Так плохо, что хорошо: как нажиться на недвижимости в "неспокойных" странах

Нестабильная экономика и сложная политическая обстановка в государстве, как правило, отпугивают от страны желающих купить там недвижимость. Но некоторые инвесторы рассчитывают купить недвижимость по низким ценам и разом обогатиться, когда дела в стране наладятся. О перспективных, но рискованных местах, недвижимость в которых может резко взлететь в цене, эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость".

Беспокойная Европа

Покупка недвижимости в одной из европейских стран кажется традиционным и очень надежным вложением средств. Однако Европа неоднородна, и на ее просторах встречаются страны-аутсайдеры, на которые тем не менее делают ставку отважные инвесторы с лозунгом "все или ничего".

Каждый год "выстреливают" новые рынки, которые пытаются (и не без успеха) отобрать часть спроса на недвижимость у традиционных и признанных стран-лидеров, объясняет ведущий аналитик портала Prian.ru Анастасия Фалей.

Для повышенного спроса должны присутствовать несколько факторов, продолжает она: низкие цены, отсутствие ограничений на покупку, бонусы в виде получения вида на жительство, туристическая привлекательность, а главное – перспектива повышения цен.

«

Одной из высоко-рисковых стран в Европе можно назвать Черногорию, отмечает аналитик портала Tranio.ru Антон Чуприянов. "Страна является одним из кандидатов на вступление в Евросоюз, если это событие состоится – возможен сильный импульс для развития экономики и рынка недвижимости", – подчеркивает он.

Но при этом в Черногории сохраняются высокие риски, продолжает Чуприянов. Главный из них – политическая нестабильность. В 2016 году здесь была совершена попытка госпереворота, а в 2020 пройдут парламентские выборы, исход которых и его влияние на экономику невозможно предугадать. Кроме того, в стране высок уровень коррупции, организованной преступности, а система правосудия сильно политизирована, продолжает эксперт.

Другой перспективной, но высокорисковой страной для покупки недвижимости эксперты называют Албанию, которая известна также как самая бедная страна Европы.

У Албании есть все предпосылки для того, чтобы догнать по уровню цен на недвижимость Черногорию и Хорватию. Пока же это единственная страна на Адриатике, где квартиру на первой линии моря можно купить дешевле 1000 евро за "квадрат", на 2-3 линиях цены еще ниже – от 450 евро, объясняет Фалей.

При этом речь идет о новостройках с полной отделкой, бассейном, консьержем, охраной. Здесь нет налогов на покупку недвижимости (в то время как во многих странах Европы сверх цены объекта вы заплатите 5-15%), ежегодных налогов на собственность, туристических сборов, налогов на наследство и богатство. Здесь просто оформить ВНЖ, зарегистрировав ИП. Нет запретов на сдачу жилья в аренду – этот бизнес пока не сильно развит, но можно найти агентство, которое возьмет вашу квартиру в управление и будет работать с туристами. Ожидаемый доход от курортной недвижимости – 5-10% годовых, добавляет она. В среднем общий бюджет покупки недвижимости будет расположен в диапазоне от 30 до 80 тысяч евро.

Для сравнения, в упомянутой выше Черногории средний бюджет покупки будет сходным, но если цель покупки – получение гражданства, то речь пойдет о совершенно других расценках, говорит Чуприянов. "Чтобы получить гражданство Черногории, необходимо пожертвовать деньги в правительственный фонд в размере 100 тысяч евро (приблизительно 7 миллионов рублей), а также приобрести недвижимость (инвестировать в девелоперский проект курортного типа) стоимостью от 250 тысяч евро", – отмечает он.

Доступные цены и легкость покупки недвижимости в Албании "уравновешиваются" высокими рисками инвестиций в эту страну.

Прежде всего, рассуждает Фалей, она сильно проигрывает в отношении инфраструктуры. Кроме того, в Албанию пока что летает слишком мало авиарейсов, не хватает специалистов в области туризма, гостиничного дела, сферы обслуживания и так далее. "Многие в России до сих пор думают, что Албания – закрытая страна, сплошь застроенная бункерами, хотя это давно не так. Вся эта работа уже ведется. Буквально неделю назад запустили первый чартер из Москвы. Но если темпы развития замедлятся, то новостройки на курортах будет сложно продать и сдать в аренду", – поясняет эксперт.

