Токсичные покупатели, которым страшно продавать квартиру

Покупатель считается наиболее уязвимой стороной при купле-продаже квартиры. Однако и для продавцов этот процесс часто проходит не гладко, и есть риск, что придется возвращать деньги (часто уже потраченные), а то и получить обвинение по настоящей уголовной статье. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", с какими покупателями лучше не связываться, чтобы не получить больших проблем.

Отнимут ваши деньги

"Красный уровень" опасности представляют для продавца покупатели, сделки с которыми могут быть расторгнуты, объясняют эксперты.

Поэтому проверять покупателя нужно не менее тщательно, чем они сами проверяют продавца и квартиру на предмет рисков. Эксперты выделили несколько видов потенциально опасных типов покупателей.

Банкроты. Покупатели редко расторгают сделки – опаснее всего связываться с банкротами, так как они не смогут произвести взаиморасчеты и сделка будет приостановлена, комментирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Если уже запущена процедура банкротства, а он планирует альтернативную сделку, есть высокий риск, что по цепочке все сделки признают незаконными. Как правило, такая категория граждан пожелает оформлять покупаемое на супругу или родственников, добавляет генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.

Чтобы не допустить негативных последствий в данном случае, продавцу стоит проверить реестр дел о банкротстве и судебную картотеку.

Недееспособные. С недееспособными покупателями вопрос может быть опасен, если продавец просит по каким-либо причинам завысить стоимость квартиры в договоре, говорит Каширцев. Потом покупатель или его опекун подадут на признание сделки недействительной. Продавец будет вынужден отдать сумму по договору.

Чтобы выявить недееспособность, стоит запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Рискованно совершать сделки и с людьми, которые были лишены дееспособности по суду, добавляет Дымова. Лучше заранее получить информацию об этом через МФЦ, либо нотариус делает это самостоятельно в рамках подготовки к сделке. Также стоит внимательно относиться к покупке недвижимости у людей, находящихся под опекой (старше 18 лет), так как от их имени будут действовать родственники или интернат.

Если человека не лишили дееспособности через суд, то он спокойно может продавать-покупать все, что ему заблагорассудится, говорит управляющий агентством безопасной недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков.

«

"Впрочем, мы столкнулись однажды с интересным случаем: человек показывал нам справку, в которой черным по белому было написано, что наличие психического заболевания не является препятствием для совершения сделок с недвижимостью. И вот имеет ли смысл вступать с ним в сделку – большой вопрос, потому что в данном случае все-таки есть подтверждение проблемы с психическим состоянием, добавляет Вишняков.

Сергей Вишняков

Управляющий агентством безопасной недвижимости "Вишня"

Лжецы. К такой категории можно отнести покупателей, которые намеренно и часто успешно скрывают особые обстоятельства, которые делают сделку с ними невозможной или незаконной. Известен случай, когда клиент скрыл факт нахождения в браке, купив при этом квартиру для любовницы, вспоминает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Как об этом узнала законная супруга, история умалчивает. Но закончилось все тем, что через суд жена оспорила сделку. Поэтому нужно внимательно проверять, состоит ли покупатель в браке.

Мошенники. Речь идет о покупателях, чьей целью изначально является завладение чужой собственностью преступным путем.

«

Был такой случай: продавец самостоятельно продавал дом, рассказывает Каширцев. К нему пришел покупатель и внес задаток на срок 1 месяц, причем оформили нотариально. После этого покупатель еще дважды переносил сделку, каждый раз внося дополнительный задаток. Причем каждый из задатков он оформлял отдельным договором, в котором фиксировал и ранее внесенные суммы. В итоге на основании этих трех договоров получилось, что он передал продавцу 63 тысячи долларов, реально же он внес только 25 тысяч. Покупатель подал на продавца в суд, потребовав признать за собой право на дом, и суд признал его право собственности на основании передачи денег, поскольку по документам получалось, что он передал более половины суммы, указанной в договоре. Разницу между мнимо уплаченной суммой (63 тысячи долларов) и стоимостью дома по договору (78 тысяч) он также уплатил. Это был 2003 год. И только в 2009 году дом был отсужен назад.

Владимир Каширцев

Генеральный директор компании "Азбука Жилья"

"Если покупатель пришел, мало знать или не знать его историю жизни, нужно понимать, реально ли он с деньгами", – отмечает Каширцев.

Отнимут ваше время

"Оранжевый уровень опасности" – это покупатели, которые могут неоправданно затянуть сделку, отказаться от нее, лишив продавца возможности быстрой продажи, или навязать множество ненужных условий, объясняют эксперты.

Слишком тревожные. Рынок недвижимости на сегодня столкнулся с проблемой "токсичных " покупателей. Это люди, которые испортят любую сделку сами или приведут горе-юриста, имеющего посредственное отношение к недвижимости, но считающего себя профи, сетует руководитель северо-восточного отделения (ВДНХ) "НДВ – Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.

«

Эксперт вспоминает случай, когда родители покупали сыну-молодожену квартиру в ипотеку и оформляли ее на себя. Место для расчетов покупатели выбрали самостоятельно, заверив всех, что ячейки есть в банке, а придя на сделку, начали учить всех проводить сделку. То им банк плохой, так как ячейки не работают, причем в другой не хотят идти, доверяют только этому. То наличные никому не дадут – "вдруг продавец мошенник", или "может он недееспособный", или "может он женат" и вообще "квартира у него с перепланировкой, брать ее опасно". После многочисленных оскорблений, продавец встал и ушел со сделки, отказавшись продавать им квартиру. После чего покупатели грозили продавцу судом, что тот будет отвечать за то, что они понесли траты на проезд на поезде всего семейства до места сделки. Перед продавцом мы извинились за поведение покупателей, и буквально через неделю нашли другого покупателя. Сделка прошла легко и быстро.

Елена Мищенко

Руководитель северо-восточного отделения (ВДНХ) "НДВ – Супермаркет Недвижимости"

Юрист. Мы не против юристов, имеющих повседневную практику подготовки и ведения сделки, но чаще всего приведенные юристы бывают из разных областей юриспруденции. И их видение пакета документов, подтверждающих те или иные факты, не соответствует возможности собрать их или предоставить, сетует Каширцев. Сама сделка часто находится под угрозой срыва даже в момент ее проведения.

«

Несколько лет назад мы выступали риелтором от продавца загородного дома, вспоминает случай из практики Литинецкая. Потенциальным интересантом стал человек, работающий аудитором. Это наложило определенный отпечаток на его личность и поведение. Покупатель категорически отказался предоставлять нам паспортные данные, опасаясь того, что они попадут не в те руки, и рано или поздно мошенники смогут оформить на него кредит. Аудитор также не согласился дать аванс за объект, объясняя это риском исчезновения продавца с крупной суммой. И мы согласились на это условие, несмотря на то, что владелец дома проживал на тот момент в другой стране. Но "вишенкой на торте" оказался торг в день подписания договора купли-продажи. Аудитор пытался снизить ранее оговоренную стоимость на 10%, хотя собственник прилетел из-за границы для подписания соглашения. В результате покупателю пришлось отказать. Мы в свою очередь потеряли два месяца, которые потратили на обсуждение деталей сделки.

Мария Литинецкая

Управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая

Поэтому если понятно, что покупатель проблемный, то проще сразу искать другого, советует Литинецкая.

Самостоятельные. Покупатели, выходящие на сделку без агента, читают интернет и получают бесплатные консультации от так называемых юристов, а далее начинают требовать предоставления документов, не обязательных для сделки и выполнения каких-то не нужных условий, сетует Каширцев.

Жадные. Страшен тот покупатель, кому и торг дали хороший, и оптимизировали расходы по сделке, а ему мало, продолжает собеседник агентства. В Москве есть сложившаяся практика по схемам сделок, по определению той стороны из участников сделки, которая несет определенные расходы. Так, сегодня расходы по оформлению сделки и регистрации традиционно несет покупатель. Когда ему объясняешь, что в этом случае необходимо будет воспользоваться центрами регистрации, а не самим идти в МФЦ (касается альтернативных сделок), также стоит ждать неадекватного поведения.

Бедные. Имеются в виду покупатели, которые идут на сделку с ипотекой без первоначального взноса или совсем минимальным, говорит Каширцев. Как показывает практика, здесь начинаются проблемы с брокерами или с ценой объекта.

Вынесут мозг

"Желтый уровень опасности" представляют покупатели, которые на сделку все же выйдут, но в процессе доставят массу хлопот и нервотрепки, рассказали эксперты.

Переменчивые. Как гласит мудрость американских риелторов – "все покупатели лжецы", рассуждает генеральный директор агентства недвижимости "Невский простор" Александр Гиновкер. "Не потому, что они плохие, а из-за того, что, как правило, клиенты не знают, чего хотят. Зачастую даже не знают, какой у них бюджет покупки. По нашей практике, у клиента может меняться все: от района до числа комнат в покупаемой квартире", – сетует он. Такие покупатели могут по два и более раз ходить на просмотры, соглашается Каширцев.

Туристы. Также раньше была такая категория покупателей, как "скучающие жены богатых мужей". Они не работают и от безделья ходят и смотрят дизайны квартир, продолжает Гиновкер. Точно так же поступают и "туристы", которые ходят на просмотры, задают вопросы, но не имеют намерения покупать.

Экстраверты. Такие покупатели настаивают на внесение аванса напрямую продавцу в надежде договориться с ним о проведении сделки без посредников, рассказывает Каширцев.

К сожалению, заключает он, не всегда можно выбрать себе идеального покупателя, но присмотреться к нему и подготовится к "совместному пути" по подготовке сделки и ее проведению возможно.