам. А насколько они обременительны для вас?
– Начнем с того, что власти Подмосковья никому не навязывают дострой объектов. Например, нам предлагали достраивать "Лайково", я просчитал – у меня экономика не сходилась. Мне говорят – а вот Urban согласился. Я еще подумал тогда, что или они что-то "химичат", или просчитались.
Обычно компания, которая соглашается достраивать чужие проблемные объекты, подходит к вопросу по-другому. Просчитывается общая экономика: сколько стоит достроить и как это можно компенсировать при работе с другими проектами компании. Например, разрешить большую плотность или этажность, изменить назначение земельного участка. Это обычный переговорный процесс.
– В некоторых публикациях иногда упоминается ваше мальтийское гражданство, якобы вы приготовили себе запасной аэродром. Зачем оно вам нужно?
– Просто для нормального перемещения по миру. У меня есть такая возможность, я ей воспользовался. В депутаты или чиновники я не собираюсь. Как был налоговым резидентом в России, так и остался. Отдыхать тоже больше не стал, как ездил на новогодние и майские, так и продолжаю.
– Как вы собираетесь решать вопрос с соцобъектами в ЖК "Скандинавский" в Мытищах, участок под которыми оказался под арестом?
– Есть несколько вариантов. Администрация предлагает построить школу и садик в других местах в Мытищах, но я против, потому что это не решает проблему наших жителей. Я предлагаю отдать под детский сад нежилые помещения в уже построенных домах. И увеличить школу в "Датском квартале", который находится недалеко, а для доставки детей подарить области несколько автобусов.
И еще есть вариант, что мы все-таки выиграем суды и снимем арест с участков.
Молоток судьи
Девелопер ФСК судится с властями Мытищ из-за соцобъектов
– А нельзя было заранее просчитать риски?
– Арестовали участок позже, а до этого никаких обременений не было. Там еще у нескольких собственников. Участки под арестом и у других участников рынка, даже муниципальные земли, никто не мог предугадать.
– У вас также уже несколько недель остановлено строительство школы в "Поколении" в Отрадном, почему?
– Так как открытие школы планируется на сентябрь 2020 года, мы досрочно возвели монолитную коробку. Без внутренних работ, которые нет смысла делать и оставлять без отопления. Рабочие ресурсы пока перекинули на другой объект.
В ноябре мы возобновим строительство и до сентября в любом случае сдадим. Мне эта школа тоже нужна, потому что пока я не дострою, плачу огромную арендную плату за землю.
– Как сейчас обстановка на рынке Ленинградской области? Там действительно снизилось предложение, вызвав рост цен?
– Когда мы начинали в Ленобласти, рентабельность была нулевая, но мы рассчитывали, что цены вырастут. Так и произошло, они выросли и мы что-то заработали, но с огромными проблемами. Там нет правил игры, могут просто шантажировать – постройте, например, нам дорогу, а то мы ваш дом не введем. Я не привык так общаться, с такого рынка мне проще уйти.
Мы все достроили и решили сосредоточиться на рынке Санкт-Петербурга.
– Насколько неприятной стала для вас новость, что ПИК планирует начать там 15-20 новых проектов?
– Я на самом деле люблю рядом с ПИК продавать. Они много вкладывают в рекламу, а клиент нередко приходит в локацию и выбирает нас. Везде, где начинает продавать ПИК, у нас продажи вырастают в полтора раза.
– А другие регионы рассматриваете?
– Глобально пока нет, только в вялотекущем режиме.
– Планируете ли вы развивать эксплуатационное направление и делать из группы "Комфорт" что-то похожее на "ПИК-Комфорт"?
– Мне очень нравится ПИК, но у него, как у любого монстра, есть и слабые стороны. У них политика такая – быть самым большим, быть номер 1. Поэтому "ПИК-Комфорт" вышел на рынок и начал скупать эксплуатирующие компании дороже, чем они стоят. В итоге он набрал себе почти 60 миллионов квадратных метров, в том числе в старом жилом фонде, что естественно привело к убыткам.
Конечно, мы хотим развивать эксплуатационное направление и считаем, что эксплуатация – это самая лучшая коммуникация с жителями, она помогает формировать пул лояльных клиентов.
Но мы подходим к выбору объектов в портфель более избирательно, у нас нет задачи за счет полномасштабной скупки взять большой объем.
Когда наши структуры ("УК Сервис 24" и ООО "УК Ритц Сервис") объединялись с группой "Комфорт", у нее уже было 2,5 миллиона квадратных метров. Дополнительно мы купили управляющую компанию у "Текты" – "Глобал Сервис", с портфелем под управлением общей площадью 700 тысяч квадратных метров. Сейчас в управлении группы объекты общей площадью 5,5 миллионов квадратных метров. Она развивается как самостоятельный бизнес, его задачи – занять на рынке ЖКХ одну из лидирующих позиций по количеству обслуживаемых квадратных метров, повышать эффективность, внедрять дополнительные услуги и сервисы, увеличивающие доходность компании.
– Вы стремитесь перейти на продажи готового жилья. Может ли весь рынок перейти полностью на готовое жилье, и насколько дороже оно станет для покупателей?
– Наверно, полностью на готовое перейти все-таки невозможно. Но мы все время увеличиваем его долю, сейчас уже половина наших продаж приходится на построенные дома. Сейчас, например, в Королеве обсуждаем один проект. Там рентабельность небольшая, больше для загрузки ДСК, и логично сначала построить дома, а потом их продавать.
Конечно, готовое жилье дороже. Раньше разница от котлована до готового дома была порядка 20-25%, с введением новых правил она будет примерно 15%. Спекулянты, которые покупали на котловане, сейчас с рынка уходят, и остаются те, кто покупает для себя. И часто люди лучше покупают уже готовое, чем строящееся.
Беседовал Константин Балакин
Рекомендуем
Рождественский базар в Вене
Продажный хоррор
Строительство жилого комплекса. Архивное фото
Фонд дольщиков: 90 застройщиков обанкротилось в России с августа
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала