Дача и полцарства в придачу: как правильно выбрать загородный дом

Выбор земельного участка или загородного дома – дело хлопотное, ведь приобретение объекта недвижимости часто несет в себе риски. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", какие документы необходимо проверить при покупке объекта, и в каком случае от сделки лучше вообще отказаться.

Как проверить документы

Первым делом нужно понять – имеет ли право продавец продавать вам дом или участок, говорит управляющий агентством безопасной недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков. Для этого как раз и нужно запросить документы, подтверждающие право собственности.

"С недавнего времени – это документ, подтверждающий запись в реестре прав. То есть выписка из ЕГРН", – продолжает Вишняков.

Также, по словам эксперта, нужны документы-основания, рассказывающие о том, на основании чего недвижимость находится в собственности продавца. Это может быть и договор купли-продажи и дарение, и наследство.

"Иногда встречаются продавцы, которые хотят продать свои наделы по членским книжкам в СНТ. Сразу скажу – это не собственность! Отсюда можно сразу понять, есть ли какие-то несостыковки или подводные камни при покупке такого объекта", – уточняет риелтор.

Если покупается жилой дом, нужна также выписка из домовой книги или сама домовая книга. Нужно понимать, кто может сохранять право проживания домом, говорит Вишняков.

Даже если продавец представил все необходимые документы на дом, все равно попросите разрешение на строительство, советует юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин. Часто бывает, что дом зарегистрирован, но разрешения правообладатель не имеет. Это ставит дом под угрозу сноса в будущем или наложение штрафов.

По словам юриста, для получения дополнительных данных на участок или дом можно воспользоваться сервисами публичной кадастровой карты, сведениями Росреестра в режиме онлайн.

Четкие границы

По земле важно, чтобы границы были точно определены и согласованы с соседями, предупреждает Вишняков. Сейчас до сих пор продаются участки, которые имеют площадь, даже привязку к какому-то ориентиру, но не имеют согласования границ с соседями. Это чревато проблемами и конфликтами в будущем. Ведь если сосед считает, что общий забор должен быть перенесен в вашу сторону на метр, то придется и судиться, чтобы доказать свою правоту.

"Покупка участка, в котором не зафиксированы границы, влечет за собой не радостное владение и загорание на шезлонгах, а возможные ссоры и вредительство со стороны тех соседей, которые посчитали себя обманутыми. Лучше дождаться межевания, после которого участок будет строго определен на местности", – рекомендует Вишняков.

При покупке коттеджа необходимо также ознакомиться с техническим планом на дом и сверить площадь – если площадь дома по техническому плану не совпадает с данными ЕГРН, то приобретать такую недвижимость не рекомендуется, советует Семякин.

Скрытые риски покупателю поможет выявить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), продолжает эксперт. Это универсальный и наиболее удобный в использовании расширенный документ на земельный участок, который позволяет выявить существующие ограничения, а также даст четкое понимание того, что же можно строить на нем.

Осознанная доля

Очень часто бывает, что люди покупают себе долю в доме или земельном участке. Однако сама по себе процедура купли-продажи долей очень сложная: здесь, в частности, потребуется нотариальная форма договора, согласие супруга и так далее, объясняет Семякин. Также есть необходимость согласования многих действий с другим дольщиком (сособственником), что делает покупку доли гораздо менее привлекательной, чем объект целиком.

"При этом далеко не всегда долю можно выделить в натуре, закрепить ее на местности. Придется в ручном режиме договариваться о порядке пользования имуществом с другим сособственником. По моему мнению, от сделки по приобретению доли в праве стоит отказаться", – считает Семякин.

Доля, не выделенная в реальные помещения, например, одна треть, фактически означает, что в любой части помещения или участка вы (или ваши сособственники) имеете право находиться и ею пользоваться, продолжает объяснять Вишняков.

"Будет ли эта часть находиться в том месте, которое вы купили, или "соседи" захотят посадить там клубнику? Таких предложений в Московской области продается немало, и во многих случаях там есть скрытые конфликты между сособственниками. Если готовы проявить стойкость духа и отстаивать свои права – хорошо", – рассуждает Вишняков.

При покупке недвижимости рекомендуется проверить благонадежность продавца, СНТ или его председателя, добавляет Семякин. На сайте службы судебных приставов можно найти информацию о задолженностях по исполнительным производствам, бесплатные онлайн-картотеки судов. Cудебные споры с участием продавца выявляются по наименованию юридического лица.

"Наличие существующих задолженностей или участие в сомнительных судебных спорах характеризуют продавца не с лучшей стороны, такая сделка может быть рискованной для покупателя", – считает юрист.

