Кривая взлетов и падений: как ипотека управляла рынком жилья в 2018 году

Всю первую половину года рынок с восторгом следил за красивой траекторией падения ипотечных ставок, а теперь, уже с ужасом, - за её не менее красивым взлетом. Как банки боролись за клиентов, надуется ли "ипотечный пузырь" и какой будет ставка в следующем году – об этом и не только эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость".

Благосостояние взаймы

Объемы выдачи ипотеки росли в течение всего года. По предварительным данным, прирост составит порядка 50% к результатам 2017 года; так, за 10 месяцев было выдано 1,17 миллиона ипотечных кредитов (+44,4% к аналогичному периоду 2017 года) на сумму 2,37 триллиона рублей (+58,2%). Для сравнения, в прошлом году за 10 месяцев ипотека показала тридцатипроцентный рост, и уже тогда эксперты начали опасаться "пузыря" – аналогичные опасения периодически звучат и сейчас, хотя участники рынка в основном склоняются к оптимистичному сценарию.

"Даже при таком большом росте мы не наблюдаем признаков формирования ипотечного пузыря: ипотечный портфель в РФ составляет всего 6% ВВП, что значительно меньше показателей ряда развитых стран, где он превышает 50%. Уровень просроченной задолженности является относительно низким, требования к заемщикам остаются достаточно высокими, рынок недвижимости не перегрет", - рассуждает заместитель председателя правления, руководитель кредитно-операционного блока банка "ДельтаКредит" Денис Ковалев.

В то же время участники рынка недвижимости обращают внимание на то, что покупатели всячески стремятся сократить бюджет покупки, да и накоплений у них почти нет.

К примеру, по наблюдениям экспертов ипотечного центра Est-a-Tet, ипотечные сделки все чаще проводятся с привлечением материнского капитала, что свидетельствует об отсутствии у покупателей "живых" денег.

"Сейчас на рынке мы наблюдаем реализацию этого отложенного спроса. Всё более востребованными становятся программы ипотечного кредитования без первоначального взноса. Кроме того, наблюдается рост востребованности программ для клиентов без подтверждения доходов и официального трудоустройства - так называемых самозанятых", - рассказывает генеральный директор ипотечного агентства "Мир" Павел Тимошенко.

Сегодня банки могут предложить программу под любой запрос, соглашается с ним руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков: без первоначального взноса, с минимальным первоначальным взносом в 10%,15% и 20%, ипотечные каникулы и многое другое, перечисляет он.

С другой стороны, ипотека в настоящее время – один из драйверов роста розничного кредитования, и в борьбе за "хорошего" заемщика развернуто соревнование, рассуждает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. Это вынуждает банки создавать более привлекательные условия ипотечного кредитования для заемщиков, например, уменьшать первоначальный взнос. "Не секрет, что, скажем, у заемщиков моложе 30 лет зачастую недостаточно накоплений для первоначального взноса и уменьшение его размера позволяет им претендовать на ипотечный кредит", – поясняет он.

«

"Ипотека же, как инструмент, останется самым актуальным способом покупки квартиры, так как свободных денег у населения нет", – добавляет Новиков.

Грустные каникулы

Уверенный рост ипотеки вызывает не только оптимизм у участников отрасли, но и опасения. Так, в начале декабря ЦБ предложил закрепить право заемщика временно приостанавливать выплаты по ипотеке, например, в случае потери работы – эту инициативу стали называть "законом об ипотечных каникулах".

Представители банковской сферы встретили указанный законопроект неоднозначно, например, глава Сбербанка Герман Греф назвал его "излишним".

«

"На наш взгляд, закрепление обязательной реструктуризации - "закона об ипотечных каникулах" - требует четких критериев и описания всех ситуаций, в которых могут оказаться заемщики", - отмечают представители банка ВТБ.

Скорее всего, этот закон будет принят, добавляет управляющий директор по продажам подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.

