Анастасия Пятова: Возврата "серых схем" в продаже новостроек мы не допустим

Не только застройщикам жилья приходится активно готовиться к обязательному переходу на расчеты с дольщиками через эскроу-счета и переходу на проектное финансирование своих проектов. Эти перемены напрямую затрагивают и региональные органы власти, в чьи компетенции входит контроль долевого строительства.

Впрочем, считает Анастасия Пятова, в декабре прошлого года возглавившая Москомстройинвест, положение столичных девелоперов лучше, чем у компаний в регионах: земля в Москве стоит дороже и больше интересна банкам как предмет залога, а сами застройщики лучше знакомы со спецификой получения банковских кредитов. В своем первом большом интервью Пятова рассказала РИА Недвижимость, сколько строек жилья в Москве могут разрешить закончить без эскроу-счетов и как власти города будут помогать девелоперам адаптироваться к переменам на рынке.

– Анастасия Николаевна, вы возглавили Москомстройинвест в непростой период для девелоперов жилья – в момент, когда отрасль готовится к переходу на проектное финансирование и расчеты с дольщиками только через эскроу-счета. Что вы думаете о готовности московских компаний к новым правилам игры на рынке?

– Действительно, старая схема предусматривала взаимодействие при покупке жилья только двух участников – дольщика и застройщика. Девелопер мог воспользоваться кредитными средствами банков, если в этом была такая необходимость, а мог и не обращаться к ним. Теперь банк становится обязательным участником цепочки при покупке жилья на этапе строительства.

Чтобы понять готовность застройщиков в Москве к переходу на проектное финансирование, мы провели в марте целую серию встреч с девелоперами. Всего мы посмотрели 40 групп компаний и 266 застройщиков в рамках 584 действующих разрешений на строительство. Речь идет как о жилых площадях, так и об апартаментах и гаражах, приобретение которых также возможно с использованием механизма договора долевого участия (ДДУ).

Из 584 разрешений на строительство 505 приходится на жилье, а оставшиеся 79 – на нежилые помещения. При этом в рамках проектов, предполагающих продажу недвижимости по ДДУ и уже имеющих разрешение на строительство, заключено около 130 тысяч договоров долевого участия для строительства примерно 7 миллионов квадратных метров.

«

Все объекты по результатам встреч с застройщиками мы разделили на три группы. В первую вошли объекты, совершенно точно с 1 июля 2019 года переходящие на эскроу-счета. Это около 190 разрешений на строительство и примерно 21 тысяча ДДУ на площадь в 1,2 миллиона квадратных метров.

Во второй группе оказались проекты, которые, как мы предполагаем, будут достраиваться и продаваться по старой схеме, без эскроу-счетов, потому что они попадают под критерии исключения, описанные в проекте постановления правительства России. Здесь мы получили более 300 разрешений на строительство, около 95 тысяч ДДУ на 5 миллионов квадратных метров.

Наконец, третью группу мы назвали "пограничной". В нее включены объекты, чья готовность на сегодняшний день составляет 15-20%. Мы не можем с точностью сказать, по какой схеме будут вестись в них продажи, так как не ясно, успеют ли застройщики довести их степень готовности до 30%. Всего по подобным проектам выдано свыше 60 разрешений на строительство – это примерно 14 тысяч ДДУ на 700 тысяч квадратных метров.

Важно понимать, что критерии, по которым мы оценивали проекты, окончательно не утверждены. Поэтому в случае их изменений данные могут быть скорректированы.

– Банки говорят, что российские застройщики пока не слишком активно прорабатывают вопрос получения проектного финансирования. Со столичными девелоперами ситуация похожа на общероссийскую?

– В Москве, конечно, ситуация другая, так как застройщики имеют более богатый опыт работы с банками. В рамках подготовки к переходу на эскроу-счета мы собирали не только компании с большими комплексными проектами застройки, но и с отдельными разрешениями на строительство точечных объектов. Тех, кто не знает, что надо переводить объекты на эскроу-счета, практически нет. Только от одной компании в феврале мы услышали, что она еще не обратилась в банк. Все остальные уже направили документы в кредитные организации, чтобы понять, получают ли они проектное финансирование.