Домик с "сюрпризом"

Строительные компании рекомендуют в первую очередь определиться, приобретаете ли вы дачу или полноценный дом для круглогодичного проживания. И чтобы после покупки дома не столкнуться с неприятными сюрпризами, лучше всего выбирать дома с заведенными на участок (если дом не достроен) и подключенными (если дом готов) коммуникациями, говорит замгендиректора "Kaskad Недвижимость" Ольга Магилина. Или же иметь гарантии их подведения и подключения.

Инженерные сети (водопровод, канализация, электричество, газ) – это не то, на чем стоит экономить при покупке загородной недвижимости, обращает внимание собеседница агентства. По той же причине следует отдавать предпочтение домам, расположенным на землях населенных пунктов, с уже имеющимися подъездными путями и видом разрешенного использования: под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Такая земля, как правило, дороже "дачной", но на ней возможна регистрация по месту жительства с последующим пользованием социальными услугами: школой, детским садом, поликлиниками.

При покупке долгостроя лучше всего провести строительную экспертизу, считает руководитель проекта "Истринская долина" Михаил Африканов. Некоторые дефекты невозможно выявить невооруженным глазом, а в части тех самых работ нулевого цикла придется фактически верить на слово продавцу.

Гендиректор inteq.haus Александр Бочко рекомендует смело задавать владельцу недостроя ключевые вопросы буквально по списку: год постройки, условия содержания или консервации, наличие проекта и его детали, используемые технологии и материалы. Особое внимание стоит уделить фундаменту – бетон должен быть прочным, без трещин.

Следом проверяйте стены и перекрытия, чтобы в них не было повреждений, продолжает эксперт. Далее проверяем кровлю на наличие вентиляционных зазоров, наличие и тип гидро- и пароизоляции, состояние стропил, износ финишного покрытия и, конечно, на протекания.

"Желательно осматривать дом весной, когда крыша не будет покрыта снегом, участок обнажится, а грунтовые воды подступят к фундаменту на максимальных отметках. Обследуя дом, фотографируйте привлекшие ваше внимание детали, записывайте все детали в блокнот", – советует Африканов.

Если в дом подведены все инженерные коммуникации, необходимо запросить схемы разводки и договоры с обслуживающими организациями, а также контакты мастеров, выполнивших эти работы, добавляет эксперт. Можно также уточнить источники воды для водоснабжения и при необходимости провести ее полный анализ. Быть может, в дальнейшем потребуются фильтры или станция очистки воды.

"Экспертизу газового оборудования и электрики следует доверять профессионалам, причем желательно официально, на основании договора. Пообщайтесь с соседями, уточнив у них наличие централизованного водоснабжения, канализации. Узнайте, как оплачивается подвод газа. Может оказаться, что при оплате по долям пайщиков, прежний хозяин не внес свою долю, и вам придется оплачивать чужие долги. У местного электрика надо выяснить, есть ли резерв мощности, возможно ли подключение", – обращает внимание Африканов.

Как перевести счета

При переводе счетов за потребляемые услуги, следует учесть, что если в уставе СНТ есть пункт с перечнем имущества общего пользования, и садоводству принадлежат все коммуникационные системы (электрические столбы, подстанции, водопроводные трубы) , то вопрос счетов и оплат решается непосредственно с председателем товарищества, объясняет Африканов. Если каждый участник данного СНТ заключает договоры о поставке электричества и газа самостоятельно, то и вам придется перезаключать договоры с поставщиками услуг.

Сведения о садоводческом товариществе можно получить у председателя правления СНТ или на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе "Проверь себя и контрагента", добавляет адвокат Виктория Данильченко. Если вы не смогли получить сведения о своем садоводческом товариществе, в том числе, на сайте ФНС, то вероятнее всего его юридически не существует.

Опасная сделка

Бывают ситуации, когда от мысли о покупке конкретного земельного участка или дома стоит отказаться в принципе. Во-первых, не рекомендуется покупка земли с любым обременением, например, охранная зона линейных объектов – ЛЭП, магистрального газопровода. Это может нарушить планы и испортить качество жизни, говорит Африканов. Он обращает внимание на то, что причиной многих неприятностей и лишних затрат могут также стать перепады высот и состав почвы на участке, уровень подпочвенных вод. Не исключено, что в этом случае придется устраивать дренаж вокруг дома.

Еще один фактор, который должен насторожить, – это ситуация, когда продавец под предлогом утери, давности оформления не представил документ, подтверждающий право собственности на участок, предупреждает адвокат АК "Бородин и партнеры" Анастасия Полухина. По ее словам, в этом случае есть вероятность, что по договору купли-продажи покупатель приобретает землю, полученную в результате самозахвата.

Также лучше отказаться от покупки дома или участка, если есть ошибки и неточности в оформлении документов. Расхождение информации о земле, ее описание и размеры с данными в государственных ведомствах, продолжает адвокат. Не рекомендуется покупать земельные участки, унаследованные менее полугода назад, так как могут возникнуть новые наследники и оспорить сделку, добавляет Данильченко.