Как изменились законы о "долевке" и что это значит для покупателей
Самый простой вариант - это спросить непосредственно у продавца. Но, если вы не доверяете этому источнику, то информацию можно проверить. Если права дольщиков защищены страховой компанией - есть смысл позвонить в нее за подтверждением. На сайте Фонда защиты прав дольщиков имеется каталог новостроек, в котором можно установить фильтр "статус объекта - гарантирован Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства". На момент публикации статьи в каталоге насчитывалось 911 домов в 660 жилых комплексах по всей России. Кстати, на момент публикации статьи самый поздний срок ввода в эксплуатацию среди гарантированных Фондом объектов - 4 квартал 2027 года.
Материал подготовлен с помощью экспертов министерства строительства и ЖКХ и генерального директора "ПСК-Недвижимость" Сергея Мохнаря.
На данный момент сложно сравнивать. Изначально Фонд защиты прав дольщиков был создан потому, что страхование признали неэффективной мерой.
Однако Фонд работает не так долго - с октября прошлого года. На "живом примере" две системы можно будет сравнить на примере судьбы дольщиков Urban Group, поскольку их права были защищены как в Фонде, так и в страховых компаниях.
И да и нет. Разница состоит в том, какой механизм защищает права дольщиков. Он зависит от даты регистрации первого договора долевого участия в проекте. Если это произошло до 20 октября 2017 года, то за защиту прав дольщика отвечает страховая компания. Если после 20 октября 2017 года, но до 1 июля 2019 года - то Фонд защиты прав дольщиков. В проектах, которые выйдут в продажу после этой даты, за деньги дольщиков будет отвечать уполномоченный банк.
Это означает, что в течение некоторого времени права дольщиков на рынке будут защищаться по трем разным схемам, причем у одного и того же застройщика в разных проектах работа может вестись по разным схемам. Нужно добавить, что некоторые уже добровольно начали использовать эскроу-счета.
Главное изменение, вступившее в силу с 1 июля, - это обязательное банковское сопровождение сделок по привлечению средств дольщиков. Застройщики обязаны открывать отдельный счет по каждому разрешению на строительство, а банк будет следить, чтобы привлеченные средства направлялись строго на строительство конкретного дома.
Например, девелопер больше не сможет использовать свой расчетный счет для покупки ценных бумаг, создания коммерческих и некоммерческих организаций, участия в уставных капиталах хозяйственных обществ. А если банк заметит запрещенную операцию при строительстве объекта, которое началось после 1 июля 2018 года, он сможет ее заблокировать. То есть, банковское сопровождение должно защитить деньги дольщиков от нецелевого использования.
Кроме того, начали работать дополнительные требования к застройщикам. Теперь они обязаны создавать отдельное юрлицо на строительство каждого дома (за исключением проектов комплексного освоения территории). Этот период назван переходным - к еще более жестким правилам продаж новостроек через эскроу-счета.
Эскроу-счета - это еще один механизм защиты прав дольщиков, который подразумевает, что с момента заключения и оплаты ДДУ и до ввода объекта в эксплуатацию средства, уплаченные дольщиками, лежат в банке и застройщик их забрать не сможет. Сам же дольщик также не может распоряжаться этими средствами. Банк в данном случае является просто гарантом их сохранности.
Дополнительной гарантией станет страхование денег дольщиков. То есть деньги каждого дольщика на счете будут страховаться по линии АСВ (Агентство страхования вкладов) на сумму 10 миллионов рублей. В этот ценовой диапазон, по подсчетам депутатов Госдумы, попадают до 90% квартир, которые продаются сегодня.
Данная схема может применяться уже сейчас, и некоторые застройщики уже начали работать так. Однако обязательной она станет только после 1 июля 2019 года, причем для тех проектов, первая продажа по ДДУ в которых произойдет после этой даты.
И те и другие. Всё зависит от того, в какой момент был зарегистрирован первый договор долевого строительства на вашем объекте. Это важно - не именно ваш ДДУ, а первый в этом проекте вообще. Фонд защиты прав дольщиков зарегистрирован 20 октября 2017 года, соответственно, если первый ДДУ в вашем проекте был зарегистрирован до этой даты, то права дольщиков застрахованы в одной из страховых компаний, если после - то самом фонде.
Нет. Разговоры об этом идут уже примерно год, но по факту долевое строительство не прекратит свое существование как институт. Поручение президента РФ Владимира Путина от 21.12.2017 содержит вовсе не запрет "долевки". Поправки в закон о долевом строительстве введены, чтобы усилить контроль за средствами дольщиков.
Кроме того, все изменения являются частями плана поэтапного перехода от прямого привлечения застройщиками средств граждан (собственно, "долёвки) к проектному финансированию и банковскому кредитованию строительства жилья.
По итогам "Прямой линии с президентом" стали называть и дату отмены долевого строительства - 1 июля 2019 года. Договоры долевого строительства будут заключаться и после этой даты, но она тоже имеет значение: с этого дня средства дольщиков будут поступать только на эскроу-счета.