Горячая Азия

Юго-Восточная Азия благодаря Таиланду стала популярным направлением для частных инвестиций в недвижимость. И некоторые страны обещают стать не менее привлекательными и прибыльными, хотя на данный момент эксперты относят их к высокорисковым.

Одной из наиболее потенциально интересных, но одновременно, рискованных стран ЮВА является Камбоджа, говорит Чуприянов.

У этой страны, несомненно, есть много слабых сторон. Дефицит бюджета, зависимость экономики от внешнего финансирования (особенно КНР). Природные катаклизмы (наводнения) способны отпугивать туристов и наносить ущерб экономике, рассуждает Чуприянов.

Высокая доля сельского хозяйства в занятости и структуре ВВП снижают устойчивость экономики из-за ее фактической зависимости от природных явлений и катаклизмов. Слаборазвитые электро- и дорожные сети. Высокий уровень коррупции, который может вырасти и еще из-за дисбаланса в политической системе. Эффективность государственного управления в целом невысока, в том числе качество проведения сделок с недвижимостью, подчеркивает он. Все еще высокий уровень бедности в стране. Недостаток квалифицированных специалистов на рынке труда. Высокая социальная напряженность из-за экспроприации и плохих условий труда.

Однако при всех этих минусах Камбоджа – перспективная страна. К ее сильным сторонам можно отнести географическое положение и климат, подходящие для туризма. Хорошие показатели развития экономики: наблюдается ежегодный рост ВВП, начиная с 2010 года.

Камбоджа также вошла в 2018 году в ТОП-10 стран с самым быстрорастущим ВВП в мире. Растет и стоимость земли – с 2013 года по 2018 – она удвоилась, если рассматривать среднее значение для крупнейших городов страны . Два последних десятилетия наблюдается ежегодный рост турпотока в страну. За период с 2010 по 2017 годы он удвоился и к 2018 году превысил 5 миллионов человек в год.

«

На фоне роста турпотока, а также общего роста экономики растут инвестиции в строительство и недвижимость Камбоджи. При этом цены на жилье (кондоминиумы) в период с 2015 по 2018 годы выросли не сильно – на 13% (до 2550 долларов за "квадрат" для жилья среднего класса), оставаясь все равно значительно ниже цен в других странах ЮВА (В Таиланде, для сравнения, цена за “квадрат” выше, ориентировочно, в 2 раза), указывает Чуприянов.

Для более осторожных инвесторов в регионе ЮВА может быть интересен Вьетнам, отмечает в свою очередь Фалей.

Безусловно, в стране еще имеются серьезные риски и неудобства для инвесторов. Арендный рынок Вьетнама развит хуже, чем в Таиланде. Например, в Нячанге (курортный город во Вьетнаме) сдавать жилье придется через местное агентство недвижимости, есть риски простоев, сложностей с коммуникацией.

Плюс, есть экономический риск, местные аналитики уже не раз озвучивали опасения, что рынок перегрет, продолжает Фалей. Это касается в первую очередь премиальных объектов в крупных городах, но и на курортах темпы строительства усилились и конкуренция возросла.

«

Важно, что права иностранцев на недвижимость во Вьетнаме до сих пор ограничены, хотя за последние годы в этом вопросе наметился прогресс. В 2015 году местный рынок недвижимости открыли для иностранцев – разрешили покупать все виды объектов не только для личного пользования, но и для сдачи в аренду. Ограничения остались. Иностранцы могут приобрести не более 30% квартир в ЖК, причем сделки оформляются на правах долгосрочной аренды (лизхолд) на 50 лет.

Анастасия Фалей

Ведущий аналитик портала Prian.ru

Однако остается долгосрочный риск, касающийся продления прав собственности на недвижимость. Есть вероятность, что власти введут какие-то ограничения на продление существующих договоров лизхолда.

Вьетнам прошел серьезный путь развития и на сегодня это уже признанный рынок для инвестиций. Позитивный макроэкономический прогноз, постоянные инвестиции в развитие инфраструктуры привели к росту во всех сегментах рынка недвижимости. Рынок жилья поддерживается растущим средним классом и процессом урбанизации, отмечает в свою очередь региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.

Турпоток растет колоссальными темпами, в том числе долгосрочный: все больше фрилансеров, пенсионеров, семей с детьми приезжают во Вьетнам "на зимовку", отмечает Фалей.

