МОСКВА, 24 июл — РИА Недвижимость. Апартаменты сегодня перестали быть форматом недвижимости "не для всех", они привлекают покупателей более низкой ценой по сравнению с жильем, а также зачастую интересной локацией. Вместе с тем некоторые нюансы, вроде высокого налога на собственность, вызывают у потребителей сомнения, однако эксперты уверяют, что это все тоже можно корректировать.
Ценники на понижение
По итогам июня 2018 года объем предложения на рынке первичного жилья старой Москвы составил 3,1 миллиона квадратных метров, из них 23% приходится на апартаменты (710,6 тысячи квадратных метров), оценили для РИА Недвижимость в аналитическом центре Capital Group.
Причем в среднем покупка апартамента обойдется на 15-20% дешевле, чем покупка квартиры. Как подсчитали в агентстве недвижимости "Азбука жилья", средняя стоимость квадратного метра апартамента по Москве в массовом сегменте составляет 177 тысяч рублей, в бизнес-классе — 384 тысячи рублей.
Самые дешевые апартаменты в Москве можно приобрести в комплексе Nord в 9-м микрорайоне района Северный на Дмитровском шоссе. Наиболее доступная студия 26 квадратных метров обойдётся здесь в 2,05 миллиона рублей, а квадратный метр стоит от 78 тысяч, рассказала директор по продажам компании "НДВ-Супермаркет недвижимости" Татьяна Подкидышева.
В свою очередь, эксперты "Инком-Недвижимость" говорят о том, что в структуре спроса на апартаменты в старой Москве сегодня доминирует комфорт-класс — у него 55%, а вот в предложении превалируют объекты бизнес-класса — их 62%. "Лоты категории "стандарт" не востребованы у покупателей и не представлены на рынке", — описывают они сложившуюся на сегодня ситуацию.
В новой Москве этот сегмент недвижимости пока представлен мало.
Вместе с тем, как полагает руководитель управления экономического и социального развития ГК "А101" Марина Гордеева, на присоединенных к столице территориях востребованность апартаментов будет очевидна в течение ближайших 5-7 лет. Она считает, что в перспективе апартаменты там могут быть популярны в составе многофункциональных комплексов.
Несомненные плюсы
Помимо привлекательной цены, у апартаментов есть и другие сильные стороны.
Так, апарт-комплексы часто строят на землях промышленного назначения, а также в результате реконструкции ими становятся бывшие производственные здания и гостиницы. "Поэтому апартаментам часто удаётся занять очень интересные локации, зачастую близко к центру", — говорит эксперт из "НДВ-Супермаркет недвижимости".
Из плюсов можно отметить зачастую необычную планировку и большой метраж. К примеру, у лофтов, как у многих перестроенных нежилых зданий, как правило очень высокие потолки (до 5 метров), что позволяет делать двухуровневые апартаменты или организовать антресольный этаж или балкон. "Поэтому необычные планировки — ещё одна "визитная карточка" апартаментов", — добавляет Подкидышева.
Как отмечает эксперт из НДВ, апартаменты остаются наиболее "креативным" вариантом из всех предложений на рынке. "Именно они поставили своеобразный рекорд по "тесноте" (около 16 квадратных метров), и в то же время какие-то лоты достигают сотен квадратных метров по площади", — отмечает собеседница агентства.
Кроме того, по наблюдениям Подкидышевой, популярной на этом рынке стала реконструкция — под апарт-комплексы перестраивают и исторические здания, где от первоначальной постройки остаётся только каркас, и гостиницы, где происходит минимальный апгрейд.
В числе плюсов апартаментов старший вице-президент "Галс-Девелопмент" Леонид Капров отмечает также отсутствие необходимости согласования перепланировки помещения в Мосжилинспекции (разумеется, если речь не идет о несущих конструкциях), что позволяет владельцу распланировать пространство на свой вкус. Например, можно расположить ванну перед окном.
Неизбежные нюансы
Разумеется, при покупке апартаментов нужно помнить о некоторых нюансах, которые отличают их от квартиры в обычном жилом доме.
Так, например, апартаменты — это все же не жилая недвижимость, то есть застройщик законодательно не обязан обеспечивать свой проект объектами социальной инфраструктуры, а при проектировании внутренних пространств — учитывать нормы инсоляции, вентиляции, звукоизоляции.
Впрочем, это не повод для паники. Застройщики прекрасно понимают, что если в домах будет невозможно жить, апартаменты попросту никто не купит. А поскольку они чаще всего строятся в густонаселённых обжитых районах, то дефицита благ цивилизации там не наблюдается. Поблизости уже есть есть и детские сады, и школы, и поликлиники. "Де-факто апартаменты совершенно не уступают жилью по части комфорта", — уверяет Подкидышева.
Еще один момент, который волнует потенциальных покупателей апартаментов, — повышенные платежи за услуги ЖКХ. Это в целом так, но разница не критична. В среднем водоснабжение в апартаментах обходится на 10% дороже, чем в квартирах, отопление — на 20-25%, электроэнергия — на 30% и более, рассказали в "НДВ-Супермаркет недвижимости".
Также вопросы вызывает и повышенный налог на собственность. Действительно для апартаментов ставка налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости, в то время как для квартир 0,1-0,5% (в зависимости от стоимости).
Но и здесь есть возможность эту повышенную ставку снизить до размера 0,5%, если застройщику удастся добиться включения объекта в льготный перечень апартаментов. Ознакомиться с ним можно на официальном сайте столичной мэрии.
Объект включается туда, если соблюдены следующие условия: площадь лотов менее 300 квадратных метров, кадастровая стоимость более 100 тысяч рублей за квадратный метр, само помещение не сдается в аренду и по адресу помещения не зарегистрированы юридические лица. "При этом льготная ставка будет действовать только на первые 150 квадратных метров. Если площадь выше, на остальные квадратные метры ставка стандартная — 1,5%", — объясняет коммерческий директор Capital Group Петр Исаев.
Получить налоговый вычет за покупку апартаментов нельзя, как и оформить в них регистрацию по месту жительства (но можно зарегистрироваться по месту пребывания до 5 лет). Впрочем, ранее заммэра Москвы Марат Хуснуллин говорил о возможности признания большинства апартаментов жильем, поэтому вопрос с возможностью "постоянной регистрации" может вскоре решиться.
Конечно, апартаменты это особый тип жилья, который подойдет не всем покупателям. Они чаще привлекают обеспеченную молодёжь и деловых и активных холостяков, а также рантье, которым важна транспортная доступность жилья, но при этом не слишком существенно наличие садов, школ и возможность регистрации.
Семейные люди среди покупателей апартаментов тоже встречаются, хотя именно по этой группе покупателей они пока не могут соперничать с жильем, отмечает Подкидышева.
Она подчеркивает, что сегодня апартаменты постепенно избавляются от имиджа недвижимости "не для всех" — слишком изысканной или слишком дорогой. "Сегодня уже видно, что люди воспринимают апартаменты как полноценную, но более доступную альтернативу жилью", — говорит эксперт.
