Основатель и президент Glorax Group Андрей Биржин любимым делом считает девелопмент: входящая в группу Glorax Development находится в числе основных застройщиков Петербурга и планирует расширять географию присутствия. При этом сфера интересов главы Glorax Group не ограничивается строительством. О разных направлениях холдинга и перспективах их развития Биржин рассказал в интервью РИА Недвижимость.
— Что собой сегодня представляет Glorax Group?
— Холдинг был образован примерно пять лет назад, изначально он был инвестиционной группой. Сегодня у нас семь направлений.
— Можете вкратце рассказать о каждом?
— Это компания Glorax Infrastructure, в рамках которой мы занимаемся инвестициями в различные объекты инфраструктуры.
Glorax Capital занимается акциями и облигациями — мы несильно, но упражняемся в финансовых рынках.
Glorax Energy инвестирует в производственные мощности, связанные с электроизоляцией. Для понимания, наш завод "Электроизолит" является лидером на российском рынке по производству электроизоляционных материалов. Главная задача — импортозамещение. Мы стараемся выпускать новые виды продукции, которые раньше производители вынуждены были покупать у иностранных компаний, так как на нашем рынке их просто не было.
Glorax Life сосредоточена на всем, что связано со здоровым образом жизни, например, спортивных центрах. Сейчас мы планируем усилить данное направление. Во-первых, в ближайшее время мы хотим развивать собственную сеть фитнес-центров в Центральном и Северо-Западном регионе. На данный момент находимся в поиске интересных помещений под клубы. У нас уже есть опыт — в Glorax Group входит один из крупнейших фитнес-клубов в Московской области "Олимп" в городе Хотьково. Во-вторых, мы давно изучаем медицинское направление и анализируем потенциально интересные сегменты для привлечения нашего капитала и капитала наших партнеров.
Кроме того, в состав холдинга входит Glorax Hotels, нацеленная на инвестиции в отели и управление ими, и Glorax.IO, занимающаяся IT-стартапами.
И, конечно, наше основное направление, откуда, собственно, мы и родом, — Glorax Development. Я всю жизнь занимался девелопментом, для меня это очень близкое направление, и сегодня на него я трачу порядка 50% своего времени.
— Почему вы планируете усиливать направление, связанное со здоровым образом жизни?
— Если говорить про сеть фитнес-центров, то мы видим, что массовый сегмент этого рынка в России не насыщен. В Москве, безусловно, конкуренция высокая, но вот в некоторых городах Московской области или регионах жителям доступны в основном небольшие студии, а также маленькие фитнес-центры с ограниченным комплексом услуг. И в этой области точно есть потенциал — на Западе на постоянной основе спортом занимается около 35% населения, у нас по оптимистичным показателям — около 6-8%. А мода на здоровый образ жизни в ближайшее время не пройдет.
Медицинское направление, по нашему мнению, столь же перспективно, но тут мы, в отличие от спортивного сектора, делаем ставку на услуги премиального уровня. Сейчас довольно широкое распространение получил формат небольших клиник семейного типа, но зачастую там невозможно получить комплексное и по-настоящему профессиональное решение той или иной проблемы. В регионах и вовсе качественная медицина на вес золота — люди готовы платить, но нет достойного предложения. Сейчас мы анализируем рынок, определяясь с комплексом услуг и перспективными локациями под развитие бизнеса. Опять-таки в этой области у нас есть собственная экспертиза и опыт, поэтому мы четко представляем потребности рынка.
— Фитнес-центры хотите строить или арендовать?
— Сначала мы рассматривали возможность строительства, но сейчас решили, что будем искать подходящие площадки под покупку или аренду.
— Девелопмент основное направление, поэтому давайте поговорим про него подробнее. Почему вы решили сосредоточиться на рынке Санкт-Петербурга?