"Для клиента это однозначно снимет психологические барьеры, что будет увеличивать спрос на продукт. В то же время кредиторы могут риски "ипотечных каникул" заложить в ставку для клиента", - поясняет он. Однако все будет зависеть от условий, которые предусмотрит регулятор для кредиторов в этом случае, в первую очередь, какие требования будут по резервированию для кредитов с "каникулами", отмечает Любименко.

Кроме того, эксперты НБКИ подсчитали, что ежемесячные платежи по ипотеке становятся все более значимым бременем для заемщиков. По их подсчетам размер семейного дохода, комфортного для обслуживания такого кредита, в сентябре вырос на 8,7% по сравнению с мартом и составил 70,3 тысячи рублей. Рассчитанный НБКИ показатель исходит из того, что доступным для заемщика является соотношение ежемесячных платежей к ежемесячным доходам на уровне 1/3. Причем 70,3 тысячи – это среднее значение по стране, в Москве этот доход должен равняться 135,9 тысячи рублей (минус 3,3% к марту), а, например, в Чувашии – 63,4 тысячи, что почти на 26% больше мартовского значения.

"Одной из причин роста рекомендованного дохода для обслуживания ипотеки, помимо прочего, является рост среднего размера ипотечного кредита, который увеличился прямо пропорционально снижению банками размера первоначального взноса по ипотеке", - приводятся в исследовании слова гендиректора НБКИ Александра Викулина.

Господдержка для избранных

Программу льготной ипотеки для семей с 2 и более детьми, стартовавшую в 2018 году, участники рынка ждали и активно комментировали. Заявленная в ней ставка 6% в прошлом неоднократно обсуждалась как наиболее комфортная для рынка. Прогнозировалось, что именно такова будет "стоимость" ипотеки примерно к 2020 году. Однако программа особой популярностью не пользовалась: за 9 месяцев 2018 года по всей стране было выдано всего 868 таких кредитов.

Обновленная программа субсидирования ипотеки, которая распространяется на многодетные семьи, не оказывает значимого влияния на рынок, объясняет генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. А вот если темпы прироста спроса на рынке новостроек начнут быстро снижаться, власти могут принять новые, более масштабные стимулирующие меры для поддержания активности покупателей на приемлемом для отрасли уровне, добавляет он.

"Всё-таки, это не господдержка 2015-2016 годов, когда 2 процентных пункта компенсировали всем желающим", - заключает директор по продажам компании "НДВ-Супермаркет недвижимости" Татьяна Подкидышева.

Заемщик, ты кто?

Участники рынка составили портрет типичного ипотечного заемщика по состоянию на 2018 год, а также проанализировали размеры и сроки кредитов. Причем если по первому параметру у всех опрошенных экспертов получилась примерно идентичная картина, то по остальным мнения разошлись.

"Типичный ипотечный заемщик – это специалист или руководитель среднего звена с высшим образованием", - рассказывают специалисты аналитического центра "Дом.РФ". Как и ранее, ипотека востребована, в первую очередь, среди семей с детьми (65% всех заемщиков). Постепенно снижается средний возраст заемщика – если в 2017 году доля заемщиков до 30 лет составляла 42%, то в 2018 году она увеличилась до 46%.

При этом незначительно снизилась доля заемщиков в диапазоне от 50 до 59 лет – до 8,0% (в 2017 году – 8,1%), добавляет Волков.

Изменился гендерный состав заемщиков. Впервые доля женщин составила более половины наших клиентов - 52%. В прошлом году доля женщин среди заемщиков составляла 48%, а в 2015-2016 годах она была еще меньше - 46%, приводит свою статистику Любименко.

Показатели среднего размера кредита и его срока у разных банков несколько разошлись.

Так, средний размер ипотеки, взятой в 2018 году в Сбербанке составил 1,9 миллиона рублей; в банке ВТБ – 3,7 миллиона; в банке "ДельтаКредит" – 2,5 миллиона рублей, а в банке "Абсолют" – 2,4 миллиона. При этом средний размер ипотеки в целом по стране составил 2,02 миллиона рублей (по данным ЦБ за 10 месяцев текущего года).

Что касается объектов залога, то в 2018 году спрос сместился в пользу вторичного жилья: доля кредитов, предоставленных на покупку жилья в новостройках, составила 32% (14,2 миллиарда рублей) на вторичном рынке 52% (23 миллиарда). В 2017 году соотношение было 43,2% (9,2 миллиарда) и 42,9% (9 миллиардов), соответственно, добавляет Любименко.

Диджитализация рулит

Помимо собственно кредитных условий (ставка, размер первого взноса и так далее) важным конкурентным преимуществом для банков в этом году стал сервис. Для его обеспечения кредитные организации стремились перевести в онлайн-режим как можно больше функций, рассказали эксперты.

"Диджитализация – один из основных трендов банковского рынка в целом и ипотечного рынка в частности", - подчеркивает заместитель председателя правления, руководитель кредитно-операционного блока банка "ДельтаКредит" Денис Ковалев.

Ценовая конкуренция играет большую роль, но в условиях небольших отклонений между процентными ставками банки стремятся привлекать клиентов за счет разработки новых цифровых сервисов, облегчающих формальные процедуры оформления ипотечных кредитов и сделок с недвижимостью, поясняет он.

"Каждая вторая ипотечная сделка регистрируется в электронном виде, 8 из 10 расчетов между участниками происходит при помощи сервиса безопасных расчетов", - уточняют в пресс-службе Сбербанка.

Конкуренция переместилась из ценовых параметров в сервисные, что, прежде всего, проявляется во внедрении новых технологий, рассуждает Любименко. Современные решения позволяют существенно ускорить и упростить для клиентов процедуру получения ипотечного кредита. "Если раньше после оформления заявки клиент только через 1-2 недели получал решения от банка по кредиту, то сейчас это время сократилось до нескольких минут", - подчеркивает он.

Перевод рынка ипотеки в электронный вид снизит издержки ипотечных кредиторов, будет способствовать снижению ставок, повысит спрос на жилье за счет упрощения процедуры получения ипотеки для заемщика, добавляют в "Дом.РФ".

Основным технологическим трендом ближайших лет станет дальнейшая диджитализация, отмечает Ковалев. "Ипотечные заемщики молодеют, растет число клиентов, которые хотят получать все услуги удаленно в удобное для них время, а значит, традиционные банки будут сталкиваться с новыми цифровыми конкурентами", - прогнозирует он.

Год свиньи без "свиньи"?

Эксперты из банковской сферы и участники рынка недвижимости несколько разошлись в оценке перспектив 2019 года.

В 2019 году рост спроса на ипотеку замедлится по сравнению с 2018 годом, полагает Ковалев. При этом наиболее активным рост будет в первом квартале за счет выдачи ипотечных кредитов, одобренных по относительно более низким процентным ставкам. В дальнейшем в 2019 году выдача ипотечных кредитов будет незначительно меньше, чем в соответствующие периоды 2018 года.

«

"Процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем по году составят около 10%, при этом, по нашим оценкам, в первом полугодии они будут несколько выше на фоне роста инфляции", - уточняет он.

Прогнозируем, что в следующем году не будет общерыночного снижения объемов кредитования, а будет замедление роста, полагает в свою очередь Любименко. По его подсчетам, если в 2018 году прирост должен составить 57%, то в 2019 – только 30%.

В ВТБ чуть менее оптимистичны и ожидают в 2019 году рост на уровне 16-17%.

Однако представители рынка недвижимости представляют 2019 год более мрачным.

Судя по всему, ипотека не станет "вечным двигателем" для рынка жилья, в этом главный риск и, не побоюсь этого слова, угроза, для отрасли в наступающем году, уверена управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Риск снижения спроса создает повышение ипотечных ставок. В следующем году базовые ставки банков могут достигнуть и превысить уровень 10% годовых. Это приведет к снижению темпов роста спроса или вовсе стагнации. Поддержать рынок может новая программа субсидирования ипотеки, которая сейчас разрабатывается Минстроем, добавляет она.