– Были ли такие компании, которые не прошли стресс-тесты в банках?

– Пока рано говорить, ведь банку надо порядка 90 дней на проверку общения застройщика. Но кредитные организации, которые присутствовали на совещаниях с московскими властями, говорили, что уже получили все документы и предварительно проблем не видят.

«

В плане вероятности получения проектного финансирования у столичных девелоперов ситуация несколько лучше, чем в целом по стране. Дело в том, что банки берут в залог земельные участки, а в Москве они стоят дороже, чем в среднем по России.

– По статистике ЦБ, из 62 уполномоченных кредитных организаций, которые могут работать с эскроу-счетами, активно со строительными компаниями работают 11 банков. Актуальна ли эта цифра для Москвы?

– В Москве с застройщиками наиболее активно работают Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Россельхозбанк, банк "Дом.РФ", "Открытие" и "СМП банк".

– Есть ли в столице застройщики, планирующие с 1 июля продавать готовое жилье?

– Три застройщика – группы "Ташир" и "Монарх", а также ФСК "Лидер" – готовы достроить текущие проекты за собственные средства. При этом пока ни эти компании, ни какие какие-либо другие не заявляли о готовности начинать реализацию новых проектов за собственные средства.

– Как власти Москвы могут помочь застройщикам пройти через переходный период адаптации к новым правилам?

– По поручению мэра Москвы Сергея Собянина в столице планируется создание межведомственной комиссии по реализации инвестпроектов с привлечением средств дольщиков. В число задач комиссии войдут оперативное решение возникающих у девелоперов вопросов, создание благоприятных условий для перехода на новые правила проектного финансирования и практическая реализация этого перехода. Предполагается, что в ее состав войдут как представители органов власти, так и банки с застройщиками.

– Что вы думаете о последней редакции проекта постановления правительства России, содержащего критерии определения жилых проектов, которые разрешат достроить по старым правилам? Участники рынка много спорили насчет того, насколько они комфортны для компаний…

– Чтобы понимать, насколько удалось смягчить документ за время его обсуждения, надо вспомнить, что мы начинали дискуссию с уровня готовности для проектов в 70%. Но такой параметр показался жестким даже банкам. Кредитные организации отмечали, что при высокой степени готовности им не выгодно предоставлять финансирование застройщику, так как доходность будет невысокой. В итоге пришли к выводу, что 30-процентная готовность – наиболее приемлемый вариант, максимально комфортный для застройщиков, дольщиков и банков.

Более того, последняя редакция проекта постановления содержит отказ от сложной идеи с понижающими коэффициентами этого параметра. Для компаний, реализующих проекты комплексной застройки, планируется предусмотреть возможность завершения проектов без перехода на эскроу-счета уже при степени готовности объекта в 15%. Уровень готовности проектов системообразующих компаний должен быть 6%.

– Нет ли опасности, что после 1 июля застройщики станут активнее строить не жилье, а апартаменты, ведь в последнем случае у них не будет обязательств перейти на эскроу-счета при расчетах с покупателями?

«

– Сильного роста интереса к строительству апартаментов по заседаниям градостроительно-земельной комиссии я пока не вижу. Ведь покупатель сам выбирает, какую недвижимость он желает приобрести, и апартаменты востребованы далеко не всеми. Тот, кто понимает, что у него не будет прописки и прикрепления к поликлинике, детскому саду, школе, будет покупать только жилье.

– Год назад, в ожидании 1 июля 2018 года, застройщики массово получали разрешения на строительство, в том числе и в Москве, в надежде, что таким образом они получат портфель проектов, на который не будут распространяться изменения долевого законодательства. Что сейчас происходят с этими проектами?

– Фактически застройщики тогда сами себя перехитрили. Если они после получения разрешения на строительство не начали активные работы по проекту, то в итоге компании получат обязанность перейти на счета эскроу. В любом случае с 1 июля этого года мы обязаны выдавать заключение о соответствии многоквартирного дома критериям, определяющих степень его готовности и количество заключенных ДДУ в целях реализации норм декабрьского закона об изменениях в долевом строительстве.