Расходы на содержание жилья невелики, налогов на недвижимость нет. В результате, на сдаче квартиры в аренду реально заработать более 10% годовых (в Европе на такие показатели выйти сложно), объясняет Фалей. Цены на жилье в последние годы растут, инфраструктура развивается, но порог входа все еще ниже, чем, к примеру, в Таиланде. Средний бюджет на покупку квартиры в Нячанге – 40-120 тысяч евро в зависимости от класса комплекса. Для сравнения: на Пхукете дешевле 70 тысяч евро сложно что-то подобрать, даже если рассматривать комплексы на первых стадиях строительства, подсчитала собеседница агентства.

Тень ушедшего союза

Страны, прежде входившие в состав СССР, в большинстве своем относятся к рискованным с точки зрения инвестиций в недвижимость.

Среди потенциально интересных стоит выделить страны с открытой экономикой и хорошим инвестиционным климатом, например, Грузия и страны Балтии, обрисовывает общую картину Фонарева.

Действительно, результаты развития Грузии в последние годы впечатляют, отмечает в свою очередь Фалей. Например, город Батуми переживает колоссальный строительный бум. "Местные застройщики рассказывают, что у них уже есть покупатели из десятков стран мира. Что немаловажно, грузины реформировали рынок недвижимости, максимально упростив все процедуры. Рядовую сделку с квартирой там можно заключить буквально за час. Ограничений для иностранцев нет, налогов нет, расходы на содержание низкие, да и сами цены на объекты, если сравнивать с другими курортными странами, конкурентные", – подчеркивает эксперт. Как результат рост числа туристов – 15-20% ежегодно на протяжении последних пяти лет. Рост цен на недвижимость – 5-10% ежегодно.

Премиум-объекты на первой линии от побережья продаются от 1000 евро за "квадрат", новостройки попроще и подальше от моря – от 500-700 евро за "квадрат". В старом фонде и вовсе смешные цены – 200-300 евро за квадратный метр, правда, и качество соответствующее, продолжает Фалей. Средний бюджет покупки составляет 20-80 тысяч евро.

Однако Грузия таит в себе и немалые риски, предупреждает собеседница агентства. Средин них главный – это риск бурного роста. Когда город застраивается такими колоссальными темпами, сложно сохранить качество. Быстро повышается конкуренция между комплексами, вероятно, не все выиграют в борьбе за покупателя. Такие высокие показатели доходности не могут сохраняться вечно, из-за роста числа предложений придется снижать арендные ставки, объясняет эксперт.

«

"А вот последние беспорядки, которые привели к приостановке рейсов из России, вряд ли серьезно повлияют на рынок. Россияне в Грузии – не ключевые иностранные покупатели, даже временное замедление спроса, которое может произойти, пока ситуация не стабилизируется, не скажется критически на продажах застройщиков", – прогнозирует Фалей.

Анастасия Фалей

Ведущий аналитик портала Prian.ru

Менее очевидной, но при этом перспективной страной для инвестиций можно назвать Узбекистан, отмечает в свою очередь аналитик портала Tranio.ru Руслан Галимов.

"После смены президента, инвестиции в данную страну со стороны иностранных инвесторов поначалу упали в несколько раз. Причина в том, что новая политическая система всегда пугает инвесторов", – делится наблюдениями он.

С другой стороны, продолжает Галимов, власти сейчас выстраивают несколько более мягкую политику, направленную на открытие перед иностранцами. Поэтому с 2017 года работа правительства направлена на увеличение потока иностранных инвестиций, что на данный момент вылилось в увеличение общего объема прямых иностранных инвестиций с 2017 года на более чем 400%. В основном они идут со стороны Южной Кореи, Китая и России.

«

Недвижимость в Узбекистане потенциально привлекательна прежде всего своей низкой ценой, отмечает Галимов. К тому же в стране сейчас строительный бум, который планируется продлить до 2020 года, так что выбор объектов сейчас огромен. Правда, в Ташкенте существует ограничение на покупку недвижимости иностранцами: минимальная стоимость сделки должна быть 150 тысяч евро плюс 10% госпошлины.

Кроме того, риски этой страны очевидны: низкие доходы населения, высокий уровень коррупции, инфляция. "Возможно данная страна может завлечь к себе инвестора, который готов к риску и долгосрочным инвестициям", – резюмирует Галимов.