Рубль за пятачок: зачем покупать квартиры в долгостроях

Типичные советы покупателю жилья на стадии строительства сводятся к тому, чтобы заранее распознать долгострой и ни в коем случае его не приобрести. Однако некоторые люди целенаправленно покупают квартиры в проблемных проектах, чтобы сэкономить или заработать на них. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", в каких случаях выгода от таких сделок оправдывает риск.

Зачем покупать долгострой

Единственное преимущество квартир в проекте, уже объявленном долгостроем, - это его цена: уступка прав требования по ДДУ в таких проектах часто передается с большим дисконтом. Соответственно, приобретать такие квартиры могут люди, которые или хотят сэкономить на покупке жилья для себя (и не слишком торопятся с заселением), или намерены впоследствии заработать на перепродаже.

«

Такие сделки могут достигать и государственных масштабов, ведь достройка проблемных проектов – это та же сделка по приобретению проблемного актива, проект достраивают и продают по более высокой цене, – объясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Роман Родионцев

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet

Желающие инвестировать в высокорисковый объект есть и среди физических лиц, однако массовыми такие сделки назвать достаточно сложно, относительно общего объема продаж их доля крайне мала, добавляет он.

Размер потенциальной выгоды сильно разнится в зависимости от проекта.

Если для строительства проблемного объекта уже найдет инвестор, то стоимость по переуступке будет ниже не более чем на 3-7%. Когда же "судьба" проекта неизвестна, то скидки доходят до 30% от рыночной стоимости объекта. К примеру, с такими дисконтами переуступали жилье многие покупатели проектов "СУ-155", когда было понятно, что объект не будет достроен девелопером, рассказывает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Как выбрать долгострой

Для начала необходимо понять, из-за чего проект стал долгостроем, рассуждает Литинецкая. Далеко не всегда причина – экономические проблемы или низкий спрос. Затягивание сроков сдачи может быть связано с бюрократическими препонами в получении разрешения на ввод. Кроме того, нередко строительство тормозится из-за невозможности подключения к коммунальным сетям. Технологическое подключение обходится очень дорого и отнимает большие ресурсы у проекта. Отсутствие коммунальных сетей, пусть даже в стопроцентно готовом доме может быть основанием для отказа в разрешении на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Задержка сдачи при этом может достигать до года. "Очевидно, что такие проекты для инвесторов считаются самыми безопасными, поскольку проект фактически готов", – подсказывает она.

Если же близится срок сдачи корпуса, а работы на площадке приостановлены или ведутся низкими темпами, то, вероятно, речь идет о финансовых проблемах застройщика, продолжает Литинецкая. Проблема в том, что завершение долгостроев регулируется властями фактически в ручном режиме. То есть сроки поиска нового инвестора непредсказуемы.

«

Если в проекте распродан практически весь объем, мало кто из застройщиков будет заинтересован достраивать объект. Поэтому инвестор, который приобрел жилье по переуступке, рискует стать владельцем низколиквидного актива, так как стройка может затянуться на годы, – подчеркивает Литинецкая.

Мария Литинецкая

Управляющий партнер компании "Метриум"

Однако практика работы риелторов показывает, что находятся покупатели на объекты практически любой степени безнадежности.

Около трех лет назад в агентство недвижимости "Азбука жилья" обратилась женщина, которой необходимо было продать квартиры в двух долгостроях: ЖК "Царицыно" и ЖК в Восточном районе Звенигорода от компании "СУ-155", рассказывают эксперты агентства. При покупке квартир в данных объектах ее привлекла стоимость. В ЖК "Царицыно" она даже хотела жить.

Продавали жилье с большим дисконтом, но клиентка была этому очень рада. В результате приобрели для нее квартиру в Бирюлево. Оставшиеся деньги она захотела вложить в новостройку – и по иронии судьбы выбрала квартиру в ЖК "Лесобережный" компании UrbanGroup. "Низкая цена сыграла с ней злую шутку", - заключают в "Азбуке жилья".

Техника безопасности

Есть важный нюанс, на который стоит обратить внимание при покупке недвижимости по договору цессии: вы можете претендовать только на сумму, указанную в первом ДДУ, предупреждает Литинецкая. Это значит, что если по какой-либо причине сделка с девелопером расторгается, то вернуть можно только те деньги, которые внес первый покупатель. "Это еще раз говорит о важности тщательной оценки компании-застройщика перед совершением сделки", – подчеркивает эксперт.

Кроме того, даже если по ДДУ продавец не обязан получать согласие девелопера на сделку по переуступке, его нужно обязательно уведомить. Желательно сделать это в течение 10 дней после регистрации договора цессии. В противном случае застройщик получит право игнорировать требование покупателя о выплате неустойки, в случае, например, нарушения срока ввода дома в эксплуатацию, добавляет Литинецкая.

Помимо этого при уступке прав по ДДУ у продавца есть риск возникновения проблем с налоговой, которая может его заподозрить в том, что сумма в договоре занижена фиктивно ради ухода от налогов, предупреждает Родионцев.

В некоторых случаях выгода от дисконта нивелируется сроками достройки, отмечает Литинецкая. Например, если брать объекты "СУ-155", к которой в 2015 году в России было 145 недостроев, то даже купив их тогда с дисконтом в 30%, инвестор заработал бы в итоге меньше, чем если бы просто положил деньги на рублевый депозит.

Мария Неретина