© Москомстройинвест

Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова

Но в целом я не вижу, что кто-то нахватал разрешений на строительство и держит их в кармане, ведь тогда разрешения получали крупные компании, обладающие ресурсами для запуска новых проектов. По нашим оценкам, имеется около 100 объектов, на которые выданы разрешения на строительство, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ, но к строительству которых девелоперы еще не приступили.

– Раз уже мы заговорили о градостроительно-земельной комиссии, то скажите, в целом изменились ли подходы девелоперов к проектам, с которыми они выходят на ГЗК за последний год?

– Основное изменение в работе ГЗК произошло после того, как в Москве были приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Так как любое изменение технико-экономических параметров рассматривается через призму публичных слушаний, поэтому городу и застройщикам необходимо оценивать риски, связанные с позицией местных жителей. Отказы в градостроительном развитии из-за риска непрохождения публичных слушаний в последнее время случаются достаточно часто. Как правило, большая часть таких отказов, порядка 90%, в соответствии с действующим законодательством, происходят на этапе предварительного рассмотрения вопроса. И лишь незначительная часть таких проектов, преимущественно в Центральном округе, рассматривается на ГЗК.

– Поговорим о проблемных жилых проектах в Москве. Сколько их сегодня, и сколько граждан стоят на учете как пострадавшие инвесторы?

– На сегодняшний день в нашей дорожной карте 32 проекта, по которым граждане включены в реестр обманутых дольщиков. Из них два объекта - дом "Су-155" в Нагатине и ЖК "Ново-Никольское" – уже завершены. В настоящее время ведется передача квартир гражданам.

«

При этом в реестре пострадавших граждан, который ведет Москомстройинвест по обращениям дольщиков, состоят 5800 дольщиков. Но на самом деле людей, ждущих завершения строительства квартир в проблемных объектах, больше – порядка 13 тысяч. Дело в том, что далеко не все дольщики, имеющие право на постановку на учет как пострадавшие, подают документы на включение в реестр.

– И какова ситуация по проблемным объектам?

– Город сам достроит 12 из 32. В качестве примера можно привести наиболее крупные долгострои. Среди них несколько проблемных объектов на новых территориях: в Щербинке, в Троицке и другие. Что касается "старой" Москвы, то можно назвать ЖК "Терлецкий парк" на Новогиреевской улице, объект на проспекте Вернадского и, конечно, всем известный ЖК "Царицыно" на 6-й Радиальной улице.

Еще 14 объектов будут достроены за счет средств инвесторов через процедуру введения нового застройщика в рамках действующего законодательства. К примеру, по данной схеме достраиваются объекты "СУ-155" в Москве.

Наконец, по шести объектам проводятся компенсационные мероприятия. Из жилого фонда, находящегося в собственности города, гражданам будут предоставлены компенсационные квартиры.

– А есть ли стройки, которые не включены в вашу дорожную карту, но вы тем не менее видите проблемы с ними?

– Да, это ЖК "Нескучный Home & SPA" в 5-м Донском проезде ООО "Строй-комплекс" и ЖК "Триумфальный" на Кременчугской улице, застройщик - ЗАО "ФЦСР". В первом случае граждане заключили 95 ДДУ, во втором – 325 ДДУ.

– Каковы перспективы возобновления строительства жилых комплексов?

– Основным кредитором строительства ЖК "Нескучный Home & SPA" является ВЭБ. Сейчас банк как потенциальный инвестор прорабатывает механизм возобновления строительства.

Застройщик ЖК "Триумфальный" признан банкротом. Даже после введения процедуры банкротства представители застройщика рассматривают возможность достройки 18-го корпуса, в котором, собственно говоря, и были приобретены квартиры дольщиками.

– Есть ли претендент на актив на Кремунчугской, ведь не компания-банкрот будет достраивать ЖК?

– Пока нет, но думаю, что найдется. Про оба жилых комплекса – и в 5-м Донском, и на Кременчугской улице – важно еще понимать, что они прилегают к реновационным кварталам, поэтому, если пересматривать вопрос об их развитии, то нужно будет увязывать его с волнами программы реновации.

