Не виноватая я: за какую ложь застройщиков не накажут

Дольщики часто сталкиваются с тем, что часть обещаний застройщиков, особенно тех, что не вошли в условия ДДУ, не выполняются, и при этом наказать за такой обман не получается. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", как застройщикам удается безнаказанно "обманывать".

Строительство инфраструктуры

Дольщики часто сталкиваются с тем, что состав обещанной инфраструктуры меняется по мере строительства ЖК, а также сильно сдвигаются обещанные сроки ее ввода.

Состав объектов инфраструктуры определяется еще на этапе проектирования комплекса, в зависимости от количества будущих жителей, объясняет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Между властями и девелопером заключается договор о развитии территорий, в котором и указывается перечень инфраструктурных объектов. Другой вопрос в том, что девелопер может самостоятельно решать, в какие сроки появится детский сад или школа. И, увы, на рынке немало примеров, когда создание "социалки" откладывалось на несколько лет, в результате жители сталкивались с дефицитом детских садов и школ.

Если возведение социальной инфраструктуры подразумевается проектом, объекты предусмотрены ГПЗУ, то застройщик возлагает на себя обязательства по ее возведению, подчеркивает руководитель юридического департамента "Миэль-Новостройки" Антонина Друева. Если же подобных объектов нет в документах, то не следует исключать вероятность того, что обещания останутся обещаниями.

Однако отсутствие инфраструктуры не является достаточным основанием для того, чтобы суд счел обязательства застройщика перед дольщиком неисполненными, так как это не прописано в ДДУ.

«

Несмотря на признание дольщика "слабой стороной" ДДУ, судами принимается во внимание его поведение и характер заявленных им исковых требований. Кроме того, судом может быть установлено злоупотребление дольщиком своими правами, отмечает адвокат юридической фирмы "Юст" Дмитрий Забродин.

В похожем деле суд однажды отметил, что основанием для отказа от подписания акта приема-передачи квартиры являются не любые недостатки, а только такие, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, добавляет он.

Обещанный паркинг

Строительство паркинга также часто беспокоит дольщиков, особенно если в их ЖК реализуется концепция "двора без машин", то есть заранее понятно, что мест для парковки будет крайне мало, и без капитального гаража не обойтись.

Как правило, из проектной декларации и экспертизы становится понятно, каким образом застройщик будет решать вопрос по обеспеченности в машино-местах, рассказывает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Но в редких случаях могут возникнуть нюансы с документами, например, паркинг уже строят, но по документам его нет, однако в этом случае и продавать его не смогут.

Сегодня в большинстве жилых комплексов проектируются подземные парковки. Поэтому в проектной декларации вы можете ознакомиться с количеством машино-мест. На строительство наземных паркингов девелоперы также должны получать документацию, поэтому при наличии разрешения на строительство такого объекта можно быть уверенными в том, что паркинг вскоре появится, добавляет Литинецкая.

ЖК разросся

Еще одной проблемой, из-за которой дольщики часто недовольны своим застройщиком, является разрастание проекта. Речь идет о случаях, когда первая очередь рекламируется как камерный, практически клубный дом, но в дальнейшем вокруг него вырастают новые корпуса в неограниченном количестве.

В действительности застройщик может поменять генплан. К примеру, в одной столичной новостройке вместо обещанного парка девелопер строит еще один корпус. Митинги покупателей не привели к результату. Если площадь участка и обеспеченность социальными объектами будут соответствовать при строительстве еще одного дома в комплексе, то застройщик, скорее всего, получит разрешительные документы, предупреждает Литинецкая.

Законодательно застройщику не запрещается расширять количество объектов в проекте при соблюдении всех норм закона и не нарушая прав покупателей смежных объектов.

В случае увеличения количества объектов (корпусов) застройки в проекте застройщик обязан предусмотреть и расширить элементы инфраструктуры проекта, соблюсти законные права участников долевого строительства в реализованных объектах, а также установленные градостроительные регламенты и нормы, выполнить все требования закона, соглашается Друева.

«

Один из застройщиков в Петербурге продавал квартиры на набережной и позиционировал один из корпусов как видовой, то есть из всех квартир должен был открываться вид на море, рассказывает риелтор Ирина Лысенко. Квартиры в этом корпусе стоили дороже, чем в соседних. Но в итоге небольшой участок перед этим корпусом продали и застроили, и никакого вида не стало, сетует она, добавляя, что такие ситуации – не редкость.

Ирина Лысенко

Риелтор

Отделка подкачала

Качество отделки все чаще становится предметом споров и недовольства дольщиков, и в этом случае их борьба с застройщиком может идти с переменным успехом, поскольку этот параметр, как правило, прописан в условиях ДДУ.

Как правило, чаще всего нарушение застройщиком условий договора выражается в низком качестве отделочных материалов, технологического и инженерного оборудования в квартирах, материалах наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности многоквартирного дома, объясняет Друева.

«

В последние пару лет ради экономии девелоперы нередко пересматривают концепцию входных групп, упрощая отделку. В элитном классе был случай, когда на рынок вышел уже готовый дом с неудачной отделкой входных групп, напоминающих скорее больничную палату, чем лобби, вспоминает Литинецкая. В результате девелопер столкнулся с крайне негативным мнением потенциальных клиентов, которые попросту уходили в другой проект только из-за неудачной отделки мест общего пользования. В итоге уже в готовом доме входные группы были заново отремонтированы, и это повысило продажи.

Мария Литинецкая

Управляющий партнер компании "Метриум"

В то же время покупатель не может подать в суд на застройщика, если реализованный проект отличается от того, что нарисовано в буклете. Любой девелопер уточняет, что изображения могут не соответствовать проекту. Это и становится его подстраховкой на случай судебных разбирательств.

Проект на себя не похож

Огромное разочарование настигает дольщиков, когда они обнаруживают, что их дом в реальности выглядит совершенно не так, как на рендере, а некоторые параметры, обещанные в рекламных буклетах и просто на словах, просто отсутствуют.

Строительство здания, особенно по "индивидуальному проекту", – это всегда технически сложный процесс, поэтому внесение небольших корректировок неизбежно, сетует Литинецкая. Чаще всего изменения могут касаться цветовых решений для фасадов или мест общего пользования, декоративных элементов архитектуры, дизайна прилегающих территорий.

Судить о возможности реализации застройщиком всех задумок в проекте позволяет его репутация на рынке, количество введенных в эксплуатацию объектов, добавляет Друева. Кроме того, проекты, в реализации которых содействуют органы муниципальной власти, либо в рамках комплексного освоения территории, как правило, завершаются с минимальными отклонениями от заявленного застройщиком плана, подсказывает она.

«

Так один петербургский застройщик продавал на Лиговском проспекте ЖК, в котором обещал, что все квартиры будут с панорамными окнами, вспоминает Лысенко.Но вскоре дольщики увидели, что застройщик выкладывает пеноблоки так, то ни о каких панорамных окна речи быть уже не может. Застройщик это объяснил предписаниями пожарных. В итоге после бунта дольщиков и открытого голосования в группе, стороны решили оставить высоту от пола в один пеноблок. Не совсем панорамные окна, но максимально приближенный к ним вариант. К слову, в соседнем ЖК дольщики столкнулись с аналогичной проблемой, но не смогли самоорганизоваться и получили обычные окна, добавляет риелтор.

Ирина Лысенко

Риелтор

В итоге самым простым способом убедиться в том, что девелопер выполняет обещания, становится анализ характеристик уже реализованных жилых комплексов того же застройщика или сданных очередей в том же проекте, заключает Литинецкая.

Если девелопер показал себя с лучшей стороны, то есть все основания ему доверять. Подпорченная репутация сегодня может поставить крест на бизнесе застройщика, поэтому большая часть компаний все же старается приблизить характеристики проекта к заявленным, резюмирует она.