— Причина очень простая. Когда я продавал долю в своей предыдущей девелоперской компании в 2012 году, у меня с партнерами было подписано соглашение, что в течение трех лет я не буду выходить на рынок московского региона. Санкт-Петербург был выбран как вторая столица России с объемом строящегося жилья и ввода, сопоставимым с московским регионом. Соответственно, для нас это был наиболее перспективный регион для выхода.
— Как вам столь быстро удалось войти в число основных компаний региона?
— Москвичей на питерском рынке не особо любят, практически ни у кого, кто хотел закрепиться, сделать это не получилось. Поэтому мы решили действовать нестандартно. Мы пришли к городским властям и сказали: "Какие у вас есть проблемы? Мы готовы их решить и показать, что мы компания, достойная доверия". Город предложил нам достроить три проблемных дома, квартиры в которых уже лет десять ждут порядка 270 семей. Один дом мы уже ввели в том году, второй вводим в этом и третий — в следующем. Мы делаем это в убыток себе, но это позволило нам стартануть. А дальше все просто: предложили рынку жилые комплексы с подземными паркингами, индивидуальной инфраструктурой, соцобъектами, и рынок высокое качество продукта оценил. По последним данным, мы вошли в пятерку крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга.
— Власти предложили вам компенсационные площадки, как это сейчас часто делается?
— Никаких компенсационных площадок нам не дали. Мы просто выложили 600 миллионов рублей из своего кармана, чтобы показать свою надежность и партнерскую ориентированность. Это был сильный фактор, чтобы с нами начали вести диалог.
— У вас есть амбиции возглавить топ питерских застройщиков?
— Есть несколько индикативов, которые позволяют оценить ту или иную девелоперскую компанию. Первый — количество строящихся и вводимых квадратных метров. Второй — качество продукта. Третий — это прибыль, и четвертый — количество вовлеченных в процесс сотрудников и объем отчисляемых в бюджет налогов. Но для нас принципиально важно делать именно качественный продукт. Гнаться за количеством квадратных метров мы не хотим. Строить миллионы метров и зарабатывать один миллиард гораздо хуже, чем ежегодно сдавать 300-500 тысяч квадратных метров качественного жилья и зарабатывать 3-5 миллиардов.
Мое глубокое убеждение, что по прибыльности и, соответственно, по налоговым отчислениям в бюджет города, мы войдем в тройку лидеров.
— Недавно вы все-таки стали строить и в Москве. Чем питерский рынок отличается от московского?
— Рынки значительно отличаются. Прежде всего тем, что питерский рынок гораздо дороже с точки зрения себестоимости строительства. Ни для кого не секрет, что грунты в Петербурге иные по сравнению с Москвой. Градостроительное законодательство в Петербурге также намного сложнее: значительная часть города находится в зонах охраны объектов культурного наследия со строгими (и при этом различающимися в зависимости от категории зоны) ограничениями. Но и вне зон охраны система градостроительных регламентов более сложная, чем в Москве. Подход к изменению территориальных зон и видов разрешенного использования участков в Москве и Петербурге кардинально различаются. То, что в Москве можно сделать за 1 год, в Петербурге займёт 2-3 года, так как требует последовательного изменения Генерального плана и Правил землепользования и застройки, а это происходит раз в 2-3 года и изменения принимаются одновременно на территорию всего города. В итоге и себестоимость выше, и строительный цикл длиннее.
Если же сравнивать спрос, то он во многом зависит от локации проектов и их качества. Москва, безусловно, локомотив по продажам квартир в России. Но и в Питере объем продаж сопоставим.
— Планируете ли вы выходить в другие регионы?
— У нас в компании есть целевой показатель — мы хотели бы выйти на уверенную сдачу 500-700 тысяч квадратных метров в год. На такой показатель мы хотим выйти уже через два года. Пока мы сосредоточены в Москве и Санкт-Петербурге, но уже достаточно плотно изучаем Сочи, Екатеринбург, Калининград, Пермский край. Вообще изначально, создавая компанию, мы рассчитывали выйти на мировой рынок, в частности, строить в Европе. И сейчас смотрим также европейские проекты, в основном в Германии.
— Расскажите подробнее?
— Эта деятельность ведется как раз в рамках нашего направления Glorax Hotels. Два с половиной года назад мы хотели купить небольшую отельную сеть, но не сложилось. Но мы продолжаем смотреть отельные истории. Мы изучаем возможность строительства комплексов на 10-15 тысяч квадратных метров, которые будут совмещать в себе апартаменты, коворкинги, общественные пространства, общепит, развлечения и т.д. Такие закрытые анклавы, где человек сможет проводить 24 часа и ему будет комфортно.
Для развития данного сектора более всего интересен рынок Германии, подходящие площадки сейчас рассматриваем в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне и Франкфурте-на-Майне. Такой формат недвижимости будет востребован именно в крупных городах с высоким ритмом жизни. Данные комплексы планируем строить в рамках Glorax Hotels, но с привлечением партнеров.
— Каковы ваши источники финансирования?
— Когда я продавал долю в прошлой своей компании, то вышел в приличный кэш. На эти деньги, собственно, и был создан фонд GloraxCapital. Плюс в те или иные проекты мы привлекаем партнеров — это и физические лица, и инвестфонды, и различные финансовые компании.
Сейчас на реализацию проектов мы не берем кредиты, но в связи с поправками в 214-ФЗ мы будем вынуждены работать с деньгами банков, которые обойдутся дороже. Вообще изменения законодательства приведут к тому, что порядка 80-90% компаний уйдут с рынка. Я думаю, те, кто строит меньше 300 тысяч квадратных метров, просто не смогут работать по новым правилам. К нам уже сейчас постоянно приходят девелоперы с предложением их купить.
— Что это за компании? Вы готовы их покупать?
— Если раньше к нам приходила одна компания в квартал, то теперь по две в месяц. Были компании из Екатеринбурга, Перми, Тюмени, Владивостока, из Питера было две компании. Покупать готовы, если имеется подходящий земельный банк, при этом смотрим на финансовое состояние и закредитованность. Бренд нам не важен, потому что дальнейшая работа будет под нашим брендом.
Сейчас у нас идут сделки по трем площадкам в Москве. Это не компании, просто площадки, одна из них уже с проектной документацией. И ещё ведем переговоры в регионах, там уже речь о компаниях. Рассказать сможем, когда закроем сделки.
— Почему вы решили продать компанию "Мосавтодор и партнеры"?
— Мы решили принципиально отказаться от работы с госбюджетами, и нам она стала не нужна.
— Кто ее купил и за сколько?
— Это был очень крупный холдинг с вертикально интегрированными компаниями. Там были производства асфальтов, смесей, множество техники и т.д. Все эти активы продавались частями отдельным компаниям, где-то были проданы просто контракты. Совокупно мы выручили порядка 3,5 миллиардов рублей.
При этом сама "Мосавтодор и партнеры" де-юре у нас осталась. Если кто-то хочет заняться госзаказами, он может купить компанию, имеющую опыт реализации контрактов до 10 миллиардов рублей и участвовать с ней в тендерах.
Из активов "Мосавтодора" у нас ещё осталось здание площадью 1,5 тысячи метров на Котельнической набережной.
— Есть ли у вас еще какие-то активы, от которых вы хотите избавиться?
— Нет, от всех неперспективных для нас активов мы уже избавились.
— Я так понимаю, что девелопмент будет вашим основным направлением, но и другие вы планируете развивать. А будете заходить в другие сферы?
— Вообще диверсификация бизнеса — это хорошо, но, если ты четко понимаешь, в чем твои ключевые компетенции. Когда мы формировали семь наших направлений, то сразу очертили те сегменты, в которых мы разбираемся и в которые готовы вкладываться. Тем не менее мы постоянно смотрим новые проекты, у нас есть специальная группа, которая анализирует 10-15 проектов в месяц. Не скрою, были у нас и неудачные вложения, но в бизнесе иногда нужно набить шишек, прежде чем начать зарабатывать.