– Скажите, а есть ли опасность появления новых проблемных объектов в Москве в ближайший год?

– Мы делаем все, чтобы они не появились. Сейчас у нас существует много механизмов для контроля работы застройщиков, в том числе отчетность, по которой мы смотрим графики отставания от темпов строительства и сроков ввода. Правда, в этом году отменили плановые проверки девелоперов жилья. Однако остались внеплановые и оснований для того, чтобы выйти на внеплановую проверку, у нас достаточно. В частности, если мы видим, что сроки строительства существенно, более полугода, не соблюдаются или имеются отклонения нормативов финансовой устойчивости, то мы начинаем проверять проекты более детально.

«

Правда, сейчас у нас есть некоторые опасения, что в момент перехода на эскроу-счета на рынке новостроек снова возродятся "серые схемы" продажи квартир в обход долевого законодательства – например, по предварительным договорам или вексельным схемам.

Поэтому сразу предупреждаю: если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям, определяющих степень его готовности, то для нас это будет звоночком, чтобы посмотреть на него пристальнее. Одновременно обращаюсь и к гражданам, которые планируют покупку новостройки – будьте внимательны, старайтесь работать только с системными застройщиками и не поддавайтесь на уловки и рекламу мелких, несистемных компаний!

– Как много девелоперов сейчас задерживают сроки ввода жилых проектов? Можете ли вы их назвать?

– В сегодняшних условиях мне не хотелось бы обрушивать рынок и каким-либо образом ухудшать экономику проекта, называя имена компаний. Могу сказать, что в настоящее время такие объекты находятся на контроле комитета.

Нужно также понимать, что зачастую текущие задержки в строительстве затем оборачиваются последующим наращиванием темпов, ведь стройка – это живой и быстроменяющийся процесс.

– Редевелопмент каких московских промзон сегодня активно обсуждается? Кто инвесторы этих проектов?

– Поскольку городу необходимо развивать большие территории, мы понимаем, что с таким объемом могут справиться только крупные и системные застройщики. Например, MR Group почти на 6 гектарах в производственной зоне "Павелецкая" построит жилые и социальные объекты. Также на территории этой промзоны компания "Главстрой" планируется возвести жилую недвижимость. Кроме того, в разработке у "Главстроя" находится площадка производственной зоны "Черемушки" и Даниловской набережной, где девелопер намерен построить жилье.

Группа "Инград" займется редевелопментом промзоны "Калошино" и возведет там жилые и соцобъекты.

«

Стоит отметить, что редевелопмент всех промышленных зон, так или иначе, связан с реализацией программы реновации жилищного фонда города. При развитии промзон учитывается возможность переселения жителей соседних территорий.

– В последнее время было много новостей о запуске новых проектов на территории "Большого Сити", однако полная картина освоения этой площадки полностью непонятна. На какую площадь "Большого Сити" уже выдана градостроительная документация?

– Активная работа по разработке проекта развития участка с промзонами и старым жилым фондом, расположенного между Хорошевским шоссе и деловым центром "Москва-Сити", который обычно и называют "Большим Сити", проводилась в 2014 году.

Однако этот процесс был приостановлен, так как вопрос развития транспортной системы на данной территории нуждался в дополнительной проработке. Сейчас, когда у города уже есть понимание в этом вопросе – построены станции метро, МЦК, запускают северный дублер Кутузовского проспекта и Северо-западную хорду – развитие проекта возобновлено. В дальнейшем реализация концепции "Большого Сити" будет проходить путем разработки локальных проектов планировки территорий.

Сейчас нам удалось это сделать в отношении четверти участков. Всего в "Большом Сити" планируется построить порядка 6 миллионов квадратных метров недвижимости, из которых на сегодняшний день в строительстве находится порядка 1,5 миллиона "квадратов". Среди крупных девелоперов можно назвать такие компании, как "Кортрос", ПИК, Capital Group, "Монарх", MR Group и другие.

Всего же зона планировочного рассмотрения составляет 3,2 тысячи гектаров, что намного больше территории делового центра "Москва-Сити", который занимает всего 60 гектаров.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА